簽署臨時買賣合約之後、成交日之前，單位仍屬賣方，除非賣方同意並寫進合約，買方不能動工。但成交前裝修真正有價值的部分，全部可以在紙上完成：先取得圖則與單位資料，定好間隔、水電位置與收納安排，再拿一份逐項列明的報價。到成交日收到鎖匙時，圖紙與報價已經在手，工程可以按既定次序展開，不必等到交吉後才由度尺、畫圖、格價重新開始。以下按成交流程說明成交前可以做的準備、度尺如何安排，以及交吉後動工的次序。

成交前裝修的分界線：施工不可以，準備可以做

單位一日未完成成交，買方都不是業主，無權進入單位清拆、改動間隔或拉線。任何未經賣方同意的工程，都可能被視為損壞他人財物，後果由買方承擔。賣方容許買方在成交前入屋裝修，屬於要由雙方另行議定、寫進臨時買賣合約的特別條款，並非常規安排；即使賣方願意，涉及的責任與風險也應先徵詢律師意見。這條界線很清楚，也解釋了為甚麼成交前的準備工夫要放在紙上，而不是現場。

入屋度尺同樣不屬於買方的合約權利。地產代理監管局消費者教育網站列出的臨約一般條款中，與入屋有關的只有兩項：買方的承按人在成交前視察物業作估價，以及買方在成交前視察物業。設計師隨行度尺屬於額外要求，必須由地產代理向賣方提出並取得同意。賣方願意開門是人情，不願意也無可厚非，尤其單位仍有租客或賣方自住時，協調空間更小。

因此，成交前裝修的正確做法是分兩層處理。一層是在紙上完成的設計、圖則與報價，不需要任何人批准；另一層是取得賣方同意後才進行的現場量度，成事與否要看對方的意願。兩層分開推進，計劃才不會因為一句拒絕而整盤停頓。

成交前值得先做的三件事

最值得先做的是設計。您需要決定的是間隔怎樣改、廚房是否採用開放式、主人房的收納落在哪一面牆、插座的數量與位置。這些決定不需要精確尺寸也可以討論到相當程度，只要有平面圖與您的生活習慣，設計師已經可以排出幾個方向讓您比較。若家中有幼兒，房間的隔音、傢俬圓角與油漆選擇也可以在這個階段一併定下，可先參考迎接新生命：BB房裝修的準備重點。

報價可以在同一段時間處理。拿着一份逐項列明的報價單，您有餘裕比較工程範圍、物料型號與付款安排，而不是在交吉後匆匆簽約。還有一項容易漏掉：每個屋苑的管理處對裝修申請的要求不同，表格、按金、施工時段與垃圾處理安排都要事先問清楚，這類資料可以向代理或管理處索取。

開工次序也應該先排好。二手樓全屋翻新一般按清拆、水電、泥水、木工、油漆、安裝與收尾的次序推進，後一項要等前一項驗收完成才開始。把次序寫進時間表，就能看出哪些決定必須早做：廚廁去水位一旦定好，泥水工程便有依據，之後才輪到訂造傢俬的覆尺與生產。

未成交也可以開始設計：由平面圖入手

手上未有鎖匙，不代表不能畫圖。地產代理提供的平面圖、售樓說明書，以及屋宇署的「百樓圖網」（BRAVO），都可以提供單位的間隔與圖則資料。根據屋宇署百樓圖網的常見問題，系統載有私人樓宇已完工建築工程及小型工程的最後批准圖則、結構計算表和相關文件，登記並繳費後可在網上查閱；居屋、租置計劃等房屋委員會已出售的樓宇及戰前樓宇則不在記錄之內。對樓齡較高的私人樓宇，這些記錄尤其有用，可以看到單位曾否進行經批准或已呈報的改動。

圖上作業的限制也要說清楚。二手樓經過多次轉手，實際間隔與圖則不符是常見情況；廚廁去水位、牆身厚度、樑柱位置都可能與圖則有出入。紙上設計只能確定大方向，例如房間分佈、收納比例與動線，所有涉及尺寸的項目，包括訂造傢俬、浴屏與廚櫃，都要在現場覆尺後才落實。

