樓上漏水搞到天花滴水點算？一文睇清投訴、索償程序及維修方法
樓上漏水問題，尤其是在香港這種高密度住宅環境，絕對是業主最頭痛的家居問題之一
公佈日期
2025年10月24日
「滴答、滴答…」深夜，正當您準備休息時，卻隱約聽到廁所傳來規律的水滴聲。開燈一看，驚見天花板滲出一片水漬，甚至有水珠凝聚、滴落。這一刻的無助、憤怒與徬徨，相信是不少香港業主都曾面對過的噩夢。
樓上漏水問題，尤其是在香港這種高密度住宅環境，絕對是業主最頭痛的家居問題之一。它不僅會導致天花板批盪剝落、發霉、鋼筋生鏽，影響家居美觀與安全，處理過程中的鄰里糾紛、責任界定、漫長的投訴程序，更是讓人心力交瘁。
面對這個高壓難題，您需要的不只是一時的補救，而是一個清晰、全面、有保障的解決方案。作為您的安心裝修伙伴，Tamperature 適度深明您的處境。這篇文章將化身為您的「漏水問題處理指南」，從即時應對、搜證、法律程序，到最關鍵的防水工程，為您提供一站式詳盡解說，助您一步步解決這個燙手山芋。
第一步：冷靜應對，即時行動與搜證
發現漏水的當下，請先保持冷靜，慌亂無助於解決問題。立即採取以下行動，保障自己權益：
詳細記錄狀況：利用手機拍照及錄影，清晰記錄天花板漏水的位置、範圍、嚴重程度（如滴水速度）。最好開啟相機的日期和時間戳記功能，作為日後交涉或索償的有力證據。
保護家居財物：在滴水位置下方放置水桶，並移開附近的電器、傢俬或貴重物品，避免造成額外損失。
知會管理處：立即通知大廈管理處，請他們派員上門查看，並備案記錄在案。管理處職員作為第三方，其記錄亦可作為旁證。
第二步：與樓上單位溝通，尋求合作
搜集初步證據後，應盡快與樓上單位業主或住戶聯絡。處理鄰里問題，態度是關鍵：
保持友好，說明情況：以平靜、友善的態度，清晰說明您單位遇到的漏水問題，並展示您拍攝的相片或影片。
要求檢查源頭：請求對方檢查其單位同一位置的用水設施，特別是浴室地台、浴缸邊緣、企缸、坐廁鹹淡水管及去水喉管等。
協商聘請專業人士：建議雙方共同聘請一位具公信力的第三方專業人士（如公證行或專業裝修公司）進行詳細檢測，找出漏水的確切源頭及原因，並分攤檢測費用。
很多時候，只要對方態度合作，問題就能迅速解決。但如果對方不予理會，或否認責任，您就需要採取更進一步的行動。
第三步：尋求官方協助：滲水投訴聯合辦事處（滲水辦）
當與樓上鄰居的溝通陷入僵局，您可以向政府部門求助。食物環境衞生署及屋宇署成立的「滲水投訴聯合辦事處」（俗稱「滲水辦」），專責處理樓宇滲水問題。
滲水辦的角色與流程：
提出投訴：您可以透過「1823」電話熱線或網上表格向滲水辦提出投訴。
初步調查：滲水辦職員會聯絡您，並安排到您的單位進行初步視察。
進入懷疑單位測試：若滲水情況持續，職員會聯絡樓上單位業主，要求進入其單位進行一系列專業測試，例如「色水測試」、「濕度分佈量度」及「紅外線熱成像分析」等，以確定滲水源頭。
發出「妨擾事故通知」：如果測試證實滲水源於樓上單位，滲水辦會向該單位業主發出「妨擾事故通知」，要求其在指定期限內解決問題。
提出檢控：若對方在限期過後仍未處理，滲水辦可根據《公眾衞生及市政條例》提出檢控。
注意：滲水辦的調查過程可能需時數月甚至更長，而且其職權範圍主要在於中止妨擾行為，並不包括協助業主追討維修費用或財物損失。
第四步：追討損失與維修費用：小額錢債審裁處
無論樓上業主是否已遵從滲水辦的指令維修，您因為漏水而引致的維修開支（例如修補天花板、油漆）及財物損失，都可以透過民事途徑追討。
您可以入稟「小額錢債審裁處」，向對方追討上限為港幣 $75,000 的損失。在申索前，您必須準備好充足證據，包括：
專業評估報告：由註冊測量師、工程師或具經驗的防水工程公司撰寫的報告，詳細列明漏水原因、責任方及建議維修方案。
維修報價單及單據：所有相關維修工程的正式報價單和付款收據。
損失證明：因漏水而損毀的傢俬、電器等財物的相片及購買單據。
溝通記錄：與樓上單位及管理處的溝通記錄，例如訊息截圖、電郵等。
第五步：釜底抽薪，進行專業防水工程
