二手樓成交之後，第一項真正動工的工程就是清拆。這一步決定了後面的水電、泥水與防水能否順利接上，而清拆報價偏偏是最容易出現爭議的一份報價：同樣寫著「全屋清拆」，有的只打飾面層，有的會打至石屎底；有的包泥頭運走，有的只包一車。看懂清拆報價的方法，是把它當成一張逐項核對的清單，先對照自己單位的實際情況，再比較不同承辦商寫得夠不夠具體。Tamperature 適度的報價單會逐項列明物料、人工及管理費等所有項目；清拆階段亦會先購買第三者責任保險，並向管理處申請裝修。

清拆報價單應包括的五組項目

舊樓與新樓清水樓的清拆工作量相差很遠。樓齡較高的單位，廚房與洗手間通常鋪了兩層以上的牆磚地磚，客廳可能做過假天花藏燈槽，房間常見入牆衣櫃與入牆層板，拆除時要連背板和固定角鐵一併處理。這些項目不會藏在「全屋清拆」四個字裡面，必須逐項寫在報價單上。

這五組之中，第一組與第三組最容易出現落差。拆除範圍寫得含糊，泥水師傅到場才發現地台未打乾淨，追加費用便無從比較；泥頭的處理方式沒有寫清楚，打拆後的廢物要臨時另找方法運走，工序就會停下來。其餘的行政項目通常只是按部就班，但也不宜留給開工後才補辦。想了解清拆之後各工種如何接上，可參考二手樓全爆時各工種的施工次序；報價單上其他項目如何核對，裝修報價單的十大常見項目亦有詳細說明。

「打到石屎底」與「打飾面層」的分別

報價單寫「打瓦」，與寫「打到石屎底」，是兩種不同的工作。打飾面層只是把磚和黏結層鑿走，保留原有的批盪；打至石屎底則要把舊批盪一併清除，直至露出結構層，之後由泥水重新批盪、重造防水，才鋪新磚。若只打飾面層就直接鋪磚，舊批盪一旦鬆脫，新磚會出現空鼓，日後有機會爆裂甚至整塊脫落，屆時重做的代價比一次打乾淨更高。

另一個要在報價單上寫清楚的細節，是打鑿時如何處理藏在牆身和地台內的喉管與電線。舊樓的水電走位未必有圖則可查，打鑿前應先截斷水電，遇到可疑位置改用較輕的工具逐步試探。至於打穿喉管的責任與修補安排，也宜在動工前說明，免得事後在兩間公司之間推來推去。

常見漏項：報價單上不會主動寫的八件事

漏項不一定代表對方刻意隱瞞，更多是因為未上門檢查，或按慣例以套餐方式報價。以下八項是二手樓全爆時最常出現的落差，逐項問清楚，比只看總數更有用。

前五項屬於工程範圍，後三項屬於行政與現場限制，兩類都會令原本的報價失準。拆除入牆櫃這類工序尤其容易含糊，因為報價單通常只寫「傢俬拆除」四個字，至於拆到甚麼程度、拆完之後的收納如何安排，可參考入牆櫃與現成衣櫃的分別。

泥頭與建築廢物：最常含糊的一項

建築廢物不能隨便棄置，必須送往指定的處置設施。根據環境保護署的建築廢物處置收費計劃，處置設施按廢物中惰性物料所佔比例分為三級，截至2026年10月，每公噸收費分別為71元、175元及200元，最低一級適用於完全由惰性建築廢物組成的廢物。這筆屬政府收費，與承辦商的服務費分開計算，報價單上宜寫明由哪一方支付。

同一計劃亦要求價值100萬元或以上的工程合約，主要承判商須在合約批出後指定期限內向環保署開立廢物處置帳戶；至於價值少於100萬元的裝修工程，處所擁有人或其承判商均可開立帳戶，業主亦可聘請持有有效帳戶的承判商負責處置安排。對業主的實際意義是：泥頭由誰運、運去哪裡、有沒有紀錄，都可以在報價單上交代清楚。若報價只寫「包清泥頭」，就要追問車數上限、超出後的處理方法，以及完工後能否提供處置或運載紀錄。

