樓齡超過20年的居屋，430至480呎的單位已足以容納兩房；但同一時間，總電箱、供水喉與浴室防水層亦已用上二十多年，老化情況需要逐項檢查。舊居屋翻新的難處不在風格，而在取捨：同一筆資源放在水電與防水，訂造傢俬的空間便會收窄；全部放在儲物，開放式客廳就要讓路。以下三個由我們完成的單位，實用面積都在430至480呎之間，家庭組合卻完全不同，改動方向亦各走極端。

三個單位一覽：面積相近，做法相差很遠

三個單位的樓齡都在20年以上，但真正決定改動方向的是居住的人，而不是圖則。先看整體比較，再逐個說明。

天盛苑盛悅閣480呎：長者同住，動線比風格重要

天水圍天盛苑盛悅閣的480呎單位，設計要照顧家中長者的起居。全屋雖以簡約木系為基調，真正花心思的地方卻在起居細節。主人房融入長者友善元素，配置電動護理床與可移動式床頭櫃；浴室採用節省空間的「三七門」，內部鋪大瓷磚，並因應長者需要棄用浴屏、改為加裝扶手，熱水爐則隱藏於鏡櫃之內。女兒房選用現成的鐵架床，風格樸素實用，天花板另設對開門的儲物空間，把不常用的物品向上收納。

公共空間同樣以實用為先。客廳設置大量櫃體，既滿足儲物需要，亦預留神枱位置；地板以木紋條子磚鋪設，玄關改用馬賽克磚，兩者之間以金屬線分隔，分區清晰。廚房是這個單位的重點，牆身選用綠色琉璃瓦磚，配5mm厚不鏽鋼檯面，下櫃為綠色，上櫃為米色。

這類單位的取捨相當清楚：扶手位置、門寬與地台高低差必須在圖則階段一併決定，日後補裝會破壞牆身與防水層。放棄浴屏之後，淋浴區的水花較易濺出，因此去水位與地台斜水要做得更準確，否則浴室會長期積水。

嘉盛苑A座433呎：一組拉得出來變床的玄關櫃

粉嶺嘉盛苑A座的單位實用面積433呎，以簡約現代風格為主，灰色與綠色是主調。玄關設有方便坐下換鞋的凳，以及一組儲物櫃；這組櫃最特別之處是可以拉出變成一張床，親友留宿時不必另佔一間房。客廳為應付大量儲物需要，做了一排高身儲物櫃，另有電視吊櫃與地櫃，並以一道形象牆把主人房的門收成隱藏門，令客廳牆面保持完整。

主人房採用油壓床增加收納，床頭預留位置擺放飾物與充電用品。浴室裝上黑色磨砂玻璃PD門，配一套窗灰色拉絲浴屏，並加裝噴槍方便清潔。廚房的櫃身以淺灰與灰綠配深灰檯面，另為頂揭式洗衣機設計專用位置，板面可以整塊揭起；牆身用上一塊「發廊板」，這種板材防火易潔，表面帶磁性，刀架與置物架可以直接貼上，省去鑽孔。

彈性與耐用之間要取得平衡。玄關拉床每次使用都要先清空走道，收納位置亦要事先預留，否則睡醒後雜物無處安放。隱藏門令牆面俐落，但門鉸與門框的安裝精度要求高，日後調整比普通房門麻煩，這點在簽約前值得先問清楚由誰跟進。

景盛苑俊景閣430呎：開放式睡房換來的空間感

粉嶺景盛苑俊景閣的單位約430呎，以溫暖舒適的原木風為主題。甫入玄關，可見一個兼具滲光效果的C字櫃，旁邊為戶主度身訂造的玻璃飾物櫃，內設可漸變的燈光，專門展示Figure模型收藏。單位採用開放式睡房設計，令客廳與睡房連成一體，視野明顯開揚。

全屋最花心思的地方，是客廳那個升高一級的儲物平台。平台下方設滲燈效果，減輕厚重感；平台之上既是書檯，內裡還藏了一張化妝檯，把每一吋空間都用盡。睡房區域放置油壓床增加收納，旁邊配黑色框茶色玻璃衣櫃。浴室設智能鏡櫃與古銅色浴屏，吊櫃的設計同時遮蓋喉管位置；廚房雖然有大廈明渠經過，亦特別造外殼包好，整體觀感較為整齊。

