二手樓買賣多數以「現狀買入」為原則，簽約時單位是甚麼狀態，日後的維修與翻新就由買方承擔。因此睇樓注意事項的重點，不在於單位的裝修靚不靚，而在於您能否在現場判斷出將來要動用哪些工程。以下按睇樓的實際次序整理十個必查位置，每一項都對應一種常見的翻新工作，讓您在出價前先圈定工程範圍，而不是簽約後才發現全屋要重做。

二手樓睇樓清單：十個必查位置與對應工程

下表是全篇的骨幹。左欄是睇樓當日要看的位置，中欄是判斷標準，右欄是萬一有問題時通常牽涉的工程。您可以先讀表，再按需要跳去看相關段落。

喉管與去水：牽涉工序最多的一項，往往藏在櫃門後面

睇樓時最少要打開廚房地櫃與洗手盆下方的櫃門，看清楚供水與排水喉的材質、接駁位有沒有水漬，以及有沒有修補過的痕跡。材質可配合樓齡判斷：水務署的《食水系統維修指引》指出，自 1995 年 12 月起，新建樓宇的食水系統及現有樓宇的換喉工程均禁止使用無內搪層鍍鋅鐵管，因此樓齡較高而從未換喉的單位，仍有機會在使用這類容易生銹的水管。若喉管外露又佈滿修補物料，通常代表滲漏曾經發生，日後可能要整段更換。試水壓的方法很簡單：同時開洗手盆與花灑，觀察水流的變化；再放滿水一次，聽去水是否順暢、有沒有異常的聲音。

去水位同樣要聞。走近地台去水與洗手盆去水，若聞到異味，多半是隔氣失效或去水接駁有問題，這類情況在舊樓很常見，維修時往往要一併處理地台防水。我們在黃大仙盈福苑一個約 400 呎的單位做全屋翻新時，洗手間原有喉管外露，最後以高台設計把它藏起，同時做成置物平台；廚房則造了外殼修飾喉管，並保留維修口方便日後檢查。這類改動必須與水電工序一併規劃，若等到泥水完成才決定，就要重新開鑿，可先參考二手樓全爆工程的施工次序。

電線與電箱：數一數裏面有幾個迴路

電力問題很少在睇樓當日浮現，卻幾乎每一宗全屋翻新都要處理。打開電箱，先數一數裏面有幾個迴路：舊單位常見的狀況是迴路偏少，廚房、冷氣與插座共用，幾件電器同時開動就容易跳掣。同時記下總開關的安培數。根據機電工程署的規定，住宅單位或大廈的固定電力裝置若允許負載量超逾 100 安培，必須最少每 5 年接受一次檢查、測試並領取證明書（表格 WR2）；該署亦指出，一般住宅單位通常不會超逾此負載量，但即使不超逾，用戶亦應安排註冊電業承辦商定期檢查及測試。

另一件要問清楚的是改動紀錄。全屋裝修並改動電線或電箱之後，電力裝置須在通電前由註冊電業工程人員檢查及測試，並獲簽發完工證明書（表格 WR1）；機電工程署提醒用戶應妥為保存這份證明書。睇樓時可留意業主有沒有保留這類文件；若單位明顯做過大型裝修卻拿不出證明，自己日後重做時就要把這部分一併計算在內，工程範圍可對照舊樓水電重造與鋁窗更換的工程範圍。

插座的位置與數量同樣值得記錄。舊單位的插座往往不足以應付現在的家庭電器，戶主長期倚賴拖板。我們在北角明園一個 640 呎單位翻新時，電視櫃採用拉出式設計，戶主可以在櫃頂正面插拔插蘇，不必彎身伸手進櫃後；這類細節要在訂造傢俬之前決定，否則櫃做完才發現插蘇位置不合用，最終還是要加拖板。

窗台、鋁窗與天花：滲水通常由三個位置進來

滲水是二手樓最常見、也最難在睇樓時確認的問題，它通常從三個位置進來：窗台與鋁窗邊、天花（多數來自上層單位），以及浴室與廚房的牆角。窗邊要看膠邊有沒有硬化、五金有沒有鬆脫、窗台面有沒有水痕或油漆剝落；天花若做了假天花，就要留意有沒有不合理的低陷或維修口，因為那可能是用來遮蓋水漬的。