現場條件同樣影響安排。舊區樓宇樓下未必可以長時間停車，部分屋苑只准在指定時段運走泥頭，唐樓沒有升降機時要靠人手搬運，這些都會改變工序編排，亦會反映在清拆工程報價之上。報價單若能預先列出這些假設，日後爭議自然較少，計算方式可參考清拆工程的泥頭費如何計算。

拆牆之前：哪些牆可以拆，責任在誰

單位內的牆並非全部可以拆。主力牆與樑柱一旦改動，會影響整幢樓宇的結構，業主不能自行決定拆除。屋宇署在住用處所改動及加建工程的常見問題中指出，拆除或改動結構牆、樑、柱，業主須委任認可人士及註冊結構工程師評估，並向屋宇署呈交建築圖則，獲批准及同意後才可由註冊承建商進行。判斷一面牆是否結構牆，通常要查閱單位的批准圖則，必要時由認可人士或註冊結構工程師確認。若只憑上手業主的做法或師傅的經驗判斷，風險便會落在業主身上。

非結構牆在符合規定的情況下可以拆除：拆除單位內的非結構牆一般屬豁免審批工程，無須事先取得屋宇署批准，但仍須符合消防安全等標準。廚房牆要特別留意，因為圍封廚房的牆及門或須具耐火效能；一般而言，批准圖則若顯示須具耐火效能，便不可拆除改作開放式廚房。外牆則屬小型工程，根據《建築物（小型工程）規例》及屋宇署的小型工程項目說明，拆除用磚建造的非承重外牆，牆高1.1米至3.5米屬第II級別小型工程，牆高1.1米或以下屬第III級別。這類工程須由業主委任訂明註冊承建商進行，並按規定通知屋宇署，不宜當作普通打拆處理。報價單上應寫明由誰負責核實牆身性質，以及核實後發現不能拆時如何處理。

找裝修承辦商統包，還是分開找清拆公司？

兩種做法的分別，主要落在工序交接的風險上。由裝修承辦商統包，清拆、水電、泥水與防水由同一方負責，地台打得夠不夠深、防水層有沒有被打穿、去水位有沒有被沙石堵塞，都在同一份合約之內處理，責任不會在兩間公司之間來回。清拆一項的報價可能略高，但少了交接的爭議。

分開找獨立清拆公司，清拆一項的報價通常較低，適合範圍簡單的單位，例如只打飾面層、不改間隔、不重造防水。若屬全爆、要改間隔或重造防水，交接問題就會放大：泥水師傅到場才發現地台不平，或防水層在打鑿時破損，責任歸屬難以釐清，追加費用亦無從比較。

無論選哪一種，交收前都應做一次清拆驗收，記錄地台、牆身與去水位的狀況並拍照，作為下一個工種的起點。

我們在屯門兩個單位的清拆工序

寶怡花園一個415呎單位，我們做了全清全拆，之後才做簡約暖色系的設計：廚房配置軌道插座（Power Bar），洗手間用趟門、黑色框浴屏與一體式洗手盆，主人房做地台床，床頭加電視架與書桌。這些後加項目能否成立，取決於清拆有沒有把原有牆身與地台處理乾淨。

翠寧花園1座一個431呎單位屬全拆全裝，最大改動是拆去廚房牆改成開放式廚房，之後做U型廚櫃，並以吧枱代替傳統餐枱。這類改動的清拆部分，除牆身本身，還包括牆腳與接駁位置的修補、清運，以及事前確認牆內沒有不能改動的管道。單位其後在主人房與女兒房採用穀倉門，主人房另訂造五呎地台床增加收納。

