舊樓翻新攻略：解決石屎剝落、水電老化問題，一篇看懂
這份終極攻略將為您拆解舊樓最常見的問題，提供專業的解決方案
公佈日期
2025年8月30日
香港的舊樓，承載著歲月痕跡與獨特韻味，但同時也隱藏著不少結構及安全隱患。當您決定為心愛的舊居進行全屋翻新時，面對的可能不只是風格設計的選擇，更是對石屎剝落、水電老化、滲水漏水等棘手問題的挑戰。
作為香港資深的舊樓翻新專家，「Tamperature 適度」深知業主們的憂慮。這份終極攻略將為您拆解舊樓最常見的問題，提供專業的解決方案，並助您找到一個真正安心、有保障的翻新夥伴。
頭號敵人：石屎剝落與鋼筋外露
這是舊樓最常見也最危險的警號。天花板或牆身出現石屎剝落，甚至鋼筋外露，絕對不能掉以輕心。
成因分析：香港天氣潮濕，水氣容易滲入石屎層，導致內裡的鋼筋氧化生銹。鋼筋生銹後會膨脹，逼爆周圍的石屎，形成剝落。
危險性：剝落的石屎塊可對家人造成傷害，而生銹的鋼筋亦會削弱樓宇的結構承載力。
專業維修步驟：
鑿除鬆散部分：首先，師傅會小心地鑿除所有鬆脫、空鼓的石屎，直至露出穩固的底層。
鋼筋除銹及防銹處理：將外露的鋼筋徹底除銹，並塗上專用的防銹油，阻止其繼續氧化。若鋼筋已嚴重銹蝕，或需進行加固。
批上維修沙漿：使用高標號的結構性維修沙漿（Repair Mortar）分層填補，確保其與原有結構緊密結合。
批灰及油漆：最後進行批灰、打磨，再髹上油漆，回復平滑外觀。
專業警告：切勿貪圖方便，只在表面用補牆膏填補裂縫。這種治標不治本的做法，無法解決內部鋼筋生銹問題，問題很快會再次出現，甚至更嚴重。
隱形殺手：水電管線全面老化
看不見的問題，往往最致命。樓齡超過二三十年的單位，其水電管線大多已超出安全使用年限，進行全屋翻新時必須徹底更換。
1. 電力系統：告別跳掣與火災風險
問題所在：舊式電線的絕緣層可能已硬化脆裂，增加漏電短路風險；舊式電箱（總掣）負荷能力不足，難以應付現代家庭眾多的大功率電器（如電磁爐、浴室寶），頻繁「跳掣」就是警號。
解決方案：「全屋換電」。這包括更換全屋所有電線、插座、開關掣，並重新規劃電路（行內稱「拉線」）。同時，必須更換為符合最新安全標準的電箱，並為大功率電器設置獨立線路，確保用電安全。
2. 供水與排水：預防滲漏與淤塞
問題所在：舊式金屬水管（如鉛水管、鐵喉）容易生銹，不但影響水質，銹蝕的接駁位更是滲漏的源頭。日積月累的污垢亦容易造成淤塞。
解決方案：「全屋換喉」。將老化的金屬水管，更換為耐用、衛生的銅喉或PPR膠喉。在更換過程中，師傅會重新進行「谷磅」測壓，確保所有接駁位滴水不漏。這是根治滲水問題的唯一方法。
重塑生活：間隔優化與設計革新
舊樓的間隔往往不合時宜，例如房間細碎、走廊過長、採光不足等。舊樓翻新正是一個重新定義居住空間的絕佳機會。
打通間隔：在不觸及主力牆的前提下，打通非必要的間隔牆，如廚房或相鄰的細房，打造開放式客飯廳，能即時提升空間感和採光度。
重新佈局：根據現代生活習慣重新規劃空間，例如縮小走廊、將廁所改為「三分離」（座廁、淋浴、洗手盤分區），提升使用效率。
增加採光：利用玻璃間隔、室內窗等設計，將光線引入屋內較暗的區域，營造明亮通透的氛圍。
為何「Tamperature 適度」是您舊樓翻新的最佳後盾？
舊樓翻新工程複雜，充滿未知數，例如鑿開牆身後才發現嚴重的滲水或結構問題，導致工程延誤和預算超支，這些都是傳統裝修模式下業主最大的噩夢。
「Tamperature 適度」的兩大核心承諾，正是為了解決這些痛點而設：
1. 全港罕有「先完工，後付款」
我們承擔所有工程風險。您無需預繳大額訂金，工程會分階段進行，您在每個階段親自驗收，滿意後才支付該部分款項。即使中途出現意料之外的問題，您都手握資金主導權，無需擔心工程爛尾或質素差劣。
