【按揭申請2025】H按 vs P按點揀好？拆解 HIBOR、Cap Rate (封頂息) 術語
面對銀行職員口中的H按、P按、HIBOR、Cap Rate (封頂息)，你是否感到一頭霧水？
公佈日期
2025年11月23日
對於剛「上車」的準業主而言，2025 年絕對是充滿機遇的一年。隨著美國聯儲局啟動減息週期，香港銀行亦緊隨其後下調利率，供樓負擔有望減輕。但在簽署按揭合約前，面對銀行職員口中的「H按」、「P按」、「HIBOR」、「Cap Rate (封頂息)」，你是否感到一頭霧水？
選擇錯誤的按揭計劃，隨時令你在未來的供樓路上多付數十萬利息。這就像裝修一樣，選錯模式隨時爛尾兼蝕本。作為全港罕有推行「先完工，後付款」的裝修公司，Tamperature 適度 深明「掌握財政主導權」對業主的重要性。
本篇攻略將由淺入深，為你拆解 2025 年 H按與 P按的最新形勢，助你做出最精明的財務決策，省下的利息剛好用來打造你的夢想家居！
H按 vs P按：基本概念懶人包
在決定「點揀」之前，我們先要搞清楚兩者的定義及運作原理。
1. 甚麼是 H按 (HIBOR Plan)？
H按 是以「香港銀行同業拆息」（Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR）作為基準的按揭計劃。
公式： H + X%
特點： HIBOR 會隨市場資金流向每日波動。當銀行資金充裕（水浸）時，HIBOR 下跌，你的供樓利息便會減少；反之亦然。
安全網： 為了避免 HIBOR 突然飆升令業主無法負擔，H按通常設有**「封頂息率」(Cap Rate)**。
2. 甚麼是 P按 (Prime Rate Plan)？
P按 是以銀行自行釐定的「最優惠利率」（Prime Rate，簡稱 P）作為基準。
公式： P - X%
特點： P 主要受美國息口及香港銀行體系結餘影響，變動較 HIBOR 滯後且穩定。
大P vs 細P： 香港銀行有分「大P」（如 5.375% 或 5.625%）及「細P」（如 HSBC、中銀、恆生的 5%）。計算時需留意該銀行是用哪一個 P。
3. 關鍵術語：Cap Rate (封頂息 / 鎖息上限)
這是 H按最重要的防守機制。當 H + X% 的利息高於 Cap Rate 時，你只需要繳付 Cap Rate 的利息。
例子： 假設 H按為 H+1.3%，封頂息為 3.25%。
若 HIBOR 升至 4%，理論利息是 5.3%，但你只需付 3.25%。
若 HIBOR 跌至 1%，理論利息是 2.3%，你就付 2.3%。
結論： Cap Rate 讓 H按業主享有「升市有封頂，跌市有得減」的優勢。
2025 年按揭戰場：H按還是 P按？
踏入 2025 年，市場普遍預期進入「減息週期」。在這樣的宏觀環境下，兩者的比併結果變得非常明顯。
比較表：H按 vs P按 (2025 最新形勢)
特徵 | H按 (HIBOR Plan) | P按 (Prime Rate Plan) |
利率波動性 | 高 (每日變動) | 低 (銀行宣佈才變) |
2025 現況 | 大部分時間觸及封頂息，實際利率約 3.25% | 實際利率約 3.25% |
減息週期優勢 | 極大。當 HIBOR 回落，供款即時減少 | 較慢。需等銀行減 P 才會受惠 |
風險防守 | 有「封頂息」保護，風險等同 P按 | 利率相對穩定，但缺乏下調彈性 |
適合人士 | 99% 業主 (進可攻，退可守) | 房協/部分舊制公務員/特定發展商計劃 |
專家分析：為何 2025 年 H按是主流首選？
「進可攻，退可守」 是 H按在 2025 年的絕對優勢。
守： 目前香港大部分銀行的 H按封頂息率（Cap Rate）與 P按的實際利率是相同的（普遍為 3.25% 左右）。這意味著，即使 HIBOR 高企，你供 H按的利息支出最多也只是和供 P按一樣，不會更貴。
攻： 隨著 2025 年美國及香港息口預期回落，HIBOR 有機會跌穿封頂位。一旦 HIBOR 下跌，P按業主仍在供 3.25% 時，H按業主可能已經在享受 2.8% 甚至更低的利率。
