【香港買樓流程2025】新手業主必讀：由睇樓到簽約10大步驟 (二手樓全攻略)
2025 二手樓買賣流程
公佈日期
2025年11月18日
買樓是人生大事，尤其對於第一次「上車」的新手業主來說，香港的物業買賣程序繁複，稍有不慎隨時損失慘重。踏入 2025 年，政府對按揭成數及印花稅均有新修訂（例如 400 萬以下物業印花稅減至 $100），亦令置業門檻有所改變。
究竟買二手樓流程是怎樣？由睇樓、落訂、申請按揭到最後成交收樓，中間有甚麼伏位要留意？成交後裝修又如何避免爛尾風險？這篇 2025 最新全攻略，為你拆解買樓 10 大步驟，助你安心置業，打造理想安樂窩。
步驟 1：財務預算與按揭評估 (Financial Planning)
在開始「睇樓」前，首要任務是計好數。很多新手業主只關注樓價，卻忽略了首期以外的雜費開支。
2025 最新按揭與印花稅重點：
按揭成數放寬：金管局已放寬按揭成數，一般住宅物業（不論自用或出租）最高可借 7 成。若是透過按揭保險計劃（MIP），首置人士購買 1,000 萬或以下物業，最高更可借 9 成。
印花稅優惠：根據最新財政預算案，從價印花稅（AVD）第 2 標準稅率下，400 萬或以下的物業印花稅只需 $100。這對購買細價樓「上車」的買家是極大喜訊。
壓力測試：雖然金管局暫停了壓力測試要求，但銀行仍會計算「供款與入息比率」(DTI)，一般要求每月供款不超過入息的 50%。
專家建議：預留樓價 3% - 5% 作為雜費資金（包括律師費、經紀佣金、裝修費等），切忌「借到盡」。
步驟 2：搵樓與實地睇樓 (Property Viewing)
網上搵樓雖然方便，但實地視察絕不可少。約地產代理（Agent）睇樓時，通常會簽署《地產代理協議》（俗稱「睇樓紙」）。
睇二手樓必Check清單：
化妝樓陷阱：留意業主是否用新油漆或傢俬遮蓋滲水漬、裂紋。建議在此階段仔細觀察窗台、天花及廚廁去水位。
大廈維修：查閱大廈大堂通告，看是否有維修令或即將進行大維修，這會衍生額外費用。
座向與景觀：盡量選擇日間睇樓，感受採光及噪音情況。
步驟 3：銀行估價 (Bank Valuation)
這是新手最易中伏的一環。在你「落訂」前，必須向銀行為心儀單位進行估價。
二手樓業主叫價未必貼市，如果業主叫價 600 萬，但銀行只估價 550 萬，銀行只會按 550 萬批出按揭。中間的 50 萬差價（抬錢） 需由買家全數支付。你可以透過網上銀行估價或請按揭轉介公司協助，確保估價足夠才出價。
步驟 4：議價及簽署臨時買賣合約 (Provisional Agreement)
當價格談攏，買賣雙方會簽署臨時買賣合約（臨約）。
支付「細訂」：通常為樓價的 3% - 5%。
冷靜期風險：臨約具法律效力，如買家簽約後反悔（撻訂），除損失細訂外，還需賠償雙方代理佣金及賣家重售的差價。
必備條款：建議在合約備註加入「必買必賣」條款前諮詢律師意見，或確認單位是否有僭建改動需還原。
步驟 5：正式申請按揭 (Mortgage Application)
拿著臨約，你需要立即向銀行申請按揭。由於銀行審批需時（一般 2-4 星期，視乎個案複雜度），建議同時向 3-4 間銀行申請，比較其現金回贈（Cash Rebate）及息率優惠。
所需文件：身份證、臨約副本、最近 3 個月入息證明（糧單、銀行月結單）、稅單等。
步驟 6：委託律師處理法律文件 (Legal Representation)
買賣雙方需各自委託代表律師。律師的主要職責包括：
查冊 (Land Search)：檢查物業業權是否清晰、有無釘契、違反建築物條例等。
草擬合約：處理正式買賣合約及轉讓契。
費用預算：一般二手樓買賣律師費約 $6,000 至 $12,000 不等，視乎樓價及律師樓知名度。
步驟 7：簽署正式買賣合約 (Formal Agreement)
