二手樓發現僭建物，責任在現任業主身上：要清拆僭建物，先核對批准圖則與查冊紀錄，確認是否已有屋宇署清拆令，再按命令委聘註冊承建商及所需的建築專業人士清拆及還原，直至屋宇署確認命令獲遵從。即使僭建物是上手業主留下，責任也不會因此轉移。置之不理的後果不止罰款：命令會在土地註冊處登記形成釘契，日後轉售與按揭都可能受影響。

以下按業主實際會問的次序，由辨認僭建、清拆令期限與上訴，談到委聘與翻新安排。（最後更新：2026年11月4日）

二手樓的僭建物，通常在甚麼位置被發現？

二手樓的僭建物很少在睇樓當日一眼看清，因為它們大多位於單位以外，或藏在飾面之後。常見位置包括露台加裝鋁窗後再封上鐵閘、窗外加建花籠或晾衣架、外牆簷篷、平台與天台的加建構築物；室內方面，則有拆去主力牆、改動間隔、廚房或廁所移位，以及把窗台外推以擴闊房間。按屋宇署的定義，未經屋宇署事先批准及同意的加建或改動、未按小型工程監管制度進行的小型工程，以及未符合建築標準的非結構改動，都屬於僭建物。

要在成交前掌握風險，第一步是查冊。土地註冊處的紀錄會顯示單位是否已被釘契，即屋宇署的清拆令或法定警告通知已登記在業權記錄上；關於查冊可以看到甚麼，可參考買樓查冊如何拆解業權、釘契與僭建風險。不過，屋宇署提醒，沒有法定命令並不代表沒有僭建物，準買家應同時查閱批准圖則。收樓之後，則可在驗樓時把單位現況與批准圖則逐項比對，任何不在圖則上的加建、封閉或改動，都應先記錄下來，二手樓驗收清單可以作為核對的起點。

屋宇署按執法政策，會就須予以取締的僭建物發出清拆令，例如構成明顯危險的、新建的、位於天台及平台或從外牆伸出的（家居小型工程檢核計劃涵蓋的除外），以及獲豁免計入總樓面面積的露台內的違例改動；其他僭建物則會收到法定警告通知，兩者都登記在業權記錄上。因此，買入二手樓後計劃裝修時，把僭建問題一併查清，比日後被動應對省事得多。

露台外封、窗台外推，為甚麼會被當作僭建物？

判斷的起點是批准圖則。樓宇興建時經屋宇署批准的圖則，界定了單位的可建範圍、外牆位置與開口；任何超出這個範圍的加建，或未經批准而改動結構的工程，都屬僭建。露台外封是最常見的例子：按屋宇署有關露台的說明，拆除或改動露台的混凝土護牆或金屬防護欄再以窗戶圍封，若未經事先批准及同意，亦未按小型工程監管制度進行，便屬僭建物。窗台外推的原理相同，把窗台向外推以換取房間面積，等於改動外牆結構。

這裡有一個常見誤解：《建築物條例》下設有小型工程監管制度，部分規模較小、風險較低的工程，可由註冊小型工程承建商按指定程序施工及申報。這項制度並非「任意改動的許可證」，一項工程是否屬於指定小型工程、是否需要事先批准或提交文件，須按圖則、位置和實際情況判斷。若上手業主當年只憑裝修師傅的口頭意見施工，這種做法並不能作為合法依據，接手單位的您仍要承擔後果。

收到屋宇署清拆令，有幾多時間處理？

清拆令會列明須清拆的項目和遵從期限。立法會秘書處資料研究組指出，業主一般有60天時間遵從清拆令，實際期限以命令所列為準；命令同時會在土地註冊處登記。假如您不同意命令，可根據《建築物條例》第44條上訴：按屋宇署的說明，上訴通知書須在命令送交您之日後不遲於21天內送達上訴審裁小組秘書，並把副本送達屋宇署；上訴人或須承擔訟費，宜先諮詢律師。

不遵從清拆令是刑事罪行。根據政府新聞公報引述《建築物條例》，任何人無合理辯解而沒有遵從清拆令，一經定罪最高可處罰款20萬元及監禁一年，並可就罪行持續的每一天另處罰款最高2萬元。罰款以外，命令登記在土地註冊處後，買家查冊時會看到；物業如有按揭，屋宇署表示有關財務機構亦會獲知會。