打算買入後靠政府部門處理滲水的話，先了解調查門檻。根據屋宇署及食物環境衞生署聯合辦事處的說明，測試滲水位置時若濕度數值低於 35%，聯辦處不會展開進一步調查；由天雨經外牆或窗戶引致的滲漏，聯辦處在正常情況下亦不會執法。換句話說，輕微滲水與窗邊滲水未必能透過官方渠道解決，最終仍要由業主自行維修。

窗的處理方式會影響日後的居住質素。我們在黃大仙盈福苑的項目更換了全屋鋁窗，窗邊特製排水斜面以防積水，安裝時以水泥填縫並塗上防水物料。窗台本身也不一定只是缺點：太子頤樂居一個 400 呎單位，我們把睡床加高，床下增加儲物櫃桶，把窗台位置納入收納規劃之中。潮濕帶來的另一種損耗在洗手間最明顯，香港仔安輝大廈一個 461 呎單位，我們在房間與洗手間採用鋁製蜂窩板金屬門，解決了傳統木門在潮濕環境容易發霉的問題。

樓齡、大維修與查冊：影響出價的三件事

單位的狀況只是其中一半，另一半是大廈本身。睇樓時可以順道觀察走廊、樓梯與垃圾房的管理水平，然後向代理或法團查詢三件事：維修基金是否充足、未來有沒有已通過的大維修、以及有沒有未完成的修葺令。根據屋宇署的強制驗樓計劃，樓齡達 30 年或以上的私人樓宇（不超過 3 層高的住用樓宇除外），業主接獲法定通知後須委任註冊檢驗人員檢驗公用部分、外牆及伸出物或招牌，並監督所需的修葺工程。這類費用由業主分攤，是實質的持有成本。樓齡達 10 年或以上的私人樓宇（同樣不包括不超過 3 層高的住用樓宇）另受強制驗窗計劃規管，業主接獲通知後須委任合資格人士檢驗所有窗戶；兩類通知的發出及遵從狀況，可在屋宇署網站按地址查閱。

查冊用來確認產權與限制，可以查出歷任業主、成交紀錄，以及有沒有押記令或修葺令等「釘契」項目；但屋宇署提醒，處所沒有法定命令，不代表沒有僭建物。若單位做過改動，例如打通房間或改成開放式廚房，應查閱屋宇署的批准圖則及小型工程記錄，核對實際間隔是否一致，有疑問時徵詢建築專業人士。僭建物有機會被屋宇署發出清拆令，命令會在土地註冊處登記，也可能影響銀行估價與按揭審批，由睇樓到簽約的完整流程可先看一次。

當日次序與工具：先看公眾地方，再看單位

建議按由外到內的次序：先觀察走廊、電梯與垃圾房等公眾地方，再依序檢視大門與玄關、廚房與洗手間、房間與窗邊，最後抬頭細看天花與牆身的狀況。這個次序的好處是，公眾地方的狀況會影響您對大廈管理的判斷，而廚廁的問題最花精神，先看可以避免後段時間不足而草草了事。

工具不必專業：手機（電筒與拍照）、捲尺、小水平尺或彈珠已經夠用。樓齡較高的單位，帶一個濕度計在牆角與窗邊讀數，會比單憑肉眼準確。拍照有兩個作用，一是回家後對照平面圖重新評估間隔，二是把問題記錄下來，方便日後與設計師或師傅討論。記得同時拍下電箱內部、廚廁喉管位置，以及天花每一處維修口；二手樓驗收清單與工具表另有更詳細的逐項說明。

由檢查結果到工程範圍：報價單應交代甚麼

把清單上的問題整理好之後，下一步是把它變成一份可以比較的報價。一份清楚的報價單應該逐項列出工序，例如拆卸、水電、泥水、防水、木作與油漆各自的部分，並寫明用料品牌與規格、是否包括清運廢料，以及保養期與範圍。只有一個總數的報價，在動工後最容易出現追加，也很難判斷追加是否合理。