通常在簽署臨約後 14 天內，買家需到律師樓簽署正式買賣合約。
支付「大訂」：連同細訂，訂金總額通常為樓價的 10%。
繳付印花稅：律師會安排你簽署印花稅署表格並代繳稅款。
步驟 8：驗樓 (Inspection)
在成交日（交樓日）前約 1 星期，買家有權再次視察單位（Final Inspection）。
檢查重點：確保單位已「交吉」（清空雜物）、原本協議連同出售的電器/傢俬是否齊全、以及自簽約後單位結構有無遭受新的人為破壞。
注意：二手樓通常以「現狀」（As-is basis）出售，除非合約另有註明，否則輕微耗損未必能要求業主維修。但如果發現嚴重結構問題或與合約不符，需即時透過律師通知賣方。
步驟 9：成交及收樓 (Completion)
到了關鍵日期（成交日），銀行會將按揭貸款放款給賣方律師。當律師確認款項交收無誤後，你便可前往地產代理行或律師樓領取鎖匙。恭喜你，正式成為業主！
步驟 10：裝修工程——選擇零風險保障 (Renovation)
收樓後的興奮往往很短暫，隨之而來是繁瑣的裝修工程。傳統裝修模式下，業主需預繳大額訂金，往往面臨爛尾、貨不對辦、工期無限拖延的風險。
作為精明的 2025 新手業主，裝修同樣要懂得保障自己。Tamperature 適度裝修 為你帶來全港罕有的安心體驗：
1. 全港罕有「先完工，後付款」
我們深知你的擔憂，因此顛覆行規，將工程風險由我們承擔。
掌握財政主導權：你無需預付大筆資金。我們採用「分階段驗收，滿意才付款」模式。
安心驗收：就像買衫試身一樣，每個階段（如清拆、水電、泥水）完成後，由你親自驗收，滿意品質後才支付該部分款項。這確保了你的每一分錢都花得物有所值，杜絕爛尾風險。
2. 清晰時間承諾，逾期每日賠償 $2000
時間就是金錢，遲交樓隨時令你需額外支付租金。
Tamperature 適度 在合約列明完工日期。
如因我方責任導致延誤，我們承諾 每日賠償 $2000。這份自信源於我們對自家施工團隊管理的高度信心。
買樓是為了建立安樂窩，別讓裝修成為噩夢。選擇 Tamperature 適度裝修，享受真正的零風險裝修旅程。
常見問題 FAQ
Q1: 簽了臨時買賣合約後，多久要申請按揭？
A: 建議立即申請。雖然一般成交期為 2-3 個月，但銀行審批需時，加上 2025 年按揭需求可能因政策放寬而增加，儘早申請可避免因批核延誤而導致「撻訂」風險。
Q2: 如果銀行估價不足（估價低於成交價）怎麼辦？
A: 買家需要自行支付差價（抬錢）。例如成交價 600 萬，銀行只估 550 萬，按揭成數會以 550 萬計算，你需額外支付那 50 萬現金。因此，落訂前先做估價至關重要。
Q3: 「先完工，後付款」的裝修模式會否比傳統貴？
A: Tamperature 適度 的報價透明且具競爭力。雖然我們承擔了前期資金流和風險，但我們透過自家團隊管理減省了外判成本。更重要的是，相比起爛尾或重做的潛在鉅額損失，這種零風險模式實際上為業主省卻了最大的隱形成本。
Q4: 2025 年買 400 萬樓，印花稅真的是 $100 嗎？
A: 是的。根據最新財政預算案修訂，400 萬港元或以下的住宅物業，從價印花稅（第 2 標準）劃一為 $100。這大大減輕了購買納米樓或舊樓上車客的負擔。
Q5: 經紀佣金一定要比 1% 嗎？
A: 行規通常是樓價的 1%，但在簽署「地產代理協議」前，買賣雙方其實可以與代理協商佣金比率。不過，合理的佣金能激勵代理更積極為你議價或跟進交易。
Q6: 甚麼是「化妝樓」？睇樓時如何識別？
A: 「化妝樓」指業主用平價裝修掩蓋單位瑕疵（如漏水、石屎剝落）以求高價出售。睇樓時應用手觸摸牆身有否異常濕氣，留意天花有否像「浮起」的油漆，或要求代理查詢單位過往的維修紀錄。
Q7: 逾期交樓賠償 $2000 是真的嗎？
A: 是的。這是 Tamperature 適度 對客戶的承諾。坊間裝修公司延期往往諸多藉口，我們將此條款寫入合約，確保工程如期完成，讓你可按計劃入伙，無需額外租屋或寄存傢俬。
