【買樓查冊 2025】點解律師要做田土廳「查冊」？業主必學：拆解業權、釘契、僭建風險
買樓前必做 X-Ray 檢查，配合裝修界「先完後付」新標準，置業零風險。
公佈日期
2025年12月6日
在香港買樓，動輒涉及數百萬甚至過千萬的資金，這可能是您一生中最重要的投資決定。當您沉浸在睇樓的興奮，或者忙於格價、預算按揭時，往往容易忽略一份不起眼但至關重要的文件——土地登記冊（Land Register），俗稱「查冊」。
很多準業主以為，查冊是律師樓的事，自己無需操心。但在 Tamperature 適度，我們見過不少業主在收樓準備裝修時，才驚覺單位有隱藏的僭建令（Building Orders）甚至業權瑕疵，導致裝修計劃受阻，甚至銀行拒批按揭。
正如我們堅持「先完工，後付款」來保障您的裝修權益，學識「查冊」就是保障您置業權益的第一道防線。這篇 2025 年最新指南，將深入淺出為您拆解律師查冊背後的邏輯，教您看懂業權、釘契與僭建風險，做個精明業主。
甚麼是「田土廳查冊」？為何如此重要？
所謂「查冊」，即是透過土地註冊處（俗稱田土廳）的網上系統（IRIS），查閱某一物業的土地登記冊。這份文件就像是樓宇的「出世紙」加「病歷紀錄」，詳細記載了該物業由落成至今的所有重要資料。
在 2025 年的樓市環境下，銀行對於按揭審批越趨嚴謹，任何關於業權的不清晰或違規建築，都可能導致估價不足甚至拒批按揭。
律師查冊的 3 大核心目的：
確認「真業主」身分：確保賣樓給你的人，真正擁有該物業的完整業權。
檢查「釘契」風險：查看物業是否涉及訴訟、欠債或違例建築命令。
了解物業歷史與限制：例如地契年期、大廈公契限制等。
深入解讀：查冊必看的 4 大部分
當您拿到一份查冊文件，密密麻麻的英文可能會讓人頭暈。其實，您只需聚焦以下四個關鍵部分：
1. 物業資料 (Property Particulars)
這部分顯示物業的地址、地段編號（Lot Number）及地契年期。
重點： 核對地址是否與您參觀的單位完全一致。留意地契年期，雖然政府已表明 2047 年後的安排，但了解剩餘年期仍是基本常識。
2. 業主資料 (Owner Particulars)
顯示現任業主的姓名、購入價錢及日期。
重點：
業權形式：是「全權擁有」(Sole Owner)、「聯權共有」(Joint Tenancy，俗稱長命契) 還是「分權共有」(Tenancy in Common)。如果是長命契，其中一位業主離世，業權會自動歸屬另一位；分權共有則可自由轉讓自己持有的份額。
簽約警示：簽署臨時買賣合約時，必須所有業主簽署才有效。如果查冊顯示是聯名，但只有一人來簽約，交易便有無效風險。
3. 物業涉及的轇轕 (Incumbrances) —— 最重要！
這是律師最緊張的部分，俗稱「釘契」的紀錄就在這裡。任何影響樓宇價值的負面因素都會在此列出。
按揭 (Mortgage/Legal Charge)：業主向銀行借貸的紀錄，屬正常現象，成交時律師會安排贖契。
買賣合約 (Agreement for Sale and Purchase)：顯示物業是否已簽訂臨時或正式合約賣給他人（俗稱「摸貨」風險）。
建築命令 (Building Orders)：即由屋宇署發出的清拆令或修葺令，這代表物業有僭建或危險。
押記令 (Charging Order)：業主因欠債被債權人（如銀行、財務公司）透過法庭追討，並將物業「釘」住。
4. 等待註冊的契約 (Deeds Pending Registration)
顯示最近已遞交但尚未完成註冊程序的文件。這通常是為了防止在物業成交前的「空窗期」出現雙重賣買。
置業最大噩夢：「釘契」與「僭建」
在裝修設計的角度，我們特別關注**「僭建」**引起的釘契問題。
什麼是「釘契」？
「釘契」並非一個法律專有名詞，而是指土地登記冊的「轇轕」一欄中，出現了對業權有負面影響的註冊項目。如果物業被「釘」，買家買入後便要繼承這些問題。
僭建（UBW）對您的影響
若查冊顯示有 "Order under S.24 of Buildings Ordinance"，即代表該單位有違例建築工程且已被屋宇署發信要求清拆。
按揭危機：銀行極大機會扣減按揭成數，甚至不批按揭，您可能需要「Full Pay」買樓。
