【驗樓 vs 執漏】新樓收樓點分「發展商保修」同「裝修」？幾時應搵裝修公司介入？
新樓收樓全攻略：平衡發展商保修與裝修時間，零風險入伙指南
公佈日期
2025年12月4日
收樓是人生一大喜事，但隨之而來的「驗樓」與「執漏」程序，往往令準業主頭痛不已。面對牆身裂紋、空心磚、漏水等問題，究竟應該堅持等發展商執漏，還是交由裝修公司處理？等發展商執漏動輒兩三個月，會否延誤入伙大計？
作為全港罕有推行「先完工，後付款」的裝修公司，Tamperature 適度 明白業主最擔心的就是「拖」與「爛尾」。在這篇長文中，我們將以行內人角度，為你拆解新樓收樓的黃金流程，教你如何平衡「時間成本」與「修繕成本」，助你精明決策。
1. 驗樓與執漏的基本概念：釐清責任誰屬
在討論策略前，我們先搞清楚兩個核心概念，這對日後釐清責任非常重要。
甚麼是驗樓（Home Inspection）？
驗樓是指在收樓後，業主或聘請的專業驗樓師對單位進行全面檢查，找出與樓書說明不符、工藝有瑕疵或功能失效的地方。常見問題包括窗戶漏水、地板不平、油漆崩花、來去水接駁問題等。
甚麼是執漏（Defect Rectification）？
根據一手樓銷售條例，發展商通常會提供 6 個月至 1 年的「保修期」（Defect Liability Period）。業主在驗樓後提交「執漏清單」（Defect List），發展商有責任在合理時間內免費修繕。
重點誤區： 很多業主以為「所有問題」都要等發展商搞掂才開始裝修，結果白白浪費了幾個月的空窗期。其實，懂得「分流」才是精明業主。
2. 新樓收樓黃金流程：先執漏還是先裝修？
一般正常的收樓流程如下：
收鎖匙：正式收樓。
驗樓：自行檢查或聘請驗樓師（約 3-5 小時）。
提交報告：將執漏清單交給發展商交樓部。
發展商執漏：通常需時 2 星期至 2 個月不等，視乎嚴重程度。
複驗（Re-inspection）：確保問題已解決。
裝修進場：裝修公司正式動工。
然而，Tamperature 適度 建議業主在第 2 步（驗樓）時，就應該讓裝修公司介入提供專業意見，原因在於「時間成本」。
3. 拆解「發展商保修」範圍：這 3 類問題必須由發展商處理
雖然為了趕入伙，有些小問題可以自己解決，但以下 3 類涉及結構或高昂成本的問題，務必要由發展商負責，切勿急於動工：
A. 涉及結構與防水的問題
窗戶漏水/滲水：這是新樓的大忌，必須要在裝修前通過試水測試。如果日後才發現，責任極難釐清。
外牆裂縫/滲漏：涉及大廈公家地方，必須由管理處及承建商處理。
來去水喉管漏水：廚廁隱蔽喉管若有問題，必須徹底修好，否則日後要拆磚重做，損失慘重。
B. 原裝家電與設備（Standard Provisions）
隨樓附送的冷氣機、雪櫃、洗衣機、智能家居系統等，如果壞了或有缺件，必須要求更換或維修。
C. 昂貴物料的嚴重損壞
例如大面積的雲石崩裂、昂貴的廚櫃門板變形等。這類物料訂購需時且價格不菲，應由發展商承擔。
4. 裝修公司幾時介入？ Tamperature 適度教你判斷「放棄執漏」的時機
為了節省時間，以下情況建議由裝修公司接手，甚至可以直接忽略發展商的執漏程序：
情況一：該位置將會被拆除或覆蓋
這是最常見的「冤枉路」。如果你計劃打通客房牆壁、更換全屋地板，或者在某幅牆身造全高大衣櫃：
牆身裂紋/油漆不平：不需要執，因為你會拆牆或造櫃遮蓋。
地板空心磚：如果你打算全屋剷底換磚，甚至鋪設 SPC 地板覆蓋原裝磚，那麼原裝地板的小瑕疵根本不重要。
Tamperature 適度 專家貼士： 在驗樓前先確定裝修設計圖，標明哪些部分會拆除。驗樓時直接忽略該區域的表面瑕疵，能大幅縮短執漏清單的長度，加快發展商處理速度。
情況二：輕微瑕疵 vs 急切入伙
發展商的執漏隊伍通常要處理整幢大廈的單，排期需時。如果只是以下小問題，而你急於入伙，由裝修師傅順手處理可能更划算：
輕微油漆裂紋/污漬：裝修通常包括全屋油漆修補（執油），師傅順手批灰上油只需半天，等發展商可能要兩星期。
櫃門鉸未調好/輕微高低：裝修師傅幾分鐘就能調好。
