買入樓齡二十年以上的單位，第一件要決定的事不是風格，而是翻新的範圍。不少業主希望只換廚廁、重鋪地板就可以入住，但舊樓的供水喉、電線和防水層都藏在牆身與地台之內，局部處理表面省事，問題卻往往在入住後才浮現。全屋翻新的價值，正在於把這些看不見的部分一次處理妥當。以下按您實際會經歷的次序鋪開：動工前的勘察與手續、清拆、水電、泥水防水、木工油漆、驗收與付款，逐段說明每個階段要檢查甚麼。

為甚麼樓齡二十年以上的單位，多數要全爆

判斷全爆還是局部翻新，關鍵在隱蔽部分能否保留，而不是裝修風格。樓齡二十年以上的單位，喉管、電線與防水層都已使用多年。水務署《樓宇水管裝置手冊》列明，新建樓宇的食水喉及現有樓宇的換喉工程均禁止採用無內搪層鍍鋅鐵管，但1995年12月23日之前安裝的喉管不受此限，因此較舊而又未曾換喉的單位，仍可能沿用這類舊式喉管；電線的截面與迴路數目，則按當年的家庭用電設計。這些部分不拆開牆身和地台，無法確認實際狀況。

那麼局部翻新在甚麼情況下合理？若單位樓齡較輕、上手業主近年重做過水電並留有紀錄，而現場勘察顯示喉管與電路仍可使用，就可以保留結構、部分地台和窗框，把資源集中在廚房、浴室與訂造傢俬。這種做法並非偷懶，而是把有限資源放在回報最高的位置。

反過來說，若您打算住上十年以上，或者上手業主留下的改動已無紀錄可查，把水電與防水一併重做會比較穩妥。翻新範圍一旦定下，工序與報價才有比較的基礎，這也是二手樓裝修最先要處理的決定。若單位屬居屋或白居二，水電重造、鋁窗更換與防漏工程的清單，可參考白居二裝修的水電與防漏工程整理。

動工前：全屋翻新要辦好的三件事

收樓後第一件事是安排現場勘察。有經驗的團隊會逐項打開檢查：總電掣與配電箱、水錶與來水位置、各去水位、窗邊與天花有沒有水漬、舊有間隔牆的厚度與用料。勘察的目的不是報價，而是確認哪些部分必須重做，哪些可以保留。

其次是圖則。向管理處查詢，或到屋宇署樓宇資訊中心查閱單位的批准圖則，可以分清主力牆與非結構間隔牆。若打算改動廚房或浴室的位置，就要留意排污喉的走向：按屋宇署有關住用處所改動工程的說明，改動廚廁排水管的工程須由訂明註冊承建商進行，並在動工前及／或完工後通知屋宇署；改變廚房的位置或大小，亦應先由建築專業人士評估可行性。圖則不清晰時，應由合資格的專業人士現場確認，不應單憑經驗判斷。

第三是管理處手續與法例要求。裝修申請、按金、施工時段、泥頭清運安排，各屋苑規定不同，最好在動工前一次問清楚，可參考管理處裝修按金與許可證的申請流程。法例方面，屋宇署推行小型工程監管制度。私人樓宇進行《建築物（小型工程）規例》附表一所列的187項小型工程，可按照簡化規定展開，無須預先獲得屋宇署批准圖則和書面同意。不過，工程必須由合資格的訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商進行（見1823 的官方說明）。當中風險較低的第III級小型工程無須在動工前通知屋宇署，但訂明註冊承建商須在完工後14天內，向屋宇署呈交完工通知及證明書、記錄圖則或工程描述及照片（見屋宇署第III級別小型工程的規定）。

工序的次序：由清拆到收尾的六個階段

舊樓翻新的工序有固定次序，原因不是慣例，而是每一項都建基於上一項之上。以下按現場實際推進的次序排列，並列出每個階段您應該親自驗收的項目；施工時程如何壓縮，可配合二手樓全爆施工時程的編排紀錄一起看。