2. 清晰時間承諾，逾期每日賠償$2000
我們對自身的項目管理和施工能力充滿信心，敢於在合約中承諾完工日期。如因我方責任導致延誤，我們將每日賠償$2000。這份承諾，為複雜的舊樓翻新工程提供了最強力的時間保障。
舊樓翻新常見問題 (FAQ)
Q1：舊樓翻新工程一般需要多少錢？
A1：舊樓翻新的費用比新樓高，因為涉及更多基礎工程如清拆、結構維修、水電重鋪等。一個500尺的單位，全屋翻新的費用一般由30萬至50萬或以上不等，視乎單位狀況和物料選擇。
Q2：整個舊樓翻新工程大概需時多久？
A2：由於工序繁複，舊樓翻新需時較長，一般需要3至5個月，甚至更久。準確時間取決於工程的複雜程度。
Q3：翻新工程需要向屋宇署申請嗎？
A3：如果工程不涉及改動樓宇結構（如主力牆），一般無需向屋宇署入則申請。但如果涉及結構改動，則必須聘請認可人士處理。我們建議在規劃階段就諮詢專業意見。
Q4：如何處理翻新期間的噪音問題？
A4：根據法例，裝修工程只能在星期一至星期六 07:00–19:00 進行，星期日/公眾假期不得施工。開工前與鄰居打個招呼，並在管理處辦妥手續，是基本禮貌。
Q5：翻新舊樓時，有什麼方法可以盡量節省預算？
A5：在不影響安全和質素的前提下，可以考慮保留狀況良好的地磚或地板，透過打磨翻新。選擇性價比高的飾面物料，以及在非必要的地方減少訂造傢俬，也能有效控制成本。
Q6：你們的「先完工，後付款」模式，會不會將費用轉嫁到尾數？
A6：絕對不會。我們的報價單會清晰列明每個工程階段的費用，分期款項完全對應已完成的工程。整個過程公開透明，絕無隱藏收費，保障您的權益。
Q7：我的單位有滲水問題，你們能保證根治嗎？
A7：我們擁有經驗豐富的團隊處理滲水問題。透過更換喉管、重做防水層等治本方法，我們有信心能徹底解決問題。這也是我們敢於提出「驗收後才付款」的原因，因為我們對自己的工藝有信心。
您的舊居，值得一次重生的機會。
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香港的舊樓，承載著歲月痕跡與獨特韻味，但同時也隱藏著不少結構及安全隱患。當您決定為心愛的舊居進行全屋翻新時，面對的可能不只是風格設計的選擇，更是對石屎剝落、水電老化、滲水漏水等棘手問題的挑戰。
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頭號敵人：石屎剝落與鋼筋外露
這是舊樓最常見也最危險的警號。天花板或牆身出現石屎剝落，甚至鋼筋外露，絕對不能掉以輕心。
成因分析：香港天氣潮濕，水氣容易滲入石屎層，導致內裡的鋼筋氧化生銹。鋼筋生銹後會膨脹，逼爆周圍的石屎，形成剝落。
危險性：剝落的石屎塊可對家人造成傷害，而生銹的鋼筋亦會削弱樓宇的結構承載力。
專業維修步驟：
鑿除鬆散部分：首先，師傅會小心地鑿除所有鬆脫、空鼓的石屎，直至露出穩固的底層。
鋼筋除銹及防銹處理：將外露的鋼筋徹底除銹，並塗上專用的防銹油，阻止其繼續氧化。若鋼筋已嚴重銹蝕，或需進行加固。
批上維修沙漿：使用高標號的結構性維修沙漿（Repair Mortar）分層填補，確保其與原有結構緊密結合。
批灰及油漆：最後進行批灰、打磨，再髹上油漆，回復平滑外觀。
專業警告：切勿貪圖方便，只在表面用補牆膏填補裂縫。這種治標不治本的做法，無法解決內部鋼筋生銹問題，問題很快會再次出現，甚至更嚴重。
隱形殺手：水電管線全面老化
看不見的問題，往往最致命。樓齡超過二三十年的單位，其水電管線大多已超出安全使用年限，進行全屋翻新時必須徹底更換。