買樓是人生大事，尤其對於第一次「上車」的新手業主來說，香港的物業買賣程序繁複，稍有不慎隨時損失慘重。踏入 2025 年，政府對按揭成數及印花稅均有新修訂（例如 400 萬以下物業印花稅減至 $100），亦令置業門檻有所改變。
究竟買二手樓流程是怎樣？由睇樓、落訂、申請按揭到最後成交收樓，中間有甚麼伏位要留意？成交後裝修又如何避免爛尾風險？這篇 2025 最新全攻略，為你拆解買樓 10 大步驟，助你安心置業，打造理想安樂窩。
步驟 1：財務預算與按揭評估 (Financial Planning)
在開始「睇樓」前，首要任務是計好數。很多新手業主只關注樓價，卻忽略了首期以外的雜費開支。
2025 最新按揭與印花稅重點：
按揭成數放寬：金管局已放寬按揭成數，一般住宅物業（不論自用或出租）最高可借 7 成。若是透過按揭保險計劃（MIP），首置人士購買 1,000 萬或以下物業，最高更可借 9 成。
印花稅優惠：根據最新財政預算案，從價印花稅（AVD）第 2 標準稅率下，400 萬或以下的物業印花稅只需 $100。這對購買細價樓「上車」的買家是極大喜訊。
壓力測試：雖然金管局暫停了壓力測試要求，但銀行仍會計算「供款與入息比率」(DTI)，一般要求每月供款不超過入息的 50%。
專家建議：預留樓價 3% - 5% 作為雜費資金（包括律師費、經紀佣金、裝修費等），切忌「借到盡」。
步驟 2：搵樓與實地睇樓 (Property Viewing)
網上搵樓雖然方便，但實地視察絕不可少。約地產代理（Agent）睇樓時，通常會簽署《地產代理協議》（俗稱「睇樓紙」）。
睇二手樓必Check清單：
化妝樓陷阱：留意業主是否用新油漆或傢俬遮蓋滲水漬、裂紋。建議在此階段仔細觀察窗台、天花及廚廁去水位。
大廈維修：查閱大廈大堂通告，看是否有維修令或即將進行大維修，這會衍生額外費用。
座向與景觀：盡量選擇日間睇樓，感受採光及噪音情況。
步驟 3：銀行估價 (Bank Valuation)
這是新手最易中伏的一環。在你「落訂」前，必須向銀行為心儀單位進行估價。
二手樓業主叫價未必貼市，如果業主叫價 600 萬，但銀行只估價 550 萬，銀行只會按 550 萬批出按揭。中間的 50 萬差價（抬錢） 需由買家全數支付。你可以透過網上銀行估價或請按揭轉介公司協助，確保估價足夠才出價。
步驟 4：議價及簽署臨時買賣合約 (Provisional Agreement)
當價格談攏，買賣雙方會簽署臨時買賣合約（臨約）。
支付「細訂」：通常為樓價的 3% - 5%。
冷靜期風險：臨約具法律效力，如買家簽約後反悔（撻訂），除損失細訂外，還需賠償雙方代理佣金及賣家重售的差價。
必備條款：建議在合約備註加入「必買必賣」條款前諮詢律師意見，或確認單位是否有僭建改動需還原。
步驟 5：正式申請按揭 (Mortgage Application)
拿著臨約，你需要立即向銀行申請按揭。由於銀行審批需時（一般 2-4 星期，視乎個案複雜度），建議同時向 3-4 間銀行申請，比較其現金回贈（Cash Rebate）及息率優惠。
所需文件：身份證、臨約副本、最近 3 個月入息證明（糧單、銀行月結單）、稅單等。
步驟 6：委託律師處理法律文件 (Legal Representation)
買賣雙方需各自委託代表律師。律師的主要職責包括：
查冊 (Land Search)：檢查物業業權是否清晰、有無釘契、違反建築物條例等。
草擬合約：處理正式買賣合約及轉讓契。
費用預算：一般二手樓買賣律師費約 $6,000 至 $12,000 不等，視乎樓價及律師樓知名度。
步驟 7：簽署正式買賣合約 (Formal Agreement)
通常在簽署臨約後 14 天內，買家需到律師樓簽署正式買賣合約。
支付「大訂」：連同細訂，訂金總額通常為樓價的 10%。