處理完法律程序，最終還是要回歸到工程本身。要徹底根治廁所漏水或天花板漏水，必須進行專業的防水工程。坊間俗稱的「打針」（高壓灌漿）方法，很多時候只能治標，不能治本，短時間內可能止漏，但很快又會從其他地方滲出。
一個徹底的防水工程標準工序如下：
清拆及打鑿：首先需要清拆樓上漏水單位（通常是廁所）的地台飾面及地台沙漿層，直至見到結構層（石屎層）。
喉管檢查及維修：仔細檢查所有來去水喉管，如有老化或破損，必須立即更換。
重造防水層：在結構層上，塗上高效能的防水物料（如防水英泥、PU聚氨酯或瀝青膜等），並確保防水層由地台延伸至牆身指定高度（淋浴位置建議最少1.8米高）。
試水測試（浸水測試）：完成防水層後，會進行至少24小時的試水測試，確保防水層滴水不漏。
重鋪沙漿及飾面：測試通過後，才會重新鋪設沙漿批盪及地台磚，還原廁所。
這套工序雖然相對繁複，卻是唯一能確保未來十年八載安枕無憂的治本之法。
為何選擇 Tamperature 適度？給您零風險的承諾
我們深知，在經歷了漫長的鄰里交涉和法律程序後，您最不希望的，就是在維修工程上再次「中伏」。傳統裝修公司預收大額訂金的模式，讓業主在工程中處於被動，一旦工程爛尾或質素差劣，便血本無歸。
Tamperature 適度決心顛覆行業常規，為您帶來前所未有的安心保障：
全港罕有「先完工，後付款」：我們承擔所有工程風險。在處理您的漏水問題時，您無需預付任何訂金。我們會先為您解決問題，待您在指定階段親自驗收，確認天花板不再漏水，您滿意後才需要付款。主導權，始終在您手中。
清晰時間承諾，逾期每日賠償$2000：我們理解您希望盡快回復正常生活的急切心情。因此，我們會在合約中訂明清晰的完工日期。如因我方責任延誤，我們將每日賠償$2000，以示負責。
選擇 Tamperature 適度，就是選擇一個零風險的承諾。我們對自身的施工質素和管理能力充滿信心，才敢於提出如此破格的方案。面對漏水這個棘手問題，讓我們成為您最可靠的後盾，為您帶來真正安心、有保障的解決方案。
常見問題 (FAQ)
Q1: 發現天花板有水漬，第一時間應該點做？
A1: 請立即用手機拍照和錄影記錄狀況（連同日期時間），並通知大廈管理處備案。同時，應盡快聯絡樓上單位住戶，友善地要求對方檢查其單位的用水設施。
Q2: 如果樓上業主唔合作，我可以點樣追討維修費？
A2: 若對方不合作，您可以向滲水辦投訴，由政府部門介入調查。至於維修費用及財物損失，您可以集齊專業檢測報告、維修報價單及損失證明等文件，透過小額錢債審裁處進行民事索償。
Q3: 滲水辦處理投訴要搞幾耐？
A3: 根據官方資料及過往個案，滲水辦的調查程序可能需時數月或以上，視乎案件的複雜程度及對方是否合作。因此，在等候期間，自行聘請專業人士進行檢測及搜證亦同樣重要。
Q4: 一般廁所漏水維修（防水工程）要幾錢？
A4: 費用視乎廁所面積、工程複雜度、選用物料等因素而定。一個徹底重造地台的防水工程，費用一般由港幣30,000至60,000不等。最重要是選擇一間能提供清晰報價、列明工序及物料的公司，避免含糊收費。
Q5: 「打針」灌漿可以徹底解決漏水問題嗎？
A5: 「打針」（高壓灌漿）通常只能作為臨時性的堵漏方法，它並未處理到防水層老化等根本問題。水份可能會被逼到其他未灌漿的裂縫再次滲出，治標不治本。要長遠解決問題，建議還是徹底重造防水工程。
Q6: 我點樣分辨漏水係由樓上單位定係大廈外牆引起？
A6: 專業人員可以透過紅外線熱像分析儀檢測牆身溫度差異，或進行灑水測試來判斷。一般而言，靠近窗邊或外牆的滲漏，較有可能是外牆問題，屬於大廈公契範圍，應由業主立案法團負責；而滲漏位置集中在樓上單位廁所或廚房的正下方，則極大可能是樓上單位內部設施問題。
Q7: Tamperature 適度嘅「先完工，後付款」如何實際保障到我？
A7: 這項承諾將傳統裝修中業主承擔的風險完全轉移到我們身上。在漏水維修工程中，您無需預付分毫。我們會先完成所有工序，包括最重要的試水測試，待您親眼確認天花板已無滲漏，完全滿意後才需付款。這確保了您花的每一分錢都物有所值，杜絕了付款後工程質素差劣或問題未解決的風險。