這段時間也適合處理與尺寸無關的取捨。廚房是否做成開放式，牽涉煮食習慣、油煙處理與日後轉手的接受程度，在紙上討論最有效率，可先看開放式廚房的常見疑問與取捨。

度尺怎樣安排？代理、賣方與設計師的分工

要在成交前入屋度尺，第一步是透過地產代理向賣方提出，而不是自行聯絡。提出時說明用途（量度尺寸以供設計及報價）、同行人數與預計逗留時間，並願意配合賣方的時段。書面確認比口頭答應可靠，訊息中寫清楚日期、時間與人數，雙方都有依據。

現場量度不只是拉尺。設計師需要記錄的是水電錶位置、來水位與去水位、電箱容量、窗台與樑柱、牆身有沒有滲漏痕跡、門口淨闊度等。這些記錄直接決定報價單的準確程度，也影響交吉後會否出現意料之外的改動。二手樓現場有傢俬雜物時，量度誤差更大，所以交吉後仍要做一次覆尺。

賣方拒絕是常見結果，不必視為談判失敗。這時可以把設計推進至圖上階段，並在成交前的交吉視察把握機會親身觀察：量度主要牆距、拍下電箱與窗邊狀況。所有數字在正式覆尺前都當作參考，訂造傢俬的生產尺寸一定以交吉後的覆尺為準。

成交前的準備清單：按成交流程排列

把準備工作掛在買賣流程的幾個節點上，最容易執行。以下按時間先後排列，每一步都問自己一句：這件事現在做，是否比交吉後才做更省事。

根據地產代理監管局《專題論集：香港物業轉易》，簽署臨時買賣合約時支付的臨時訂金（細訂）由雙方議定，一般相等於樓價的 3% 至 5%；到指定日期簽署正式買賣合約時再付加付訂金（大訂），兩筆合共通常相等於樓價的 10%，樓價餘款則在成交時支付。這段期間的行政手續不少，但真正影響裝修進度的，是設計與報價有沒有同步推進。買賣流程本身的細節，可參考二手樓由睇樓到簽約的流程說明。

交吉視察是整個流程中最重要的一次入屋機會。您應該帶備卷尺、電筒與手機，逐項記錄現場狀況；假如發現與合約不符的問題，要即時通知您的律師，由律師向賣方一方跟進，而不是等到收匙後才處理。剛開始接觸裝修的買家，可先看首次置業的裝修清單，先掌握整體次序。

報價單要看得懂，才知交吉後會否中途加項

成交前拿到的報價，最大價值是讓您有時間逐項核對。一份可以比較的報價單，應該分開列出清拆、水電、泥水、木工、油漆、訂造傢俬與安裝各部分的範圍，說明每個項目的數量如何計算，並寫上物料品牌與型號。物料一欄只寫「優質」或「同等級數」的報價，日後最容易出現爭議。各項費用的組成與影響因素，可參考全屋裝修的費用結構說明。

同樣重要的是寫清楚不包括的項目。管理處按金、搭棚、更換鋁窗、電器、窗簾等，不同公司有不同處理方式，先問清楚就不會在施工中途被追加。若單位存在未能在現場確認的隱藏問題，例如舊水電線路或滲水，報價單應先說明處理方式，並列明會如何另行報價。

付款安排也要在成交前議定。分階段驗收、滿意才付款的方式，讓您在每個階段親眼確認完成情況，才支付該部分款項；預繳大額訂金則把所有風險壓在買方身上。打算自行找師傅的業主，也值得先了解自行找師傅裝修的隱藏成本。

交吉後按甚麼次序開工：一個全清全拆的例子

成交前的準備是否足夠，要等交吉後才見真章。全清全拆的單位有多少決定要先在圖紙上定好，可以參考 Tamperature 適度在屯門寶怡花園一個 415 呎單位做的全屋翻新：單位進行了全清全拆，並採用簡約暖色系的風格。廚房配置軌道插座（Power Bar），業主可以按電器數量自由增減插座；洗手間採用慳位的趟門，配合黑色框浴屏、智能鏡櫃與一體式洗手盆。