簡單來說：選 H按，最差的情況是打和 (與 P按一樣)，最好的情況是慳息；選 P按，則失去了慳息的機會。
裝修與按揭的共同智慧：如何零風險「封頂」？
選擇 H按是因為有「封頂息」作為安全網，讓你不用擔心利息失控。同樣地，進行家居裝修，你亦需要一個強大的「安全網」來保障你的資金。
傳統裝修公司往往要求業主預繳大額訂金，這就如簽了一份沒有封頂息、且利息極高的合約——風險全由業主承擔。一旦工程爛尾或貨不對辦，業主便血本無歸。
Tamperature 適度：為您的裝修工程設定「安全封頂位」
Tamperature 適度 引入全港罕有的**「先完工，後付款」**機制，將裝修的主導權交還給您，理念與 H按的精明理財同出一轍：
掌握現金流 (Cash Flow)：
按揭： H按讓你在低息時保留更多現金。
Tamperature： 我們不收預繳大額訂金。您在每個階段（如水電、泥水、木工）親自驗收滿意後，才支付該部分款項。您的資金由始至終都在自己手中，直至您見到滿意的成果。
風險轉移 (Risk Transfer)：
按揭： 封頂息將利率飆升的風險轉移給銀行。
Tamperature： 我們承擔所有前期工程費用的風險。如果我們做不好，您不需要付款。這迫使我們必須保持最高的施工質素。
時間保證 (Time Guarantee)：
承諾： 我們深知遲交樓對業主帶來的租金與供樓雙重打擊。因此，我們設有清晰的完工條款，若因我方責任導致延誤，每日賠償 HK$2000。這是我們對管理能力的自信，也是給您的終極保障。
常見問題 (FAQ)
為了幫大家進一步釐清 2025 按揭與裝修的疑難，我們整理了以下常見問題：
Q1: 2025 年加息還是減息？對 H按有什麼影響？
市場普遍預期 2025 年為減息週期。當美國聯儲局減息，港元拆息 (HIBOR) 亦會跟隨下跌。這對 H按用家非常有利，因為當 HIBOR 跌穿封頂位後，每月的供樓利息支出將會即時減少。
Q2: 什麼是「細P」和「大P」？對供樓有分別嗎？
「細P」通常指大型銀行（如匯豐、中銀、恒生）的最優惠利率，現時約為 5%；「大P」則是其他中小型銀行的最優惠利率，通常高約 0.25% 至 0.375%。雖然 P 值不同，但銀行通常會調整減幅（例如 P-2.5% vs P-2.75%），令最終的實際按息（Actual Rate）趨於一致。申請前應比較「實際按息」而非單看 P 值。
Q3: H按的封頂息會隨時改變嗎？
封頂息率是根據 P (最優惠利率) 計算的（例如 P-1.75%）。如果銀行宣佈調整 P，封頂息率也會隨之變動。不過，你簽約時的「P減多少」（例如 -1.75%）這個條款在合約期內通常是不變的。
Q4: 轉按 (Refinancing) 在 2025 年還划算嗎？
視乎銀行提供的現金回贈 (Cash Rebate) 及新按揭計劃的利率。雖然近年銀行削減回贈，但如果您現有的按揭計劃封頂息較高，或樓價上升後想套現資金作裝修之用，轉按仍是一個可考慮的財務操作。
Q5: 居屋按揭可以選 H按嗎？
以前未補地價居屋主要只能做 P按，但近年銀行已放寬限制，大部分新舊居屋現時均可選擇 H按。建議向銀行直接查詢最新的居屋 H按計劃。
Q6: 「先完工，後付款」是否代表裝修費會比坊間貴？
Tamperature 適度 的報價極具市場競爭力。我們之所以能提供此模式，並非因為收費貴，而是因為我們擁有成熟的團隊與嚴格的流程管理，能精準控制成本並確信能令客滿意。我們賺取的是合理的利潤，而非透過預收訂金來週轉。
Q7: 裝修逾期每日賠償 $2000 是真的嗎？有什麼條款？
是真的。只要在合約訂明的完工日期後，因我方（Tamperature）的責任（如工人調配、物料訂購失誤）導致工程延誤，我們將按日賠償 $2000。這條款會清楚列明在合約中，絕無隱藏。
Q8: 申請按揭期間，什麼時候找裝修公司報價最合適？
建議在簽署臨時買賣合約後，等待銀行批核按揭的同時（成交期通常 2-3 個月），就可以開始找裝修公司報價及設計。這樣當你正式收樓時，便可無縫銜接開工，節省空置期的供樓開支。
準備好您的安樂窩了嗎？
精明的您選擇了 H按為荷包「封頂」，裝修當然也要選擇零風險的方案。