裝修預算大增：作為新業主，您有法律責任履行清拆令。這意味著您除了要花錢裝修新居，還要額外撥出一筆資金去拆除前業主留下的僭建物（如違規簷篷、改建露台、甚至劏房結構），這會大幅打亂您的裝修預算。
法律責任：若不遵從命令，可能會被檢控、罰款甚至監禁。
Tamperature 適度貼士：
如果您看中的單位有僭建疑慮，或者查冊上有相關命令，請務必在成交前與賣家商討，要求對方在成交前還原，或在樓價上作出相應扣減（以此支付還原工程費用）。我們的裝修團隊亦具備處理清拆令工程的經驗，可協助新業主將單位還原至合規狀態。
為什麼選擇「Tamperature 適度裝修」？零風險的延伸
買樓查冊是為了確保業權零風險；而選擇裝修公司，則是為了確保工程零風險。
在香港，買樓過程有律師把關，資金有銀行監管；但在裝修界，業主往往處於弱勢——預繳大筆訂金後，可能面臨爛尾、貨不對辦或無了期的延誤。
Tamperature 適度 深明此痛點，因此我們將「查冊」那種嚴謹的風險管理精神，引入裝修服務：
1. 全港罕有「先完工，後付款」
正如您不會在未確認業權前就付清樓價，我們也不要求您在未見成果前就預繳巨款。
掌握主導權：我們將工程分階段驗收，您對該階段（如水電、泥水）滿意後，才支付該部分的款項。
資金安全：您的資金掌握在自己手中，就像做了一次「工程查冊」，確認無誤才過數。
2. 逾期賠償承諾
時間就是金錢。樓宇交易延遲成交會罰息，裝修延期同樣令業主蒙受租金或居住損失。
我們在合約列明完工日期，若因我方責任延誤，每日賠償 HK$2000。這份自信，源於我們對自家工程團隊管理能力的絕對信心。
結語：做足功課，置業裝修無憂
2025 年置業，資訊透明度比以往更高。學懂透過「查冊」看清樓宇底細，能避免買入「化妝樓」或「釘契樓」。同樣地，選擇一間願意承擔風險、承諾「先完工後付款」的裝修公司，能讓您在收樓後的改造工程中，繼續享受那份安心與保障。
Tamperature 適度裝修，願做您置業路上的最強後盾。由看懂樓契到打造夢想家居，我們與您並肩同行。
常見問題 (FAQ)
Q1: 我可以自己進行查冊嗎？還是一定要經律師？
A: 您絕對可以自己查冊。任何人都可以透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」(IRIS) 網上服務進行查冊，每份土地登記冊費用為 HK$10。不過，律師查冊是買賣流程中的法律程序，他們會以專業角度審視當中的法律風險，這是自己查冊無法完全取代的。建議您在睇樓有興趣時先自己查一次作初步篩選，正式買賣時再由律師把關。
Q2: 查冊發現有 Building Order (建築命令) 係咪一定唔買得？
A: 不一定，但風險較高。這代表單位有未解除的僭建或維修責任。您需要評估：1) 銀行是否願意承造按揭？2) 您是否預留了資金進行還原工程？3) 賣家是否願意負責清拆或減價。如果價格反映了這些成本，而您又有足夠預算和時間處理，「爛茶渣」也可以是「筍盤」，但必須計算清楚。
Q3: 如果物業是「送契樓」(Deed of Gift)，查冊睇唔睇到？
A: 查冊的「業主資料」一欄中，如果「代價」(Consideration) 寫著 "Nil"、"Love and Affection" 或遠低於市價，很有可能就是送契樓。送契樓在 5 年內極難做按揭，甚至影響日後轉售，買家必須加倍小心。
Q4: Tamperature 的「先完工後付款」是否適用於有僭建還原需要的單位？
A: 是的。我們的模式適用於各類住宅裝修工程。如果您的單位涉及解除屋宇署命令的還原工程（如拆除違規簷篷），我們同樣可以按階段施工及驗收。完成清拆並獲屋宇署確認（或由合資格人士簽發證明）後，您滿意才付款，這對處理僭建問題的業主來說是雙重保障。
Q5: 查冊顯示有「租約」(Tenancy Agreement)，我可以買來自住嗎？
A: 這取決於該租約是「交吉」還是「連租約」買賣。如果合約註明是「交吉」(Vacant Possession) 成交，賣家有責任在成交日前解除租約並讓租客搬走。如果查冊上有租約紀錄，您必須要求律師確認賣家能依時交吉，否則成交時您可能無法即時入住。
Q6: 點解新樓/樓花都要查冊？
A: 雖然一手樓極少有僭建或業權糾紛，但查冊可以確認發展商是否真正持有地皮、地契年期是否足夠長（特別是 2047 問題），以及公契（DMC）對日後裝修（如可否養狗、安裝冷氣機位置）的限制。這些資訊對您日後的居住體驗和裝修設計有直接影響。