繳付印花稅：律師會安排你簽署印花稅署表格並代繳稅款。
步驟 8：驗樓 (Inspection)
在成交日（交樓日）前約 1 星期，買家有權再次視察單位（Final Inspection）。
檢查重點：確保單位已「交吉」（清空雜物）、原本協議連同出售的電器/傢俬是否齊全、以及自簽約後單位結構有無遭受新的人為破壞。
注意：二手樓通常以「現狀」（As-is basis）出售，除非合約另有註明，否則輕微耗損未必能要求業主維修。但如果發現嚴重結構問題或與合約不符，需即時透過律師通知賣方。
步驟 9：成交及收樓 (Completion)
到了關鍵日期（成交日），銀行會將按揭貸款放款給賣方律師。當律師確認款項交收無誤後，你便可前往地產代理行或律師樓領取鎖匙。恭喜你，正式成為業主！
步驟 10：裝修工程——選擇零風險保障 (Renovation)
收樓後的興奮往往很短暫，隨之而來是繁瑣的裝修工程。傳統裝修模式下，業主需預繳大額訂金，往往面臨爛尾、貨不對辦、工期無限拖延的風險。
作為精明的 2025 新手業主，裝修同樣要懂得保障自己。Tamperature 適度裝修 為你帶來全港罕有的安心體驗：
1. 全港罕有「先完工，後付款」
我們深知你的擔憂，因此顛覆行規，將工程風險由我們承擔。
掌握財政主導權：你無需預付大筆資金。我們採用「分階段驗收，滿意才付款」模式。
安心驗收：就像買衫試身一樣，每個階段（如清拆、水電、泥水）完成後，由你親自驗收，滿意品質後才支付該部分款項。這確保了你的每一分錢都花得物有所值，杜絕爛尾風險。
2. 清晰時間承諾，逾期每日賠償 $2000
時間就是金錢，遲交樓隨時令你需額外支付租金。
Tamperature 適度 在合約列明完工日期。
如因我方責任導致延誤，我們承諾 每日賠償 $2000。這份自信源於我們對自家施工團隊管理的高度信心。
買樓是為了建立安樂窩，別讓裝修成為噩夢。選擇 Tamperature 適度裝修，享受真正的零風險裝修旅程。
常見問題 FAQ
Q1: 簽了臨時買賣合約後，多久要申請按揭？
A: 建議立即申請。雖然一般成交期為 2-3 個月，但銀行審批需時，加上 2025 年按揭需求可能因政策放寬而增加，儘早申請可避免因批核延誤而導致「撻訂」風險。
Q2: 如果銀行估價不足（估價低於成交價）怎麼辦？
A: 買家需要自行支付差價（抬錢）。例如成交價 600 萬，銀行只估 550 萬，按揭成數會以 550 萬計算，你需額外支付那 50 萬現金。因此，落訂前先做估價至關重要。
Q3: 「先完工，後付款」的裝修模式會否比傳統貴？
A: Tamperature 適度 的報價透明且具競爭力。雖然我們承擔了前期資金流和風險，但我們透過自家團隊管理減省了外判成本。更重要的是，相比起爛尾或重做的潛在鉅額損失，這種零風險模式實際上為業主省卻了最大的隱形成本。
Q4: 2025 年買 400 萬樓，印花稅真的是 $100 嗎？
A: 是的。根據最新財政預算案修訂，400 萬港元或以下的住宅物業，從價印花稅（第 2 標準）劃一為 $100。這大大減輕了購買納米樓或舊樓上車客的負擔。
Q5: 經紀佣金一定要比 1% 嗎？
A: 行規通常是樓價的 1%，但在簽署「地產代理協議」前，買賣雙方其實可以與代理協商佣金比率。不過，合理的佣金能激勵代理更積極為你議價或跟進交易。
Q6: 甚麼是「化妝樓」？睇樓時如何識別？
A: 「化妝樓」指業主用平價裝修掩蓋單位瑕疵（如漏水、石屎剝落）以求高價出售。睇樓時應用手觸摸牆身有否異常濕氣，留意天花有否像「浮起」的油漆，或要求代理查詢單位過往的維修紀錄。
Q7: 逾期交樓賠償 $2000 是真的嗎？
A: 是的。這是 Tamperature 適度 對客戶的承諾。坊間裝修公司延期往往諸多藉口，我們將此條款寫入合約，確保工程如期完成，讓你可按計劃入伙，無需額外租屋或寄存傢俬。