Tamperature 適度裝修，全港罕有「先完工，後付款」，讓您在每一個環節都擁有絕對主導權。
立即預約免費上門度尺及報價，體驗真正的安心裝修旅程。
對於剛「上車」的準業主而言，2025 年絕對是充滿機遇的一年。隨著美國聯儲局啟動減息週期，香港銀行亦緊隨其後下調利率，供樓負擔有望減輕。但在簽署按揭合約前，面對銀行職員口中的「H按」、「P按」、「HIBOR」、「Cap Rate (封頂息)」，你是否感到一頭霧水？
選擇錯誤的按揭計劃，隨時令你在未來的供樓路上多付數十萬利息。這就像裝修一樣，選錯模式隨時爛尾兼蝕本。作為全港罕有推行「先完工，後付款」的裝修公司，Tamperature 適度 深明「掌握財政主導權」對業主的重要性。
本篇攻略將由淺入深，為你拆解 2025 年 H按與 P按的最新形勢，助你做出最精明的財務決策，省下的利息剛好用來打造你的夢想家居！
H按 vs P按：基本概念懶人包
在決定「點揀」之前，我們先要搞清楚兩者的定義及運作原理。
1. 甚麼是 H按 (HIBOR Plan)？
H按 是以「香港銀行同業拆息」（Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR）作為基準的按揭計劃。
公式： H + X%
特點： HIBOR 會隨市場資金流向每日波動。當銀行資金充裕（水浸）時，HIBOR 下跌，你的供樓利息便會減少；反之亦然。
安全網： 為了避免 HIBOR 突然飆升令業主無法負擔，H按通常設有**「封頂息率」(Cap Rate)**。
2. 甚麼是 P按 (Prime Rate Plan)？
P按 是以銀行自行釐定的「最優惠利率」（Prime Rate，簡稱 P）作為基準。
公式： P - X%
特點： P 主要受美國息口及香港銀行體系結餘影響，變動較 HIBOR 滯後且穩定。
大P vs 細P： 香港銀行有分「大P」（如 5.375% 或 5.625%）及「細P」（如 HSBC、中銀、恆生的 5%）。計算時需留意該銀行是用哪一個 P。
3. 關鍵術語：Cap Rate (封頂息 / 鎖息上限)
這是 H按最重要的防守機制。當 H + X% 的利息高於 Cap Rate 時，你只需要繳付 Cap Rate 的利息。
例子： 假設 H按為 H+1.3%，封頂息為 3.25%。
若 HIBOR 升至 4%，理論利息是 5.3%，但你只需付 3.25%。
若 HIBOR 跌至 1%，理論利息是 2.3%，你就付 2.3%。
結論： Cap Rate 讓 H按業主享有「升市有封頂，跌市有得減」的優勢。
2025 年按揭戰場：H按還是 P按？
踏入 2025 年，市場普遍預期進入「減息週期」。在這樣的宏觀環境下，兩者的比併結果變得非常明顯。
比較表：H按 vs P按 (2025 最新形勢)
特徵 | H按 (HIBOR Plan) | P按 (Prime Rate Plan) |
利率波動性 | 高 (每日變動) | 低 (銀行宣佈才變) |
2025 現況 | 大部分時間觸及封頂息，實際利率約 3.25% | 實際利率約 3.25% |
減息週期優勢 | 極大。當 HIBOR 回落，供款即時減少 | 較慢。需等銀行減 P 才會受惠 |
風險防守 | 有「封頂息」保護，風險等同 P按 | 利率相對穩定，但缺乏下調彈性 |
適合人士 | 99% 業主 (進可攻，退可守) | 房協/部分舊制公務員/特定發展商計劃 |
專家分析：為何 2025 年 H按是主流首選？
「進可攻，退可守」 是 H按在 2025 年的絕對優勢。
守： 目前香港大部分銀行的 H按封頂息率（Cap Rate）與 P按的實際利率是相同的（普遍為 3.25% 左右）。這意味著，即使 HIBOR 高企，你供 H按的利息支出最多也只是和供 P按一樣，不會更貴。
攻： 隨著 2025 年美國及香港息口預期回落，HIBOR 有機會跌穿封頂位。一旦 HIBOR 下跌，P按業主仍在供 3.25% 時，H按業主可能已經在享受 2.8% 甚至更低的利率。
簡單來說：選 H按，最差的情況是打和 (與 P按一樣)，最好的情況是慳息；選 P按，則失去了慳息的機會。
裝修與按揭的共同智慧：如何零風險「封頂」？