玻璃膠邊不平順：重打玻璃膠是極低成本的工序。
情況三：不想因小失大，拖延裝修期
若發展商執漏進度緩慢，Tamperature 適度 的「每日賠償 $2000」延期條款能保障你的裝修工期，但前提是場地需具備施工條件。有時為了讓裝修隊儘快進場，業主選擇自費修補一些中等程度的瑕疵（如更換一兩塊崩角磁磚），雖然花了小錢，但換來的是早一個月入伙省下的租金。
5. 常見陷阱：裝修期間發現新舊問題點算？
這是裝修界最常見的爭拗點：發展商說「這是裝修師傅整爛的」，裝修師傅說「這是收樓時原本有的」。
如何自保？
全方位拍照存檔：在裝修師傅進場的第一天，與師傅一同進行「交場」儀式，拍下全屋現況，特別是保留不變的設施（如原裝馬桶、浴缸、窗框）。
保護措施（Protection）：確保裝修報價單包含足夠的保護工程，例如保護地台板、大門保護套等。
Tamperature 適度 的做法更進一步：我們的工程採用「分階段驗收，滿意才付款」模式。在進場前，我們會與業主共同確認單位狀況，釐清哪些是原有瑕疵，避免日後爭拗。
6. 點解選擇「Tamperature 適度」令你收樓裝修更安心？
面對新樓入伙的種種不確定性，你需要一間能為你分擔風險的裝修公司。Tamperature 適度 徹底顛覆傳統行規，為你帶來兩大核心保障：
全港罕有「先完工，後付款」
傳統裝修要預繳大額訂金，萬一執漏期間發現大問題導致工程延誤，甚至爛尾，業主隨時血本無歸。
在 Tamperature 適度，我們將主導權交還給你。你只需在每個工程階段（如水電、泥水、木工）完成並親自驗收滿意後，才支付該部分款項。這意味著，如果我們在配合發展商執漏的過程中表現不佳，或工程質素未達標，你完全有權不付款。
逾期每日賠償 $2000
新樓執漏本來就耗時，如果裝修公司再拖，業主便要承受雙重租金壓力。我們在合約訂明完工日期，如因我方責任導致延誤，承諾每日賠償 $2000。這份承諾，源於我們對工程管理的強大信心，確保你能在預算時間內順利入伙。
總結：
驗樓與執漏是新樓入伙的必經之路，但不需要成為你的噩夢。分清楚輕重緩急，將結構問題交給發展商，將美觀與效率交給裝修公司。選擇 Tamperature 適度，用「先完工，後付款」的零風險模式，為你的新居打造最完美的開始。
常見問題 (FAQ)
Q1: 發展商執漏一般需要幾耐時間？
A: 視乎問題嚴重性及屋苑規模。一般輕微瑕疵（如油漆、膠邊）約 2-3 星期；涉及訂購物料（如玻璃、地磚）或漏水測試，可能需時 1-2 個月甚至更長。
Q2: 如果我開始了裝修，發展商的保養期（DLP）會否失效？
A: 這是灰色地帶。一般來說，裝修公司改動過的部分（如改動了電掣位、拆了牆），發展商就不會再負責該部分的保養。但未有改動的部分（如原裝窗戶、外牆結構）仍然受保。建議在裝修前，務必先完成重要項目（如窗戶防水）的執漏。
Q3: 可唔可以一邊裝修，一邊叫發展商執漏？
A: 理論上可以，但實行困難。因為責任不清，加上裝修期間沙塵滾滾，發展商執漏工人難以工作。通常建議先完成發展商的大型執漏，才讓裝修隊進場。
Q4: 搵裝修公司順手執漏，會唔會好貴？
A: 視乎項目。如果是油漆修補、更換簡單五金，通常包含在全屋裝修報價內。若是泥水修補（如換空心磚），則可能視為額外工序（後加數）。但在 Tamperature 適度，我們會先清晰報價，業主同意才動工，且完工驗收後才付款。
Q5: 驗樓師係咪必須要請？
A: 不一定，但建議請。專業驗樓師擁有紅外線測漏儀、空鼓槌等工具，能發現肉眼看不見的隱患（如窗邊滲水、牆身空鼓）。對於這類結構性問題，儘早發現由發展商處理，長遠能省下巨額維修費。
Q6: 收樓時發現玻璃有花痕，發展商話可以打磨，應唔應該接受？
A: 輕微花痕可以接受打磨（Polishing）。但若是深度刮痕或崩裂，打磨會令玻璃變形產生「哈哈鏡」效果，影響景觀及安全性，應堅持更換玻璃。
Q7: 點解 Tamperature 適度敢做「先完工，後付款」？