在香港買樓，動輒涉及數百萬甚至過千萬的資金，這可能是您一生中最重要的投資決定。當您沉浸在睇樓的興奮，或者忙於格價、預算按揭時，往往容易忽略一份不起眼但至關重要的文件——土地登記冊（Land Register），俗稱「查冊」。
很多準業主以為，查冊是律師樓的事，自己無需操心。但在 Tamperature 適度，我們見過不少業主在收樓準備裝修時，才驚覺單位有隱藏的僭建令（Building Orders）甚至業權瑕疵，導致裝修計劃受阻，甚至銀行拒批按揭。
正如我們堅持「先完工，後付款」來保障您的裝修權益，學識「查冊」就是保障您置業權益的第一道防線。這篇 2025 年最新指南，將深入淺出為您拆解律師查冊背後的邏輯，教您看懂業權、釘契與僭建風險，做個精明業主。
甚麼是「田土廳查冊」？為何如此重要？
所謂「查冊」，即是透過土地註冊處（俗稱田土廳）的網上系統（IRIS），查閱某一物業的土地登記冊。這份文件就像是樓宇的「出世紙」加「病歷紀錄」，詳細記載了該物業由落成至今的所有重要資料。
在 2025 年的樓市環境下，銀行對於按揭審批越趨嚴謹，任何關於業權的不清晰或違規建築，都可能導致估價不足甚至拒批按揭。
律師查冊的 3 大核心目的：
確認「真業主」身分：確保賣樓給你的人，真正擁有該物業的完整業權。
檢查「釘契」風險：查看物業是否涉及訴訟、欠債或違例建築命令。
了解物業歷史與限制：例如地契年期、大廈公契限制等。
深入解讀：查冊必看的 4 大部分
當您拿到一份查冊文件，密密麻麻的英文可能會讓人頭暈。其實，您只需聚焦以下四個關鍵部分：
1. 物業資料 (Property Particulars)
這部分顯示物業的地址、地段編號（Lot Number）及地契年期。
重點： 核對地址是否與您參觀的單位完全一致。留意地契年期，雖然政府已表明 2047 年後的安排，但了解剩餘年期仍是基本常識。
2. 業主資料 (Owner Particulars)
顯示現任業主的姓名、購入價錢及日期。
重點：
業權形式：是「全權擁有」(Sole Owner)、「聯權共有」(Joint Tenancy，俗稱長命契) 還是「分權共有」(Tenancy in Common)。如果是長命契，其中一位業主離世，業權會自動歸屬另一位；分權共有則可自由轉讓自己持有的份額。
簽約警示：簽署臨時買賣合約時，必須所有業主簽署才有效。如果查冊顯示是聯名，但只有一人來簽約，交易便有無效風險。
3. 物業涉及的轇轕 (Incumbrances) —— 最重要！
這是律師最緊張的部分，俗稱「釘契」的紀錄就在這裡。任何影響樓宇價值的負面因素都會在此列出。
按揭 (Mortgage/Legal Charge)：業主向銀行借貸的紀錄，屬正常現象，成交時律師會安排贖契。
買賣合約 (Agreement for Sale and Purchase)：顯示物業是否已簽訂臨時或正式合約賣給他人（俗稱「摸貨」風險）。
建築命令 (Building Orders)：即由屋宇署發出的清拆令或修葺令，這代表物業有僭建或危險。
押記令 (Charging Order)：業主因欠債被債權人（如銀行、財務公司）透過法庭追討，並將物業「釘」住。
4. 等待註冊的契約 (Deeds Pending Registration)
顯示最近已遞交但尚未完成註冊程序的文件。這通常是為了防止在物業成交前的「空窗期」出現雙重賣買。
置業最大噩夢：「釘契」與「僭建」
在裝修設計的角度，我們特別關注**「僭建」**引起的釘契問題。
什麼是「釘契」？
「釘契」並非一個法律專有名詞，而是指土地登記冊的「轇轕」一欄中，出現了對業權有負面影響的註冊項目。如果物業被「釘」，買家買入後便要繼承這些問題。
僭建（UBW）對您的影響
若查冊顯示有 "Order under S.24 of Buildings Ordinance"，即代表該單位有違例建築工程且已被屋宇署發信要求清拆。
按揭危機：銀行極大機會扣減按揭成數，甚至不批按揭，您可能需要「Full Pay」買樓。
裝修預算大增：作為新業主，您有法律責任履行清拆令。這意味著您除了要花錢裝修新居，還要額外撥出一筆資金去拆除前業主留下的僭建物（如違規簷篷、改建露台、甚至劏房結構），這會大幅打亂您的裝修預算。