主人房設地台床提供大量收納，床頭加裝電視架與書桌，方便喜歡打遊戲的業主同時處理工作。客廳配置矮電視櫃，大門口位置設 C 字櫃與鞋櫃，並預留擺放手辦模型的展示空間，同樣安裝了軌道插座。

軌道插座、地台床、C 字櫃與展示空間這類安排，牽涉插座位置、走線與訂造傢俬尺寸，最適合在圖紙階段先定下來。佈局與水電位置定好，清拆、水電、泥水、木工、油漆與安裝才有依據，施工期間不必再改動大方向。同時也要坦白，二手樓做全清全拆，總有部分是清拆之後才看得見的，例如舊水電線路的實際狀況、牆身或地台的滲水痕跡。設計圖要留有調整空間，報價單亦應說明這類情況的處理方式，雙方都有心理準備，工程反而順暢。

時間就是這個階段的成本

等候成交的買家，最怕工程拖長。同一時間既要供樓、又要交租，工程每延後一分，支出就多一分。Tamperature 適度把時間寫進合約：「清晰時間承諾，嚴格把控工程進度」，完工時間在合約內訂明，並以嚴謹的施工時間表及項目管理監控每個階段，確保按時交場。付款方面採用「先完工，後付款」，分階段驗收，滿意才付款，由始至終由您手握大部分資金。

成交前裝修的準備做得足，交吉後才可以按已定的次序推進。第一步是免費上門度尺及初步設計，設計師會了解您的需要、生活習慣與預算，之後提供詳細報價單及初步設計方案，不收費。請以 WhatsApp 9870 1493 預約，訊息內寫上屋苑、實用面積及收樓或成交日期。按目前排期，現在預約，年後開工。

常見問題

簽了臨時買賣合約，可以約業主借匙讓師傅入屋度尺嗎？

可以提出，但賣方沒有義務答應。單位在成交前仍屬賣方，除非臨約已另有寫明，入屋度尺並非買方的合約權利，只能透過地產代理向賣方爭取，並以書面確認日期、時間與人數。若賣方拒絕，可先把設計推進至圖上階段，待交吉後第一時間安排上門度尺與覆尺。

未成交裝修，可以先訂造傢俬嗎？

可以先設計，但不宜在覆尺前落實生產尺寸。二手樓的間隔、牆身厚度與去水位常有改動，圖則與現場狀況未必一致；訂造傢俬的生產尺寸應以交吉後的覆尺為準，否則容易出現裝不上的情況。

成交前設計要準備甚麼資料？

單位地址與實用面積、代理或售樓說明書提供的平面圖、家庭人數、生活習慣、收納需求、電器清單、預算範圍，以及成交日期。有這些資料，設計師已可以在紙上排出間隔、動線與水電位置，待現場覆尺後再微調。

成交後第一件事是驗樓還是開工？

先驗樓。成交前的交吉視察已可檢查漏水、去水、窗邊、牆身與電箱，收匙後應再核對一次現場狀況並記錄下來。二手樓在清拆後才暴露的隱藏問題，會影響水電與泥水的做法，先確認再動工，比中途改動省事。

成交前拿到的報價，之後會不會中途加項？

要看報價單的寫法。逐項列明工程範圍、數量計算方式與物料型號，並寫清楚不包括項目的報價，中途加項的機會較低。至於清拆後才看得見的問題，例如舊喉管或滲水，最好在簽約前就問清楚處理原則與另行報價的方式，而不是留到施工中途才討論。

未成交前找設計公司，會不會白做？

不會，但要分清先後。單位未成交、未能入屋時，可以先以圖則及您提供的資料討論方向，把間隔、水電與收納定下來；成交交吉後再安排上門度尺及覆尺，把圖紙上的尺寸落實。Tamperature 適度的上門度尺及初步設計方案均不收費。