另一個值得事先講清楚的，是「隱藏工程」。二手樓的實際情況往往要打開牆身或地台才完全清楚，因此應要求對方說明發現問題後如何通知您、如何重新報價，並把這個做法寫進合約。動工前一般還需要向管理處申請裝修許可證及繳付按金，這部分手續亦應由施工方一併交代，可先看裝修許可證與管理處按金的申請。若這是您第一次置業，宜先了解首次置業由驗樓到找裝修公司的次序，再比較不同公司的報價。

簽約之後，付款的主導權應該在您手上

看完樓、決定買入之後，最令人不安的通常是報價與付款的安排：錢先付，質素卻要等做完才知道。「Tamperature 適度」的做法是把主導權交回您手上，採用「先完工，後付款」，並以分階段驗收方式進行，您在每個階段親自驗收，滿意後才支付該部分的款項。時間方面，我們在合約訂明的時間內完成工程，透過嚴謹的施工時間表與專業的項目管理，嚴格監控每個階段的進度，確保按時交場。二手樓的狀況本來就多變，正因如此，前期把範圍講清楚、過程中讓您看得見，比任何口頭承諾都實在。

睇樓注意事項看似繁瑣，但把這十個位置走一次，大致已能判斷單位需要動用多少工程，出價時也更有底氣。若您已經準備成交，歡迎以 WhatsApp 9870 1493 預約一次免費上門度尺及初步設計，Tamperature 適度團隊的設計師會先了解您的需要、生活習慣與預算，再提供詳細報價單及初步設計方案，整個過程不收費。預約時請在訊息中寫上屋苑名稱、實用面積，以及收樓或成交日期，方便安排。

常見問題

二手樓的睇樓注意事項中，哪一項最易被忽略？

多數人會記得看牆身與地板，卻很少打開廚廁的櫃門看喉管。原因是這一步需要彎身、開櫃，而且單位若有業主或租客在場，看的人往往不好意思久留。然而喉管與防水正是翻新中牽涉工序最多的部分，值得多花一點時間看清楚。

單位明顯是新裝修，是否就等於「化妝樓」？

不一定。新裝修可能是業主自住期間的更新，也可能是為了售樓而做的表面工程。判斷方法是看細節：油漆與腳線的接位、地板有沒有發脹或空鼓聲、假天花有沒有維修口或色差。若整體很新但細節馬虎，就要問清楚翻新的原因，並以查冊及屋宇署批准圖則核對改動。

買二手樓前應否先約設計師上門？

可以在出價前或成交後安排。出價前上門度尺須經代理及業主同意，好處是設計師可即場按量度到的間隔與喉管位置，初步掌握工程範圍，出價時更有預算；成交後才做，資料更準確，因為可以即場開啟檢查。無論哪個時間點，第一次上門都以了解需要、生活習慣與預算為主。

連租約的單位無得睇樓，買得過嗎？

這類單位只能靠相片、租約與查冊判斷。您要接受交吉前無法實地驗收，因此宜假設單位需要一定程度的翻新，並在價格與交易條款上反映這個風險。簽約前亦要清楚租約的內容，因為租約在買賣完成後一般仍然有效。

開放式廚房會影響按揭嗎？

關鍵在於改動是否合規。屋宇署指出，圍封廚房的牆可能是結構牆，牆及門亦或需具耐火效能；若批准圖則顯示這些牆及門有耐火效能，一般便不可拆除。不合規的改動亦可能影響銀行估價與按揭審批，所以簽約前應查閱批准圖則、徵詢專業意見，並先向銀行確認按揭安排。

舊樓睇樓應帶甚麼工具？

四樣已經足夠：手機負責照明與拍照，捲尺用來量度間隔，小水平尺或彈珠可檢查地台是否平整，濕度計則留給牆角與窗邊。重點是記錄而非即場判斷結構問題，回家再與平面圖對照。