開放式睡房的代價是私隱與整潔度。睡房與客廳連成一體，床鋪在客廳便看得一清二楚，因此要長期保持整齊；家中有小朋友，或需要安靜空間工作的人，這個做法未必合適。升高一級的平台增加收納，同時降低該處的淨高，冷氣出風與燈位都要重新規劃，這些都要在圖則階段先算清楚。

舊居屋翻新容易忽略的「看不見」工序

三個單位的分別在於風格與間隔；但樓齡二十多年的居屋，不論選擇哪一種做法，動工前都應先檢查一批「看不見」的部分：總電箱與電線迴路、供水喉與去水喉，以及廚房與浴室的防水層，再按檢查結果決定更新範圍，並在封板前完成測試。這些工序一旦完成便藏在牆內，日後要補做，代價遠高於一開始做足。

舊居屋的圖則多數在80、90年代繪製，插座數量與位置未必應付得了今日的電器。規劃電掣、網線與天線位時，宜按實際傢俬與電器清單逐一標示，明線改暗線的走線安排可參考居屋裝修走線攻略2026；浴室企缸、浴缸與廚房鋅盤改位牽涉來去水管的重新鋪設，可參考居屋裝修隱藏水喉的工序與費用說明。原裝天花板要不要剷底、批灰與油漆，則視乎舊漆層狀況，可參考居屋裝修天花板的剷底工序拆解。

外牆的去水主喉與糞喉一般屬於公用部分，若發現滲水，應先通知管理處，並保留相片與時間紀錄，方便日後與法團跟進。單位的預算亦宜預留一筆應急費用，處理打拆後才發現的空鼓或暗喉滲漏；詳細的工序清單可參考二手居屋全爆預算的逐項拆解。

舊居屋的改動限制：先分清哪些要申請

舊居屋翻新最常被忽略的一環是法規。由房委會發展而已出售的居屋，屋宇管制由房屋局獨立審查組負責，標準與屋宇署管制私人樓宇無異。拆除單位內的非結構牆，只要不涉及改建廚房或改動浴室的位置及面積，屬《建築物條例》下的豁免工程，毋須事先呈交圖則，但仍要符合消防、結構、通風及採光等規定。

拆改若涉及結構牆、橫樑等結構構件，或影響耐火效能或逃生途徑，便屬「改動及加建」工程，業主須委任認可人士及／或註冊結構工程師向獨立審查組呈交圖則，取得批准和同意後才可由註冊承建商施工。換言之，結構牆並非一律不能改動，但必須經專業人士設計及審批；拆除具耐火效能的廚房門、拆除或改動廚房的非結構牆，則是獨立審查組點名提醒的常見違規工程。以磚砌加建非承重牆，若加建牆壁的總長度按單位樓面面積計超過每平方米0.1米，便屬小型工程，須按小型工程監管制度的簡化規定通知獨立審查組（資料來源：房屋局獨立審查組《資助出售房屋單位裝修須知》）。

大廈公契對外觀通常另有要求，鋁窗顏色與款式、單位門位與外牆加建都可能受限制。每份公契與每個屋苑管理處的尺度不盡相同，動手前應先透過獨立審查組的公屋查圖易查閱單位的建築及結構圖則，並向管理處確認要求，避免完工後才要還原。個別工程是否需要呈交圖則，如有疑問，宜直接向獨立審查組查詢。

房委會參考名單看得出甚麼？

不少業主會問，是否應該找房委會裝修承辦商參考名單上的公司。根據房委會的指引，名單上的承辦商會在新建公屋及資助出售房屋項目快將入伙時，按次序獲派駐屋苑，為住戶進行所需的裝修工程；申請列入名單，主要看公司的銀行存款及可用透支、裝修經驗、每年工程總值、過往合約規模，以及有沒有正式的工場或辦事處。指引亦寫明，資助出售單位業主可委託任何人進行裝修，並不限於派駐屋苑或名單上的承辦商（資料來源：香港房屋委員會）。

這些條件說明的是公司的承接能力，並不直接反映手工與售後；名單的派駐安排亦只適用於新落成屋苑，與舊居屋的維修式翻新是兩回事。挑選舊居屋翻新的承辦商時，更值得問的是：公司做過多少個同類樓齡的單位、水電由自己的團隊還是外判、報價單有沒有逐項列明數量與物料、每個階段怎樣驗收，以及保養期內的問題如何跟進。套餐式報價與逐項報價的優缺點，可參考公屋居屋綠置居裝修套餐點揀的比較。