要留意的是，清拆令只針對命令所列的項目。若單位同時還有其他未經批准的改動，趁這次工程一併處理，通常比日後再收另一張命令從容。

清拆僭建物報價，應該包含甚麼？

搜尋清拆僭建物報價的業主，通常想找出一個可以直接比較的數字；但更實際的問題，是報價單有沒有把範圍和責任寫清楚。一份完整的報價，應該分項列明實體清拆與還原（包括臨時支撐、結構修補、重做防水）、搭棚或吊運安排、廢料分類與合法運送、結構評估及簽署文件、小型工程的申報、勞工與第三者責任保險，以及公用地方的保護與清潔。

影響費用的因素全部與環境有關：位置是可達性最好的單位內部，還是要搭棚的外牆和天台；是否需要吊運物料；清拆物是否含有石棉瓦等須特別處理的物料；清拆後是否需要修補結構或重做防水；以及需要提交給屋宇署的文件有多少。關於保險如何影響責任，可參考裝修保險的法律責任與保障範圍。

收到報價時，建議逐項確認：拆除與還原的範圍邊界在哪裡、廢料運送是否包括在內、文件費用與政府收費由誰支付、完工後有沒有保養、施工期間的保險如何安排。條款寫得越具體，日後爭議的空間越小。

清拆要搵認可人士還是註冊承建商？

先看清拆令的要求。命令若涉及拆卸整幢樓宇或其大型或重要部分，屋宇署會在命令中指明須否委聘認可人士（AP）、註冊專門承建商及註冊結構工程師（RSE）；其他清拆令不會指明，但屋宇署建議委聘註冊承建商施工，並由認可人士或註冊結構工程師確保安全措施。符合小型工程項目描述的拆卸工程，可按小型工程監管制度進行，承建商亦只可承接其已註冊的級別或項目。

核實資格的方法很直接：屋宇署備存認可人士、註冊結構工程師及註冊承建商的名單，可免費查閱；核對公司名稱與註冊編號後，再要求對方出示註冊證明與保險單，並在報價單上寫明註冊身份。若僭建物懷疑含有石棉瓦，按屋宇署的作業備考，一般須先由註冊石棉顧問調查，再由註冊石棉承辦商在監管下拆除，不能當作一般泥頭清走。

施工之前，亦要向大廈管理處申請許可，說明施工安排、棚架與保護措施、廢料搬運路線；若涉及公用地方，保護工程的範圍要先談清楚，避免日後就損壞責任爭拗。

清拆與全屋翻新，可以一併安排嗎？

可以，而且多數情況下更合理。清拆本來就是全屋翻新的第一道工序，若把它拆開兩次施工，搭棚、臨時保護、廢料運送和管理處手續都要重複一次。合併處理的關鍵，是在動工前把清拆令的範圍和翻新範圍一齊確認：哪些部分必須按命令還原，哪些部分可以按您的設計重新規劃，兩者的分界要寫在圖則和報價單上。

工序的次序大致是：核對圖則與命令、申報及委聘、清拆與廢料運送、結構修補與防水、水電、泥水、油漆、訂造傢俬及安裝。清拆之後的結構修補與防水最容易被忽略：露台或天台清拆後若沒有重做防水，下一場大雨就會把問題帶到樓下單位。相關工序如何排序，可參考二手樓全爆施工時程：水電泥水的先後次序及全屋裝修各工序的範圍與配合。

外牆開口的防水同樣講究細節。以我們在黃大仙盈福苑約400呎單位的工程為例，全屋更換了鋁窗，窗邊特製排水斜面以防積水滲漏，安裝時採用水泥填縫並塗上防水物料，而不是一般使用膨脹膠的做法。清拆露台圍封或還原外推窗台時，外牆開口的防水做法同樣應在報價單上逐項寫明。

有兩種做法要避免。第一是先完成室內裝修，之後才處理清拆令，結果新做的間隔、地板和傢俬都要拆開重做；第二是把僭建部分以飾面美化當作處理，例如在僭建露台上加鋪地板或做櫃，這既不解決命令，也可能在屋宇署查驗時構成額外問題。

