【簽臨約注意事項】臨時買賣合約「伏」位拆解：簽名前必看的5大法律權益
簽約前必讀：從識別合約魔鬼細節到保障業主權益，專家為您拆解置業與裝修的零風險攻略。
公佈日期
2025年11月19日
買樓是人生大事，當你千辛萬苦覓得心儀單位，準備簽署「臨時買賣合約」（Provisional Agreement for Sale and Purchase，簡稱 PASP 或「臨約」）的一刻，心情往往既興奮又緊張。然而，不少準業主誤以為這只是一份「臨時」文件，隨時可以更改，結果在未看清條款下簽名，最終跌入法律與財務的深淵。
作為香港資深的 SEO 內容專家，本文將為您深度拆解簽臨約注意事項，揭示合約中常見的 5 大「伏」位，並教您如何像檢視樓契一樣審視裝修合約，讓您的置業之旅由買樓到裝修都享有真正的「零風險」。
什麼是臨時買賣合約？為何它比「正約」更關鍵？
在香港物業買賣流程中，簽署臨約是確立交易的第一步。雖然名為「臨時」，但它其實是一份具備法律約束力的文件。一旦簽署，買賣雙方必須依據當中的條款（如成交價、成交期、付款方式）完成交易，否則違約方需承擔嚴重的法律後果，包括賠償訂金（撻訂）、支付雙方代理佣金，甚至被追討差價。
正因為臨約通常在睇樓後短時間內簽署，往往沒有律師在場，業主更容易忽略當中的魔鬼細節。以下是您必須警惕的 5 大陷阱。
陷阱一：「現狀買賣」與僭建物的隱憂
「按現狀出售」不代表免責
絕大多數臨約都會包含「物業以現狀出售」的條款。許多買家以為這只是指單位的保養狀況（如牆身有否裂紋），但魔鬼往往藏在細節裡。如果單位存有**僭建物（Unauthorized Building Works）**或改建（如拆除主力牆、開放式廚房違規），而合約中沒有加入保障條款，銀行可能會因為物業有違規建築命令（Building Order）而拒絕批出按揭。
專家建議： 簽約前，務必透過地產代理進行土地查冊（Land Search），查看是否有屋宇署發出的清拆令或釘契。若發現單位曾有改動，應在臨約中加入條款，要求賣方在成交前還原，或承擔相關法律責任。
陷阱二：按揭估價不足，隨時「抬錢上會」
銀行估價非必然
在樓市波動期，銀行的估價未必能追貼業主的開價。如果您在簽臨約前未有向銀行進行預先批核（Pre-approval），一旦簽約後銀行估價不足（Under-valuation），您獲得的貸款額將會減少。
風險實例： 假設單位成交價 800 萬，您預算借 9 成。若銀行只估價 750 萬，您便只能借 750 萬的 9 成，中間的差價必須由您用現金填補（俗稱「抬錢上會」）。如果資金不足導致無法成交，您將面臨殺訂風險。
專家建議： 切勿盡信網上估價，簽臨約前應找按揭轉介或直接向銀行查詢口頭估值。
陷阱三：業權不清與「缺契」風險
影印契樓做不到按揭？
香港有不少舊樓可能因為年代久遠而遺失樓契正本，這類物業被稱為「缺契樓」或僅有「影印契」。雖然這類物業通常會折價出售，但大多數銀行都不會為只有影印契的物業承造按揭。
如果在簽臨約時，您沒有留意業權狀況，而在「正約」階段才發現樓契不全，賣方律師又堅持業權良好（Good Title），這將引發漫長的法律爭拗，甚至令您陷入進退兩難的局面。
陷阱四：二手樓沒有「冷靜期」
區分一手與二手條款
這是新手買家最常見的誤解。購買一手新盤時，買家確實享有 5 個工作天的冷靜期，期間放棄交易只需沒收樓價 5% 的訂金。
然而，在二手物業市場，絕對沒有冷靜期。一旦簽署臨約，合約即時生效。如果您簽約後因為覺得「買貴了」或家裡反對而想取消交易，您不但會損失已付的細訂（通常為樓價 3-5%），更需賠償賣方及雙方代理的佣金，賣方甚至有權追討重售後的差價損失。
陷阱五：成交期過短，按揭審批趕不及
「成交期」是資金流的命脈