給舊居屋業主的取捨清單

動工之前

• 透過「公屋查圖易」查閱單位的建築及結構圖則，先認清結構牆與橫樑位置，再考慮任何拆改方案。

• 查詢單位與下層的滲水及維修紀錄，有紀錄的位置要列入重點檢查範圍。

• 想清楚未來五至十年的家庭變化：會否有長者同住、會否有小朋友、是否需要在家工作。

工序先後

• 水電、去水與防水先做，並在封板、鋪磚前分段檢查，之後才做油漆與傢俬。

• 儲物以貼牆、到頂為原則，減少佔用活動空間。

• 開放式間隔要先接受私隱與整潔度的代價，再作決定。

• 訂造傢俬的預留尺寸，按實際電器型號決定，例如洗衣機的開門方向與雪櫃的散熱位。

報價與合約

• 報價單應逐項列明工序、數量與物料，避免只寫一個總數。

• 合約要寫清楚工程範圍、物料品牌與完工時間，以及中途加減項目的處理方式。

舊居屋翻新最怕的兩件事

舊居屋翻新最怕兩件事：一是預繳大筆訂金後工程停滯，二是完工日期一拖再拖。我們的兩個承諾正是針對這兩點。Tamperature 適度採用「先完工，後付款」，按工程階段驗收，您滿意後才支付該部分款項，資金大部分時間留在您手上。我們亦提供清晰時間承諾，嚴格把控工程進度：完工時間寫入合約，並以嚴謹的施工時間表與項目管理監控每個階段，按時交場。

如果您正準備為舊居屋翻新，歡迎先與 Tamperature 適度安排一次免費上門度尺及諮詢。設計師會了解您的需要、生活習慣與預算，之後提供詳細報價單及初步設計方案，過程不收費。現在預約，年後開工。以WhatsApp 9870 1493 聯絡時，請寫上屋苑名稱、實用面積，以及收樓或成交日期，我們可以更快掌握您的時間安排。

常見問題

舊居屋翻新同新居屋裝修，最大分別喺邊？

新居屋交樓時多數仍是清水樓，工序以建立基礎為主。20年以上樓齡的居屋則往往要先檢查及處理老化部分，包括總電箱、全屋電線、供水喉與去水喉，以及廚房浴室的防水層，然後才輪到風格與傢俬。同樣是400多呎，舊居屋的工序數量與複雜程度通常比新居屋高。

樓齡20年以上的居屋，水電一定要全部重做嗎？

沒有一刀切的答案。原裝電線與水喉若已用上二十多年，老化程度因單位而異；只做局部更換的話，其餘部分日後出問題又要再打拆，反而增加維修的難度。實際範圍應由師傅現場檢查電箱狀況、喉管生鏽程度與是否曾有滲水紀錄後決定。

舊居屋翻新要幾錢？為甚麼報價差別那麼大？

費用取決於拆卸範圍、水電重造的比例、防水與泥水工序的多寡，以及訂造傢俬的數量與用料，所以不同公司之間的報價可以有明顯差距。與其比較總數，不如逐項對照：同一項工序的數量、物料品牌與規格是否寫清楚，以及有沒有把打拆後才發現的隱藏工程預先說明。

三個個案之中，我應該參考哪一個？

先看家庭組合，而非面積。家中有長者，天盛苑盛悅閣的做法最值得參考，扶手位置、門寬與地台高低差要在圖則階段一併規劃。親友經常留宿，可參考嘉盛苑A座的玄關拉床。單位只有一至兩人居住、重視空間感與展示收藏，景盛苑俊景閣的開放式睡房與升高平台會更貼近需要。

改動間隔是否需要向房署或屋宇署申請？

由房委會發展而已出售的居屋，審批由房屋局獨立審查組負責，而非屋宇署。只拆除與廚房、浴室無關的非結構牆，一般毋須事先呈交圖則；涉及結構構件、耐火效能或逃生途徑的改動，則要由認可人士及／或註冊結構工程師先向獨立審查組取得批准。

預約免費上門度尺要準備甚麼？

準備三項資料就足夠：屋苑名稱、實用面積，以及收樓或成交日期。如果已經想好家庭組合與儲物需要，也可以一併告訴設計師。度尺與初步設計諮詢不收費，完成後我們會提供詳細報價單及初步設計方案。