唔想拆，可以申請延期或保留嗎？

收到清拆令之後，若對命令有異議，法定途徑是在21天上訴期內提出上訴。延期可以書面向屋宇署申請並述明理由，但除非是十分特殊的個案，署方通常不會批准（例如以「樓宇已出租」為理據）。財政方面，屋宇署的樓宇安全貸款計劃每個單位的貸款額上限為100萬元，涵蓋清拆違例建築物的工程。

可以保留的情況有限。不屬須予以取締類別的僭建物會收到法定警告通知；其中在2010年12月31日前豎設的小型晾衣架、簷篷及冷氣機支承構築物，可考慮參加家居小型工程檢核計劃保留，已檢核項目除非日後變得危險，否則屋宇署不會執法清拆。其他情況應先徵詢認可人士意見，不能自行判斷後保留。至於「先賣樓再算」同樣行不通：釘契跟隨單位，買家查冊時會看到。

清拆與翻新一併施工，時間與責任怎樣安排？

由收到清拆令到入伙，業主最擔心兩件事：工程做不完，以及付款之後失去主導權。Tamperature 適度把兩件事一併處理：「先完工，後付款」是我們的核心做法，業主不必預繳大額訂金，工程分階段驗收，您在每一階段親自確認滿意後，才支付該部分款項，由始至終手握大部分資金。「清晰時間承諾，嚴格把控工程進度」則代表完工時間寫入合約，並透過嚴謹的施工時間表及專業項目管理，監控每個階段的進度，確保按時交場。

若單位同時要清拆僭建物與全屋翻新，可在預約 Tamperature 適度免費上門度尺時，把命令副本與圖則一併交給設計師參考；設計師了解您的需要後，會提供初步設計方案。現時預約，開工檔期會排在農曆新年之後。

想安排免費上門度尺及初步設計，請以 WhatsApp 聯絡 Tamperature 適度（9870 1493），並在訊息中寫上屋苑名稱、實用面積，以及收樓或成交日期，我們會先了解您的處境，再約時間上門。

常見問題

二手樓有僭建物，是不是一定要拆？

業主有責任確保處所沒有僭建物，屋宇署亦建議業主主動清拆。須予以取締的僭建物會收到清拆令，其他的則可能收到法定警告通知，兩者都會登記在業權記錄上。先做查冊與專業評估，再決定是否繼續交易或規劃工程，比動工後才發現問題穩妥。

買樓後才發現僭建，責任由誰承擔？

責任在現任業主。前業主是否有隱瞞，屬於買賣合約及民事層面的問題，並不影響屋宇署向現任業主發出命令。因此，簽約前查冊、收樓後驗樓，並把發現的僭建項目寫入文件，是保護自己的方法；香港買樓流程：由睇樓到簽約的十個步驟中有相關環節的說明。

清拆僭建物要幾錢？

費用無法用單一數字回答，因為它取決於清拆位置、可達性、是否需要搭棚或吊運、物料種類，以及清拆後要否修補結構和重做防水。與其比較總數，不如要求分項報價，並確認每一項的範圍與責任。免費上門度尺之後，我們會按實際情況提供詳細報價單。

不遵從清拆令會有甚麼後果？

無合理辯解而不遵從清拆令屬刑事罪行，一經定罪最高可罰款20萬元及監禁一年，罪行持續期間每天可另處罰款最高2萬元。屋宇署亦可指示政府承建商代為清拆，再向業主悉數追討工程費用，另加監督費及附加費；命令登記在土地註冊處，日後轉售與按揭都可能受影響。

清拆僭建物產生的建築廢料怎樣處理？

建築廢料不能當作一般家居垃圾棄置，須由承建商安排運送至政府指定的廢物處置設施，並保留運載記錄；泥頭與可回收物料一般會先行分類。施工期間，廢料也不應長時間堆放在公用地方或後樓梯，以免影響消防與鄰居。

清拆工程進行時，單位可以住人嗎？

涉及外牆、天台或大範圍清拆的工程，會產生大量塵埃與噪音，也可能需要暫時關閉部分水電，通常會安排空置施工。若單位仍有住戶，宜把工序集中在同一時段完成，並在報價單上寫明保護措施與清潔安排。

清拆之後，怎樣確認清拆令已經解除？

承建商完成清拆與還原後，一般會拍照記錄並整理完工文件交回屋宇署，由署方按情況查驗。按屋宇署的現行程序，命令獲遵從後，署方會註銷土地註冊處的登記；業主可事後查冊核實，並保留所有文件以備日後轉售或申請按揭。