臨約中會訂明「成交日期」（Completion Date）。一般而言，成交期為 60 至 90 天。如果您申請的是高成數按揭（如按保），審批時間會較長。若臨約訂得太緊（例如 45 天），一旦銀行審批受阻（如需補交文件），您便無法如期支付尾數（Balance of Purchase Price）。
專家建議： 在市況不明朗或按揭審批較嚴時，盡量爭取較長的成交期（如 2.5 至 3 個月），給予自己足夠的緩衝時間。
從買樓到裝修：延續「安心」的選擇
當您小心翼翼地避開了臨約的所有陷阱，成功收樓後，接下來的裝修工程往往是另一個更大的挑戰。傳統裝修界充斥著爛尾、超支、貨不對辦的風險，這與您在買樓時追求的「穩健」背道而馳。
**「Tamperature 適度裝修」**深明業主對「安全感」的渴求，因此我們將買樓簽約時的嚴謹保障，延伸至您的裝修體驗：
1. 全港罕有「先完工，後付款」
如同買樓前要先驗樓、查冊一樣，裝修付款也應建基於實質成果。「適度裝修」打破行規，實行分階段驗收，滿意才付款。
零爛尾風險： 您無需預繳大額訂金，資金主導權在您手。
驗收有保障： 每個階段（如水電、泥水）完工後，由您親自驗收合格，才支付該期款項。就像買樓「睇樓」一樣，眼見為實。
2. 清晰時間承諾，逾期每日賠償 $2000
在臨約中，遲成交會導致罰息；在裝修中，延誤往往令業主無家可歸。我們將承諾寫入合約：
逾期賠償： 如因我方責任導致工程延誤，我們承諾每日賠償 HK$2000。這份白紙黑字的承諾，比任何口頭保證都更具法律效力與信心。
選擇 Tamperature 適度，就是選擇將買樓時的那份精明與保障，貫徹到打造夢想家園的每一步。
常見問題 (FAQ)
Q1: 簽臨約時，我需要支付多少訂金？
A: 法律上沒有規定金額，但約定俗成是樓價的 3% 至 5%，稱為「細訂」（Initial Deposit）。之後在簽署正式買賣合約（通常 14 天內）時，會再補付「大訂」（Further Deposit），使總訂金達到樓價的 10%。
Q2: 如果簽了臨約後，發現單位是凶宅，可以取消交易並拿回訂金嗎？
A: 這取決於您是否在臨約中加入了特定的「凶宅條款」。由於法律上對「凶宅」沒有統一定義，如果合約未有註明，買家通常很難以單位曾發生事故為由「踢契」或取回訂金。因此，簽約前向銀行查詢該單位的估價（銀行有凶宅名單）及加入保障條款至關重要。
Q3: 買二手樓簽臨約後，我可以轉名給配偶嗎？
A: 一般臨約會包含「提名人條款」（Nomination clause），容許買家提名近親（如父母、配偶、子女）作為最終買家。但必須注意，這可能會被稅務局視為兩個交易而徵收額外印花稅（視乎具體操作及當時政策）。建議在簽約前諮詢律師意見，並在合約中清楚列明買家身分。
Q4: 什麼是「必買必賣」條款？對我有什麼影響？
A: 「必買必賣」是指買賣雙方必須完成交易，不得以賠償訂金的方式悔約。如果合約包含此條款，即使您願意賠訂，賣方仍可向法庭申請「強制履行令」（Specific Performance）迫您完成交易。這條款對買家風險極大，一般二手樓買賣較少採用，簽約時需看清。
Q5: Tamperature 的「先完工後付款」是否意味著裝修費會比市面貴？
A: 絕對不會。我們的定價極具市場競爭力。我們之所以敢推行此模式，源於對自家施工團隊及管理質素的高度自信。透過精準的項目管理減少出錯與延誤，我們將節省下來的隱形成本轉化為對客戶的保障。這是一種雙贏，而非羊毛出在羊身上。
Q6: 如果業主在簽臨約後反價不賣（賠訂），買家有什麼保障？
A: 根據標準臨約條款，若賣方毀約，需退回買家已付的訂金，並賠償同等金額（即「賠雙倍訂」），同時通常需支付雙方的地產代理佣金。雖然買家無法強制買樓（除非有必買必賣條款），但至少能獲得金錢上的賠償。
總結： 簽署臨時買賣合約是置業路上的關鍵一戰，唯有看清條款、做足查冊，才能避開陷阱。同樣地，裝修工程亦需選擇權責清晰、條款透明的公司。Tamperature 適度裝修以「先完工後付款」及「逾期賠償」兩大承諾，為您守護家的最後一哩路，讓您在安心中迎接新居入伙。