清拆完成後要檢查甚麼

打拆完成、泥水進場之前，是整個工程最值得花時間檢查的時刻。以下幾項如有問題，應在這個階段處理，因為一旦開始鋪磚或做防水，重做的代價會倍增。

• 地台與牆身是否已打到報價單上列明的一層，露出的石屎面有沒有鬆散的舊批盪。

• 去水位有否被沙石或泥頭堵塞，廚房與洗手間的原有防水層有否破損。

• 公共地方的保護物料是否完好，走廊、升降機與樓下天花有沒有新增碰損，開工前拍下的照片此時派上用場。

• 泥頭的處置或運載紀錄是否已收到。

• 如發現漏項，先以書面確認加減項目與做法，再讓下一個工種進場，避免口頭同意。

這道工序是少數可以在完工後逐項肉眼核對的環節，把它驗收好，後面的水電與泥水才有穩定的基礎。核對材料與工序時，可參考驗收電線、水喉與板材的常見騙局。

清拆階段，是我們第一個讓您驗收的環節

清拆最容易出現的爭議，是開工後才發現報價單寫得不夠具體。Tamperature 適度採用「先完工，後付款」，以分階段驗收交場：清拆完成後，您可以親身核對拆除範圍是否與報價單一致、泥頭是否清走、公共地方的保護是否完好，滿意後才支付該部分款項。完工時間會寫進合約，並以「清晰時間承諾，嚴格把控工程進度」監控每個階段，按合約訂明的時間交場。

若您正準備為二手樓全爆比較清拆報價，可先安排免費上門度尺及初步設計，我們會在現場核對牆身、地台與喉管狀況，再提供詳細報價單。預約時請在WhatsApp（9870 1493）寫上屋苑名稱、實用面積及收樓或成交日期；現時預約的工程會安排在農曆年後開工。

常見問題

清拆報價單寫「打到石屎底」同「打瓦」有咩分別？

打瓦是把磚和黏結層鑿走，保留原有批盪；打到石屎底則連舊批盪一併清除至結構層，之後要重新批盪、重造防水才鋪新磚。只打飾面層就鋪新磚，舊批盪一旦鬆脫會造成空鼓。報價單應逐個位置寫明打到哪一層。

全屋清拆的泥頭費包唔包在清拆報價內？

不一定，所以要在報價單上追問。應確認預計車數、送往哪一類處置設施、由誰持有廢物處置帳戶，以及完工後能否提供處置或運載紀錄。「包清泥頭」四個字不足以說明超出預計車數時如何處理。

分開找清拆公司，同找裝修承辦商統包，邊個好？

分開處理的清拆一項通常報價較低，但工序交接的風險由業主承擔；全爆、改間隔或要重造防水的單位，由同一方負責較容易釐清責任。無論選哪一種，都應在合約寫明清拆範圍與各階段的驗收點。

拆入牆櫃同舊傢俬，報價單上通常點寫？

一般會歸入「傢俬拆除」一項，但只寫四個字並不足夠。應寫明數量與位置，並註明是否包括背板、層板、角鐵與固定螺絲的拆除，以及鋸切、搬運下樓和運走的安排，避免開工後被視為額外工序。

拆廚房牆或間隔牆，業主要有咩準備？

先確認該牆是否結構牆，方法包括查閱批准圖則或由認可人士判斷；改動結構牆須由認可人士及註冊結構工程師向屋宇署呈交圖則，獲批准及同意後才可由註冊承建商進行。廚房牆還要確認是否須具耐火效能，一般而言，批准圖則顯示須具耐火效能的牆及門不可拆除。涉及外牆的非承重磚牆屬小型工程，須由訂明註冊承建商按規定處理。若拆錯結構牆，還原和跟進的責任落在業主身上，因此報價單應寫明由誰負責核實牆身性質。

管理處的申請同按金，係邊個負責？

多數由業主或單位持有人提出申請，裝修一方負責提交施工資料、保險證明與保護方案。報價單宜寫明是否代辦、按金由誰支付，以及指定施工時段，避免申請未批而影響打拆安排。