這個次序不宜隨意調動。防水未完成就鋪磚，日後滲漏要整幅飾面拆走；木工若在水電定位之前進場，櫃身很容易遮擋掣位與插座。油漆階段同樣如此，原裝天花與舊牆身的剷底、批灰做得不足，面漆再厚也會出現凹凸與色差，相關工序可參考居屋裝修天花板的剷底與批灰工序。

隱蔽工程的三個驗收關口

舊樓最常見的隱患是供水喉。鍍鋅鐵喉使用多年後內壁鏽蝕，出水會帶黃，水壓亦會減弱。重造時必須做壓力測試，並在測試期間觀察每個接駁位有沒有滲漏；去水方面要確認斜水足夠，浴室地台不會積水。這些測試都要在封牆之前完成，否則日後再看，代價就是拆牆。

電路方面，舊單位的迴路數目少，廚房與浴室等高用電位置往往與其他房間共用一組。重造時應按實際電器清單重新分組，配電箱要裝上漏電斷路器，暗線完成後要求承辦商拍照記錄走線位置，日後掛電視、裝層板時就可以避開。掣位、網線與天線位的規劃，可參考居屋裝修明線改暗線的走線攻略。

防水層乾固後要進行蓄水測試，在地台注水並保留足夠時間，再檢查樓下單位有沒有滲水，測試結果宜寫入驗收紀錄。浴室牆身的防水高度、企缸底與地台牆腳的收口，都是滲水的高風險位置，驗收時要逐處確認，不要只看表面有沒有積水。

清拆之後才出現的變數

假天花內的渠位滴水、上手業主改動過的間隔、牆身暗滲、白蟻，都可能在清拆後才見到。這是舊樓與新樓最大的分別：新樓的現場與圖則大致一致，舊樓則要靠勘察與經驗估算，再把估算與實際狀況逐項對照。

處理時要同時做好兩件事。現場發現問題時，即時與師傅檢視，判斷是否影響結構與防水，再定出修補範圍；同時把改動記錄下來，同步更新圖則與報價，避免日後爭議。主力牆與涉及結構的改動不能自行處理，圖則不清晰時須由合資格的專業人士確認。單位樓齡很高時，天花或隔熱物料可能含有石棉，清拆前亦宜先由專業人士辨認。

預算方面，建議在報價單之外預留一筆應急金額，並要求承辦商寫清楚哪些項目屬「按實際情況追加」。舊樓翻新超支，多數不是因為單項收費高，而是開工後才發現要做的項目比預期多。

我們的舊樓翻新實例

北角明園一個640呎單位（2025年12月），樓底較高，間隔由兩房打通成一間大主人房，廚房做了L形轉角櫃，並按戶主身形把洗手盆與爐頭錯開擺放。這類改動能否順利完成，取決於水電階段的掣位與來去水定位是否準確，木工進場後才不會與櫃身衝突。

太子頤樂居一個400呎單位，適合四人家庭居住。主人房把睡床加高以善用窗台位置，床下加入儲物櫃桶；小朋友房用上格床結合樓梯儲物；廚房採用開放式設計，配玻璃趟門阻隔油煙。若要把廚房改為開放式，清拆前應先查閱單位的批准圖則，確認圍封廚房的牆和門是否結構牆、是否須具耐火效能。

香港仔安輝大廈一個461呎單位，半開放式廚房配三聯動趟門，煮食時關上阻隔油煙，打開則增加空間感；房間與洗手間採用鋁製蜂窩板金屬門，解決傳統木門在潮濕環境容易發霉的問題。單位樓底較高，屋內造了不少高身儲物櫃。

屯門翠寧花園1座一個431呎單位屬全拆全裝，拆去廚房牆壁改成開放式廚房，配U型廚櫃並以吧枱代替餐枱，兩間房採用穀倉門，主人房訂造五呎地台床。工序密集的單位，更適合按階段驗收，每個階段完成後才進入下一步。

付款安排：分期付款與驗收里程碑

消費者委員會在裝修報價陷阱說明中引述香港樓宇檢驗學會的建議：付款方式最好分為四期，尾數在完成工程驗收後才支付較佳。期數本身不是重點，重點是每一期是否對應一個已經完成的驗收項目，而不是單純按日期推進。