買樓是人生大事，當你千辛萬苦覓得心儀單位，準備簽署「臨時買賣合約」（Provisional Agreement for Sale and Purchase，簡稱 PASP 或「臨約」）的一刻，心情往往既興奮又緊張。然而，不少準業主誤以為這只是一份「臨時」文件，隨時可以更改，結果在未看清條款下簽名，最終跌入法律與財務的深淵。
作為香港資深的 SEO 內容專家，本文將為您深度拆解簽臨約注意事項，揭示合約中常見的 5 大「伏」位，並教您如何像檢視樓契一樣審視裝修合約，讓您的置業之旅由買樓到裝修都享有真正的「零風險」。
什麼是臨時買賣合約？為何它比「正約」更關鍵？
在香港物業買賣流程中，簽署臨約是確立交易的第一步。雖然名為「臨時」，但它其實是一份具備法律約束力的文件。一旦簽署，買賣雙方必須依據當中的條款（如成交價、成交期、付款方式）完成交易，否則違約方需承擔嚴重的法律後果，包括賠償訂金（撻訂）、支付雙方代理佣金，甚至被追討差價。
正因為臨約通常在睇樓後短時間內簽署，往往沒有律師在場，業主更容易忽略當中的魔鬼細節。以下是您必須警惕的 5 大陷阱。
陷阱一：「現狀買賣」與僭建物的隱憂
「按現狀出售」不代表免責
絕大多數臨約都會包含「物業以現狀出售」的條款。許多買家以為這只是指單位的保養狀況（如牆身有否裂紋），但魔鬼往往藏在細節裡。如果單位存有**僭建物（Unauthorized Building Works）**或改建（如拆除主力牆、開放式廚房違規），而合約中沒有加入保障條款，銀行可能會因為物業有違規建築命令（Building Order）而拒絕批出按揭。
專家建議： 簽約前，務必透過地產代理進行土地查冊（Land Search），查看是否有屋宇署發出的清拆令或釘契。若發現單位曾有改動，應在臨約中加入條款，要求賣方在成交前還原，或承擔相關法律責任。
陷阱二：按揭估價不足，隨時「抬錢上會」
銀行估價非必然
在樓市波動期，銀行的估價未必能追貼業主的開價。如果您在簽臨約前未有向銀行進行預先批核（Pre-approval），一旦簽約後銀行估價不足（Under-valuation），您獲得的貸款額將會減少。
風險實例： 假設單位成交價 800 萬，您預算借 9 成。若銀行只估價 750 萬，您便只能借 750 萬的 9 成，中間的差價必須由您用現金填補（俗稱「抬錢上會」）。如果資金不足導致無法成交，您將面臨殺訂風險。
專家建議： 切勿盡信網上估價，簽臨約前應找按揭轉介或直接向銀行查詢口頭估值。
陷阱三：業權不清與「缺契」風險
影印契樓做不到按揭？
香港有不少舊樓可能因為年代久遠而遺失樓契正本，這類物業被稱為「缺契樓」或僅有「影印契」。雖然這類物業通常會折價出售，但大多數銀行都不會為只有影印契的物業承造按揭。
如果在簽臨約時，您沒有留意業權狀況，而在「正約」階段才發現樓契不全，賣方律師又堅持業權良好（Good Title），這將引發漫長的法律爭拗，甚至令您陷入進退兩難的局面。
陷阱四：二手樓沒有「冷靜期」
區分一手與二手條款
這是新手買家最常見的誤解。購買一手新盤時，買家確實享有 5 個工作天的冷靜期，期間放棄交易只需沒收樓價 5% 的訂金。
然而，在二手物業市場，絕對沒有冷靜期。一旦簽署臨約，合約即時生效。如果您簽約後因為覺得「買貴了」或家裡反對而想取消交易，您不但會損失已付的細訂（通常為樓價 3-5%），更需賠償賣方及雙方代理的佣金，賣方甚至有權追討重售後的差價損失。
陷阱五：成交期過短，按揭審批趕不及
「成交期」是資金流的命脈
臨約中會訂明「成交日期」（Completion Date）。一般而言，成交期為 60 至 90 天。如果您申請的是高成數按揭（如按保），審批時間會較長。若臨約訂得太緊（例如 45 天），一旦銀行審批受阻（如需補交文件），您便無法如期支付尾數（Balance of Purchase Price）。