「滴答、滴答…」深夜，正當您準備休息時，卻隱約聽到廁所傳來規律的水滴聲。開燈一看，驚見天花板滲出一片水漬，甚至有水珠凝聚、滴落。這一刻的無助、憤怒與徬徨，相信是不少香港業主都曾面對過的噩夢。
樓上漏水問題，尤其是在香港這種高密度住宅環境，絕對是業主最頭痛的家居問題之一。它不僅會導致天花板批盪剝落、發霉、鋼筋生鏽，影響家居美觀與安全，處理過程中的鄰里糾紛、責任界定、漫長的投訴程序，更是讓人心力交瘁。
面對這個高壓難題，您需要的不只是一時的補救，而是一個清晰、全面、有保障的解決方案。作為您的安心裝修伙伴，Tamperature 適度深明您的處境。這篇文章將化身為您的「漏水問題處理指南」，從即時應對、搜證、法律程序，到最關鍵的防水工程，為您提供一站式詳盡解說，助您一步步解決這個燙手山芋。
第一步：冷靜應對，即時行動與搜證
發現漏水的當下，請先保持冷靜，慌亂無助於解決問題。立即採取以下行動，保障自己權益：
詳細記錄狀況：利用手機拍照及錄影，清晰記錄天花板漏水的位置、範圍、嚴重程度（如滴水速度）。最好開啟相機的日期和時間戳記功能，作為日後交涉或索償的有力證據。
保護家居財物：在滴水位置下方放置水桶，並移開附近的電器、傢俬或貴重物品，避免造成額外損失。
知會管理處：立即通知大廈管理處，請他們派員上門查看，並備案記錄在案。管理處職員作為第三方，其記錄亦可作為旁證。
第二步：與樓上單位溝通，尋求合作
搜集初步證據後，應盡快與樓上單位業主或住戶聯絡。處理鄰里問題，態度是關鍵：
保持友好，說明情況：以平靜、友善的態度，清晰說明您單位遇到的漏水問題，並展示您拍攝的相片或影片。
要求檢查源頭：請求對方檢查其單位同一位置的用水設施，特別是浴室地台、浴缸邊緣、企缸、坐廁鹹淡水管及去水喉管等。
協商聘請專業人士：建議雙方共同聘請一位具公信力的第三方專業人士（如公證行或專業裝修公司）進行詳細檢測，找出漏水的確切源頭及原因，並分攤檢測費用。
很多時候，只要對方態度合作，問題就能迅速解決。但如果對方不予理會，或否認責任，您就需要採取更進一步的行動。
第三步：尋求官方協助：滲水投訴聯合辦事處（滲水辦）
當與樓上鄰居的溝通陷入僵局，您可以向政府部門求助。食物環境衞生署及屋宇署成立的「滲水投訴聯合辦事處」（俗稱「滲水辦」），專責處理樓宇滲水問題。
滲水辦的角色與流程：
提出投訴：您可以透過「1823」電話熱線或網上表格向滲水辦提出投訴。
初步調查：滲水辦職員會聯絡您，並安排到您的單位進行初步視察。
進入懷疑單位測試：若滲水情況持續，職員會聯絡樓上單位業主，要求進入其單位進行一系列專業測試，例如「色水測試」、「濕度分佈量度」及「紅外線熱成像分析」等，以確定滲水源頭。
發出「妨擾事故通知」：如果測試證實滲水源於樓上單位，滲水辦會向該單位業主發出「妨擾事故通知」，要求其在指定期限內解決問題。
提出檢控：若對方在限期過後仍未處理，滲水辦可根據《公眾衞生及市政條例》提出檢控。
注意：滲水辦的調查過程可能需時數月甚至更長，而且其職權範圍主要在於中止妨擾行為，並不包括協助業主追討維修費用或財物損失。
第四步：追討損失與維修費用：小額錢債審裁處
無論樓上業主是否已遵從滲水辦的指令維修，您因為漏水而引致的維修開支（例如修補天花板、油漆）及財物損失，都可以透過民事途徑追討。
您可以入稟「小額錢債審裁處」，向對方追討上限為港幣 $75,000 的損失。在申索前，您必須準備好充足證據，包括：
專業評估報告：由註冊測量師、工程師或具經驗的防水工程公司撰寫的報告，詳細列明漏水原因、責任方及建議維修方案。
維修報價單及單據：所有相關維修工程的正式報價單和付款收據。
損失證明：因漏水而損毀的傢俬、電器等財物的相片及購買單據。
溝通記錄：與樓上單位及管理處的溝通記錄，例如訊息截圖、電郵等。
第五步：釜底抽薪，進行專業防水工程