法律責任：若不遵從命令，可能會被檢控、罰款甚至監禁。
Tamperature 適度貼士：
如果您看中的單位有僭建疑慮，或者查冊上有相關命令，請務必在成交前與賣家商討，要求對方在成交前還原，或在樓價上作出相應扣減（以此支付還原工程費用）。我們的裝修團隊亦具備處理清拆令工程的經驗，可協助新業主將單位還原至合規狀態。
為什麼選擇「Tamperature 適度裝修」？零風險的延伸
買樓查冊是為了確保業權零風險；而選擇裝修公司，則是為了確保工程零風險。
在香港，買樓過程有律師把關，資金有銀行監管；但在裝修界，業主往往處於弱勢——預繳大筆訂金後，可能面臨爛尾、貨不對辦或無了期的延誤。
Tamperature 適度 深明此痛點，因此我們將「查冊」那種嚴謹的風險管理精神，引入裝修服務：
1. 全港罕有「先完工，後付款」
正如您不會在未確認業權前就付清樓價，我們也不要求您在未見成果前就預繳巨款。
掌握主導權：我們將工程分階段驗收，您對該階段（如水電、泥水）滿意後，才支付該部分的款項。
資金安全：您的資金掌握在自己手中，就像做了一次「工程查冊」，確認無誤才過數。
2. 逾期賠償承諾
時間就是金錢。樓宇交易延遲成交會罰息，裝修延期同樣令業主蒙受租金或居住損失。
我們在合約列明完工日期，若因我方責任延誤，每日賠償 HK$2000。這份自信，源於我們對自家工程團隊管理能力的絕對信心。
結語：做足功課，置業裝修無憂
2025 年置業，資訊透明度比以往更高。學懂透過「查冊」看清樓宇底細，能避免買入「化妝樓」或「釘契樓」。同樣地，選擇一間願意承擔風險、承諾「先完工後付款」的裝修公司，能讓您在收樓後的改造工程中，繼續享受那份安心與保障。
Tamperature 適度裝修，願做您置業路上的最強後盾。由看懂樓契到打造夢想家居，我們與您並肩同行。
常見問題 (FAQ)
Q1: 我可以自己進行查冊嗎？還是一定要經律師？
A: 您絕對可以自己查冊。任何人都可以透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」(IRIS) 網上服務進行查冊，每份土地登記冊費用為 HK$10。不過，律師查冊是買賣流程中的法律程序，他們會以專業角度審視當中的法律風險，這是自己查冊無法完全取代的。建議您在睇樓有興趣時先自己查一次作初步篩選，正式買賣時再由律師把關。
Q2: 查冊發現有 Building Order (建築命令) 係咪一定唔買得？
A: 不一定，但風險較高。這代表單位有未解除的僭建或維修責任。您需要評估：1) 銀行是否願意承造按揭？2) 您是否預留了資金進行還原工程？3) 賣家是否願意負責清拆或減價。如果價格反映了這些成本，而您又有足夠預算和時間處理，「爛茶渣」也可以是「筍盤」，但必須計算清楚。
Q3: 如果物業是「送契樓」(Deed of Gift)，查冊睇唔睇到？
A: 查冊的「業主資料」一欄中，如果「代價」(Consideration) 寫著 "Nil"、"Love and Affection" 或遠低於市價，很有可能就是送契樓。送契樓在 5 年內極難做按揭，甚至影響日後轉售，買家必須加倍小心。
Q4: Tamperature 的「先完工後付款」是否適用於有僭建還原需要的單位？
A: 是的。我們的模式適用於各類住宅裝修工程。如果您的單位涉及解除屋宇署命令的還原工程（如拆除違規簷篷），我們同樣可以按階段施工及驗收。完成清拆並獲屋宇署確認（或由合資格人士簽發證明）後，您滿意才付款，這對處理僭建問題的業主來說是雙重保障。
Q5: 查冊顯示有「租約」(Tenancy Agreement)，我可以買來自住嗎？
A: 這取決於該租約是「交吉」還是「連租約」買賣。如果合約註明是「交吉」(Vacant Possession) 成交，賣家有責任在成交日前解除租約並讓租客搬走。如果查冊上有租約紀錄，您必須要求律師確認賣家能依時交吉，否則成交時您可能無法即時入住。
Q6: 點解新樓/樓花都要查冊？
A: 雖然一手樓極少有僭建或業權糾紛，但查冊可以確認發展商是否真正持有地皮、地契年期是否足夠長（特別是 2047 問題），以及公契（DMC）對日後裝修（如可否養狗、安裝冷氣機位置）的限制。這些資訊對您日後的居住體驗和裝修設計有直接影響。