專家建議： 在市況不明朗或按揭審批較嚴時，盡量爭取較長的成交期（如 2.5 至 3 個月），給予自己足夠的緩衝時間。
從買樓到裝修：延續「安心」的選擇
當您小心翼翼地避開了臨約的所有陷阱，成功收樓後，接下來的裝修工程往往是另一個更大的挑戰。傳統裝修界充斥著爛尾、超支、貨不對辦的風險，這與您在買樓時追求的「穩健」背道而馳。
**「Tamperature 適度裝修」**深明業主對「安全感」的渴求，因此我們將買樓簽約時的嚴謹保障，延伸至您的裝修體驗：
1. 全港罕有「先完工，後付款」
如同買樓前要先驗樓、查冊一樣，裝修付款也應建基於實質成果。「適度裝修」打破行規，實行分階段驗收，滿意才付款。
零爛尾風險： 您無需預繳大額訂金，資金主導權在您手。
驗收有保障： 每個階段（如水電、泥水）完工後，由您親自驗收合格，才支付該期款項。就像買樓「睇樓」一樣，眼見為實。
2. 清晰時間承諾，逾期每日賠償 $2000
在臨約中，遲成交會導致罰息；在裝修中，延誤往往令業主無家可歸。我們將承諾寫入合約：
逾期賠償： 如因我方責任導致工程延誤，我們承諾每日賠償 HK$2000。這份白紙黑字的承諾，比任何口頭保證都更具法律效力與信心。
選擇 Tamperature 適度，就是選擇將買樓時的那份精明與保障，貫徹到打造夢想家園的每一步。
常見問題 (FAQ)
Q1: 簽臨約時，我需要支付多少訂金？
A: 法律上沒有規定金額，但約定俗成是樓價的 3% 至 5%，稱為「細訂」（Initial Deposit）。之後在簽署正式買賣合約（通常 14 天內）時，會再補付「大訂」（Further Deposit），使總訂金達到樓價的 10%。
Q2: 如果簽了臨約後，發現單位是凶宅，可以取消交易並拿回訂金嗎？
A: 這取決於您是否在臨約中加入了特定的「凶宅條款」。由於法律上對「凶宅」沒有統一定義，如果合約未有註明，買家通常很難以單位曾發生事故為由「踢契」或取回訂金。因此，簽約前向銀行查詢該單位的估價（銀行有凶宅名單）及加入保障條款至關重要。
Q3: 買二手樓簽臨約後，我可以轉名給配偶嗎？
A: 一般臨約會包含「提名人條款」（Nomination clause），容許買家提名近親（如父母、配偶、子女）作為最終買家。但必須注意，這可能會被稅務局視為兩個交易而徵收額外印花稅（視乎具體操作及當時政策）。建議在簽約前諮詢律師意見，並在合約中清楚列明買家身分。
Q4: 什麼是「必買必賣」條款？對我有什麼影響？
A: 「必買必賣」是指買賣雙方必須完成交易，不得以賠償訂金的方式悔約。如果合約包含此條款，即使您願意賠訂，賣方仍可向法庭申請「強制履行令」（Specific Performance）迫您完成交易。這條款對買家風險極大，一般二手樓買賣較少採用，簽約時需看清。
Q5: Tamperature 的「先完工後付款」是否意味著裝修費會比市面貴？
A: 絕對不會。我們的定價極具市場競爭力。我們之所以敢推行此模式，源於對自家施工團隊及管理質素的高度自信。透過精準的項目管理減少出錯與延誤，我們將節省下來的隱形成本轉化為對客戶的保障。這是一種雙贏，而非羊毛出在羊身上。
Q6: 如果業主在簽臨約後反價不賣（賠訂），買家有什麼保障？
A: 根據標準臨約條款，若賣方毀約，需退回買家已付的訂金，並賠償同等金額（即「賠雙倍訂」），同時通常需支付雙方的地產代理佣金。雖然買家無法強制買樓（除非有必買必賣條款），但至少能獲得金錢上的賠償。
總結： 簽署臨時買賣合約是置業路上的關鍵一戰，唯有看清條款、做足查冊，才能避開陷阱。同樣地，裝修工程亦需選擇權責清晰、條款透明的公司。Tamperature 適度裝修以「先完工後付款」及「逾期賠償」兩大承諾，為您守護家的最後一哩路，讓您在安心中迎接新居入伙。