A: 因為我們對自身的施工質素有絕對信心。我們希望改變裝修界「遇事即走」或「爛尾」的風氣。透過分階段驗收，我們確保每個工序都達到標準，業主滿意才付款，這是雙贏的合作關係。
收樓是人生一大喜事，但隨之而來的「驗樓」與「執漏」程序，往往令準業主頭痛不已。面對牆身裂紋、空心磚、漏水等問題，究竟應該堅持等發展商執漏，還是交由裝修公司處理？等發展商執漏動輒兩三個月，會否延誤入伙大計？
作為全港罕有推行「先完工，後付款」的裝修公司，Tamperature 適度 明白業主最擔心的就是「拖」與「爛尾」。在這篇長文中，我們將以行內人角度，為你拆解新樓收樓的黃金流程，教你如何平衡「時間成本」與「修繕成本」，助你精明決策。
1. 驗樓與執漏的基本概念：釐清責任誰屬
在討論策略前，我們先搞清楚兩個核心概念，這對日後釐清責任非常重要。
甚麼是驗樓（Home Inspection）？
驗樓是指在收樓後，業主或聘請的專業驗樓師對單位進行全面檢查，找出與樓書說明不符、工藝有瑕疵或功能失效的地方。常見問題包括窗戶漏水、地板不平、油漆崩花、來去水接駁問題等。
甚麼是執漏（Defect Rectification）？
根據一手樓銷售條例，發展商通常會提供 6 個月至 1 年的「保修期」（Defect Liability Period）。業主在驗樓後提交「執漏清單」（Defect List），發展商有責任在合理時間內免費修繕。
重點誤區： 很多業主以為「所有問題」都要等發展商搞掂才開始裝修，結果白白浪費了幾個月的空窗期。其實，懂得「分流」才是精明業主。
2. 新樓收樓黃金流程：先執漏還是先裝修？
一般正常的收樓流程如下：
收鎖匙：正式收樓。
驗樓：自行檢查或聘請驗樓師（約 3-5 小時）。
提交報告：將執漏清單交給發展商交樓部。
發展商執漏：通常需時 2 星期至 2 個月不等，視乎嚴重程度。
複驗（Re-inspection）：確保問題已解決。
裝修進場：裝修公司正式動工。
然而，Tamperature 適度 建議業主在第 2 步（驗樓）時，就應該讓裝修公司介入提供專業意見，原因在於「時間成本」。
3. 拆解「發展商保修」範圍：這 3 類問題必須由發展商處理
雖然為了趕入伙，有些小問題可以自己解決，但以下 3 類涉及結構或高昂成本的問題，務必要由發展商負責，切勿急於動工：
A. 涉及結構與防水的問題
窗戶漏水/滲水：這是新樓的大忌，必須要在裝修前通過試水測試。如果日後才發現，責任極難釐清。
外牆裂縫/滲漏：涉及大廈公家地方，必須由管理處及承建商處理。
來去水喉管漏水：廚廁隱蔽喉管若有問題，必須徹底修好，否則日後要拆磚重做，損失慘重。
B. 原裝家電與設備（Standard Provisions）
隨樓附送的冷氣機、雪櫃、洗衣機、智能家居系統等，如果壞了或有缺件，必須要求更換或維修。
C. 昂貴物料的嚴重損壞
例如大面積的雲石崩裂、昂貴的廚櫃門板變形等。這類物料訂購需時且價格不菲，應由發展商承擔。
4. 裝修公司幾時介入？ Tamperature 適度教你判斷「放棄執漏」的時機
為了節省時間，以下情況建議由裝修公司接手，甚至可以直接忽略發展商的執漏程序：
情況一：該位置將會被拆除或覆蓋
這是最常見的「冤枉路」。如果你計劃打通客房牆壁、更換全屋地板，或者在某幅牆身造全高大衣櫃：
牆身裂紋/油漆不平：不需要執，因為你會拆牆或造櫃遮蓋。
地板空心磚：如果你打算全屋剷底換磚，甚至鋪設 SPC 地板覆蓋原裝磚，那麼原裝地板的小瑕疵根本不重要。
Tamperature 適度 專家貼士： 在驗樓前先確定裝修設計圖，標明哪些部分會拆除。驗樓時直接忽略該區域的表面瑕疵，能大幅縮短執漏清單的長度，加快發展商處理速度。
情況二：輕微瑕疵 vs 急切入伙
發展商的執漏隊伍通常要處理整幢大廈的單，排期需時。如果只是以下小問題，而你急於入伙，由裝修師傅順手處理可能更划算：
輕微油漆裂紋/污漬：裝修通常包括全屋油漆修補（執油），師傅順手批灰上油只需半天，等發展商可能要兩星期。
櫃門鉸未調好/輕微高低：裝修師傅幾分鐘就能調好。
玻璃膠邊不平順：重打玻璃膠是極低成本的工序。
情況三：不想因小失大，拖延裝修期