選擇 H按是因為有「封頂息」作為安全網，讓你不用擔心利息失控。同樣地，進行家居裝修，你亦需要一個強大的「安全網」來保障你的資金。
傳統裝修公司往往要求業主預繳大額訂金，這就如簽了一份沒有封頂息、且利息極高的合約——風險全由業主承擔。一旦工程爛尾或貨不對辦，業主便血本無歸。
Tamperature 適度：為您的裝修工程設定「安全封頂位」
Tamperature 適度 引入全港罕有的**「先完工，後付款」**機制，將裝修的主導權交還給您，理念與 H按的精明理財同出一轍：
掌握現金流 (Cash Flow)：
按揭： H按讓你在低息時保留更多現金。
Tamperature： 我們不收預繳大額訂金。您在每個階段（如水電、泥水、木工）親自驗收滿意後，才支付該部分款項。您的資金由始至終都在自己手中，直至您見到滿意的成果。
風險轉移 (Risk Transfer)：
按揭： 封頂息將利率飆升的風險轉移給銀行。
Tamperature： 我們承擔所有前期工程費用的風險。如果我們做不好，您不需要付款。這迫使我們必須保持最高的施工質素。
時間保證 (Time Guarantee)：
承諾： 我們深知遲交樓對業主帶來的租金與供樓雙重打擊。因此，我們設有清晰的完工條款，若因我方責任導致延誤，每日賠償 HK$2000。這是我們對管理能力的自信，也是給您的終極保障。
常見問題 (FAQ)
為了幫大家進一步釐清 2025 按揭與裝修的疑難，我們整理了以下常見問題：
Q1: 2025 年加息還是減息？對 H按有什麼影響？
市場普遍預期 2025 年為減息週期。當美國聯儲局減息，港元拆息 (HIBOR) 亦會跟隨下跌。這對 H按用家非常有利，因為當 HIBOR 跌穿封頂位後，每月的供樓利息支出將會即時減少。
Q2: 什麼是「細P」和「大P」？對供樓有分別嗎？
「細P」通常指大型銀行（如匯豐、中銀、恒生）的最優惠利率，現時約為 5%；「大P」則是其他中小型銀行的最優惠利率，通常高約 0.25% 至 0.375%。雖然 P 值不同，但銀行通常會調整減幅（例如 P-2.5% vs P-2.75%），令最終的實際按息（Actual Rate）趨於一致。申請前應比較「實際按息」而非單看 P 值。
Q3: H按的封頂息會隨時改變嗎？
封頂息率是根據 P (最優惠利率) 計算的（例如 P-1.75%）。如果銀行宣佈調整 P，封頂息率也會隨之變動。不過，你簽約時的「P減多少」（例如 -1.75%）這個條款在合約期內通常是不變的。
Q4: 轉按 (Refinancing) 在 2025 年還划算嗎？
視乎銀行提供的現金回贈 (Cash Rebate) 及新按揭計劃的利率。雖然近年銀行削減回贈，但如果您現有的按揭計劃封頂息較高，或樓價上升後想套現資金作裝修之用，轉按仍是一個可考慮的財務操作。
Q5: 居屋按揭可以選 H按嗎？
以前未補地價居屋主要只能做 P按，但近年銀行已放寬限制，大部分新舊居屋現時均可選擇 H按。建議向銀行直接查詢最新的居屋 H按計劃。
Q6: 「先完工，後付款」是否代表裝修費會比坊間貴？
Tamperature 適度 的報價極具市場競爭力。我們之所以能提供此模式，並非因為收費貴，而是因為我們擁有成熟的團隊與嚴格的流程管理，能精準控制成本並確信能令客滿意。我們賺取的是合理的利潤，而非透過預收訂金來週轉。
Q7: 裝修逾期每日賠償 $2000 是真的嗎？有什麼條款？
是真的。只要在合約訂明的完工日期後，因我方（Tamperature）的責任（如工人調配、物料訂購失誤）導致工程延誤，我們將按日賠償 $2000。這條款會清楚列明在合約中，絕無隱藏。
Q8: 申請按揭期間，什麼時候找裝修公司報價最合適？
建議在簽署臨時買賣合約後，等待銀行批核按揭的同時（成交期通常 2-3 個月），就可以開始找裝修公司報價及設計。這樣當你正式收樓時，便可無縫銜接開工，節省空置期的供樓開支。
準備好您的安樂窩了嗎？
精明的您選擇了 H按為荷包「封頂」，裝修當然也要選擇零風險的方案。
Tamperature 適度裝修，全港罕有「先完工，後付款」，讓您在每一個環節都擁有絕對主導權。
立即預約免費上門度尺及報價，體驗真正的安心裝修旅程。