處理完法律程序，最終還是要回歸到工程本身。要徹底根治廁所漏水或天花板漏水，必須進行專業的防水工程。坊間俗稱的「打針」（高壓灌漿）方法，很多時候只能治標，不能治本，短時間內可能止漏，但很快又會從其他地方滲出。
一個徹底的防水工程標準工序如下：
清拆及打鑿：首先需要清拆樓上漏水單位（通常是廁所）的地台飾面及地台沙漿層，直至見到結構層（石屎層）。
喉管檢查及維修：仔細檢查所有來去水喉管，如有老化或破損，必須立即更換。
重造防水層：在結構層上，塗上高效能的防水物料（如防水英泥、PU聚氨酯或瀝青膜等），並確保防水層由地台延伸至牆身指定高度（淋浴位置建議最少1.8米高）。
試水測試（浸水測試）：完成防水層後，會進行至少24小時的試水測試，確保防水層滴水不漏。
重鋪沙漿及飾面：測試通過後，才會重新鋪設沙漿批盪及地台磚，還原廁所。
這套工序雖然相對繁複，卻是唯一能確保未來十年八載安枕無憂的治本之法。
為何選擇 Tamperature 適度？給您零風險的承諾
我們深知，在經歷了漫長的鄰里交涉和法律程序後，您最不希望的，就是在維修工程上再次「中伏」。傳統裝修公司預收大額訂金的模式，讓業主在工程中處於被動，一旦工程爛尾或質素差劣，便血本無歸。
Tamperature 適度決心顛覆行業常規，為您帶來前所未有的安心保障：
全港罕有「先完工，後付款」：我們承擔所有工程風險。在處理您的漏水問題時，您無需預付任何訂金。我們會先為您解決問題，待您在指定階段親自驗收，確認天花板不再漏水，您滿意後才需要付款。主導權，始終在您手中。
清晰時間承諾，逾期每日賠償$2000：我們理解您希望盡快回復正常生活的急切心情。因此，我們會在合約中訂明清晰的完工日期。如因我方責任延誤，我們將每日賠償$2000，以示負責。
選擇 Tamperature 適度，就是選擇一個零風險的承諾。我們對自身的施工質素和管理能力充滿信心，才敢於提出如此破格的方案。面對漏水這個棘手問題，讓我們成為您最可靠的後盾，為您帶來真正安心、有保障的解決方案。
常見問題 (FAQ)
Q1: 發現天花板有水漬，第一時間應該點做？
A1: 請立即用手機拍照和錄影記錄狀況（連同日期時間），並通知大廈管理處備案。同時，應盡快聯絡樓上單位住戶，友善地要求對方檢查其單位的用水設施。
Q2: 如果樓上業主唔合作，我可以點樣追討維修費？
A2: 若對方不合作，您可以向滲水辦投訴，由政府部門介入調查。至於維修費用及財物損失，您可以集齊專業檢測報告、維修報價單及損失證明等文件，透過小額錢債審裁處進行民事索償。
Q3: 滲水辦處理投訴要搞幾耐？
A3: 根據官方資料及過往個案，滲水辦的調查程序可能需時數月或以上，視乎案件的複雜程度及對方是否合作。因此，在等候期間，自行聘請專業人士進行檢測及搜證亦同樣重要。
Q4: 一般廁所漏水維修（防水工程）要幾錢？
A4: 費用視乎廁所面積、工程複雜度、選用物料等因素而定。一個徹底重造地台的防水工程，費用一般由港幣30,000至60,000不等。最重要是選擇一間能提供清晰報價、列明工序及物料的公司，避免含糊收費。
Q5: 「打針」灌漿可以徹底解決漏水問題嗎？
A5: 「打針」（高壓灌漿）通常只能作為臨時性的堵漏方法，它並未處理到防水層老化等根本問題。水份可能會被逼到其他未灌漿的裂縫再次滲出，治標不治本。要長遠解決問題，建議還是徹底重造防水工程。
Q6: 我點樣分辨漏水係由樓上單位定係大廈外牆引起？
A6: 專業人員可以透過紅外線熱像分析儀檢測牆身溫度差異，或進行灑水測試來判斷。一般而言，靠近窗邊或外牆的滲漏，較有可能是外牆問題，屬於大廈公契範圍，應由業主立案法團負責；而滲漏位置集中在樓上單位廁所或廚房的正下方，則極大可能是樓上單位內部設施問題。
Q7: Tamperature 適度嘅「先完工，後付款」如何實際保障到我？
A7: 這項承諾將傳統裝修中業主承擔的風險完全轉移到我們身上。在漏水維修工程中，您無需預付分毫。我們會先完成所有工序，包括最重要的試水測試，待您親眼確認天花板已無滲漏，完全滿意後才需付款。這確保了您花的每一分錢都物有所值，杜絕了付款後工程質素差劣或問題未解決的風險。