若發展商執漏進度緩慢，Tamperature 適度 的「每日賠償 $2000」延期條款能保障你的裝修工期，但前提是場地需具備施工條件。有時為了讓裝修隊儘快進場，業主選擇自費修補一些中等程度的瑕疵（如更換一兩塊崩角磁磚），雖然花了小錢，但換來的是早一個月入伙省下的租金。
5. 常見陷阱：裝修期間發現新舊問題點算？
這是裝修界最常見的爭拗點：發展商說「這是裝修師傅整爛的」，裝修師傅說「這是收樓時原本有的」。
如何自保？
全方位拍照存檔：在裝修師傅進場的第一天，與師傅一同進行「交場」儀式，拍下全屋現況，特別是保留不變的設施（如原裝馬桶、浴缸、窗框）。
保護措施（Protection）：確保裝修報價單包含足夠的保護工程，例如保護地台板、大門保護套等。
Tamperature 適度 的做法更進一步：我們的工程採用「分階段驗收，滿意才付款」模式。在進場前，我們會與業主共同確認單位狀況，釐清哪些是原有瑕疵，避免日後爭拗。
6. 點解選擇「Tamperature 適度」令你收樓裝修更安心？
面對新樓入伙的種種不確定性，你需要一間能為你分擔風險的裝修公司。Tamperature 適度 徹底顛覆傳統行規，為你帶來兩大核心保障：
全港罕有「先完工，後付款」
傳統裝修要預繳大額訂金，萬一執漏期間發現大問題導致工程延誤，甚至爛尾，業主隨時血本無歸。
在 Tamperature 適度，我們將主導權交還給你。你只需在每個工程階段（如水電、泥水、木工）完成並親自驗收滿意後，才支付該部分款項。這意味著，如果我們在配合發展商執漏的過程中表現不佳，或工程質素未達標，你完全有權不付款。
逾期每日賠償 $2000
新樓執漏本來就耗時，如果裝修公司再拖，業主便要承受雙重租金壓力。我們在合約訂明完工日期，如因我方責任導致延誤，承諾每日賠償 $2000。這份承諾，源於我們對工程管理的強大信心，確保你能在預算時間內順利入伙。
總結：
驗樓與執漏是新樓入伙的必經之路，但不需要成為你的噩夢。分清楚輕重緩急，將結構問題交給發展商，將美觀與效率交給裝修公司。選擇 Tamperature 適度，用「先完工，後付款」的零風險模式，為你的新居打造最完美的開始。
常見問題 (FAQ)
Q1: 發展商執漏一般需要幾耐時間？
A: 視乎問題嚴重性及屋苑規模。一般輕微瑕疵（如油漆、膠邊）約 2-3 星期；涉及訂購物料（如玻璃、地磚）或漏水測試，可能需時 1-2 個月甚至更長。
Q2: 如果我開始了裝修，發展商的保養期（DLP）會否失效？
A: 這是灰色地帶。一般來說，裝修公司改動過的部分（如改動了電掣位、拆了牆），發展商就不會再負責該部分的保養。但未有改動的部分（如原裝窗戶、外牆結構）仍然受保。建議在裝修前，務必先完成重要項目（如窗戶防水）的執漏。
Q3: 可唔可以一邊裝修，一邊叫發展商執漏？
A: 理論上可以，但實行困難。因為責任不清，加上裝修期間沙塵滾滾，發展商執漏工人難以工作。通常建議先完成發展商的大型執漏，才讓裝修隊進場。
Q4: 搵裝修公司順手執漏，會唔會好貴？
A: 視乎項目。如果是油漆修補、更換簡單五金，通常包含在全屋裝修報價內。若是泥水修補（如換空心磚），則可能視為額外工序（後加數）。但在 Tamperature 適度，我們會先清晰報價，業主同意才動工，且完工驗收後才付款。
Q5: 驗樓師係咪必須要請？
A: 不一定，但建議請。專業驗樓師擁有紅外線測漏儀、空鼓槌等工具，能發現肉眼看不見的隱患（如窗邊滲水、牆身空鼓）。對於這類結構性問題，儘早發現由發展商處理，長遠能省下巨額維修費。
Q6: 收樓時發現玻璃有花痕，發展商話可以打磨，應唔應該接受？
A: 輕微花痕可以接受打磨（Polishing）。但若是深度刮痕或崩裂，打磨會令玻璃變形產生「哈哈鏡」效果，影響景觀及安全性，應堅持更換玻璃。
Q7: 點解 Tamperature 適度敢做「先完工，後付款」？
A: 因為我們對自身的施工質素有絕對信心。我們希望改變裝修界「遇事即走」或「爛尾」的風氣。透過分階段驗收，我們確保每個工序都達到標準，業主滿意才付款，這是雙贏的合作關係。