比較清晰的做法，是把付款節點放在清拆完成、水電與防水測試通過、木工與油漆完成，以及最後驗收之後。每個節點都要求您親眼確認，確認後才付款；遇上現場變數需要調整範圍時，因為款項尚未支付，您仍然有討論的空間。

報價單方面，一份可以比較的報價單應該分項列明清拆、水電、泥水、防水、木工、油漆、訂造傢俬等範圍，註明哪些項目按實際情況計算，並附上圖則與物料說明。各項工程項目的組成，可對照400呎單位全爆裝修的工程項目明細。最後一次驗收前，建議您按清單逐項試用，把未達標的項目寫成執漏清單，完成後才付尾數。

先完工，後付款：把主導權留在您手上

舊樓翻新最大的風險有兩個：開工後才發現的變數，以及付款之後才見到的手工。Tamperature 適度採用「先完工，後付款」，以「分階段驗收，滿意才付款」的方式推進：您在每個工程階段都能親自驗收，滿意後才支付該部分款項，由始至終手握大部分資金。時間方面，我們以「清晰時間承諾，嚴格把控工程進度」為準則，完成時間寫入合約，並透過嚴謹的施工時間表及項目管理監控每個階段，讓您可以安心規劃入伙日程。保養期內如因施工引致問題，一經確認，我們免費上門跟進維修。

常見問題

二手樓裝修使唔使換晒全屋水喉同電線？

若單位樓齡二十年以上，而勘察顯示仍在使用鍍鋅鐵喉或早期電線，一般建議一併更換。這兩項都藏在牆身與地台內，日後單獨處理要再次打拆，對生活的滋擾更大。若上手業主近年已重做並留有紀錄，則可視乎實際狀況保留。

全爆裝修要幾耐？點樣確保準時交場？

工期長短取決於單位狀況、改動範圍與物料供應，每個單位都不同。簽約前應要求承辦商把完成時間寫入合約，並附上按工序排列的施工時間表，讓您清楚每個驗收節點的先後。Tamperature 適度承諾在合約訂明的時間內完成工程，並以施工時間表監控每個階段的進度，確保按時交場。

主力牆可以拆嗎？點分主力牆同間隔牆？

主力牆屬承托樓宇的結構牆，不可自行拆除或削薄。如確有需要改動，業主須委任認可人士及註冊結構工程師評估可行性，向屋宇署呈交圖則，獲批准及同意後才可由註冊承建商進行。間隔牆一般只承受自身重量，拆除屬豁免審批工程，但仍須符合消防安全等標準。分辨兩者要對照單位的批准圖則與現場結構，單憑牆身厚度判斷並不可靠。

防水測試幾時做？要注意甚麼？

蓄水測試應在浴室與廚房的防水層乾固後、鋪磚之前進行。驗收時除了看地台有沒有積水，還要到樓下單位檢查天花有沒有滲水，並留意企缸底、去水位四周與牆腳收口。這個步驟不能跳過，日後才發現滲漏，就要拆走飾面重做。

裝修分幾期付款？尾數幾時付？

消費者委員會引述香港樓宇檢驗學會的建議，付款最好分為四期，尾數在完成工程驗收後才支付。實際安排可按工程範圍調整，關鍵是每一期都對應一個已完成並經您確認的項目，而不是按日曆付款。

清拆後發現問題，係咪一定要加錢？

有經驗的承辦商會在報價單上列明各項範圍，並註明哪些情況屬按實際狀況追加。清拆後才見到的暗滲、白蟻或上手改動，屬於難以預先確定的部分，建議在預算中預留應急金額；較穩妥的做法是先與承辦商在現場確認，以書面更新範圍後才施工。

讀到這裡，您應該已掌握二手樓全屋翻新的次序與每個驗收關口。下一步是約一次免費上門度尺及初步設計：設計師會了解您的需要、生活習慣與預算，之後提供詳細報價單及初步設計方案，過程不收費。請以 WhatsApp 9870 1493 與 Tamperature 適度聯絡，訊息中寫上屋苑名稱、實用面積，以及收樓或成交日期，我們會盡快安排時間。