1. 電力系統：告別跳掣與火災風險
問題所在：舊式電線的絕緣層可能已硬化脆裂，增加漏電短路風險；舊式電箱（總掣）負荷能力不足，難以應付現代家庭眾多的大功率電器（如電磁爐、浴室寶），頻繁「跳掣」就是警號。
解決方案：「全屋換電」。這包括更換全屋所有電線、插座、開關掣，並重新規劃電路（行內稱「拉線」）。同時，必須更換為符合最新安全標準的電箱，並為大功率電器設置獨立線路，確保用電安全。
2. 供水與排水：預防滲漏與淤塞
問題所在：舊式金屬水管（如鉛水管、鐵喉）容易生銹，不但影響水質，銹蝕的接駁位更是滲漏的源頭。日積月累的污垢亦容易造成淤塞。
解決方案：「全屋換喉」。將老化的金屬水管，更換為耐用、衛生的銅喉或PPR膠喉。在更換過程中，師傅會重新進行「谷磅」測壓，確保所有接駁位滴水不漏。這是根治滲水問題的唯一方法。
重塑生活：間隔優化與設計革新
舊樓的間隔往往不合時宜，例如房間細碎、走廊過長、採光不足等。舊樓翻新正是一個重新定義居住空間的絕佳機會。
打通間隔：在不觸及主力牆的前提下，打通非必要的間隔牆，如廚房或相鄰的細房，打造開放式客飯廳，能即時提升空間感和採光度。
重新佈局：根據現代生活習慣重新規劃空間，例如縮小走廊、將廁所改為「三分離」（座廁、淋浴、洗手盤分區），提升使用效率。
增加採光：利用玻璃間隔、室內窗等設計，將光線引入屋內較暗的區域，營造明亮通透的氛圍。
為何「Tamperature 適度」是您舊樓翻新的最佳後盾？
舊樓翻新工程複雜，充滿未知數，例如鑿開牆身後才發現嚴重的滲水或結構問題，導致工程延誤和預算超支，這些都是傳統裝修模式下業主最大的噩夢。
「Tamperature 適度」的兩大核心承諾，正是為了解決這些痛點而設：
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舊樓翻新常見問題 (FAQ)
Q1：舊樓翻新工程一般需要多少錢？
A1：舊樓翻新的費用比新樓高，因為涉及更多基礎工程如清拆、結構維修、水電重鋪等。一個500尺的單位，全屋翻新的費用一般由30萬至50萬或以上不等，視乎單位狀況和物料選擇。
Q2：整個舊樓翻新工程大概需時多久？
A2：由於工序繁複，舊樓翻新需時較長，一般需要3至5個月，甚至更久。準確時間取決於工程的複雜程度。
Q3：翻新工程需要向屋宇署申請嗎？
A3：如果工程不涉及改動樓宇結構（如主力牆），一般無需向屋宇署入則申請。但如果涉及結構改動，則必須聘請認可人士處理。我們建議在規劃階段就諮詢專業意見。
Q4：如何處理翻新期間的噪音問題？
A4：根據法例，裝修工程只能在星期一至星期六 07:00–19:00 進行，星期日/公眾假期不得施工。開工前與鄰居打個招呼，並在管理處辦妥手續，是基本禮貌。
Q5：翻新舊樓時，有什麼方法可以盡量節省預算？
A5：在不影響安全和質素的前提下，可以考慮保留狀況良好的地磚或地板，透過打磨翻新。選擇性價比高的飾面物料，以及在非必要的地方減少訂造傢俬，也能有效控制成本。
Q6：你們的「先完工，後付款」模式，會不會將費用轉嫁到尾數？
A6：絕對不會。我們的報價單會清晰列明每個工程階段的費用，分期款項完全對應已完成的工程。整個過程公開透明，絕無隱藏收費，保障您的權益。
Q7：我的單位有滲水問題，你們能保證根治嗎？
A7：我們擁有經驗豐富的團隊處理滲水問題。透過更換喉管、重做防水層等治本方法，我們有信心能徹底解決問題。這也是我們敢於提出「驗收後才付款」的原因，因為我們對自己的工藝有信心。
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