【驗樓 Checklist 2025】新樓/二手樓 終極驗收清單：專業驗樓師教你點Check (附工具表)
2025 驗樓全攻略：由工具準備到執漏標準，配合獨家裝修保障，助您無憂入伙。
公佈日期
2025年12月3日
在香港置業，無論是辛苦抽中的一手新樓，還是充滿潛力的二手樓，收樓一刻既興奮又緊張。但切勿被喜悅沖昏頭腦，因為「驗樓」是保障資產價值的最重要防線！2025年最新的驗樓標準有甚麼要注意？自己驗樓（DIY）還是聘請專業驗樓師？
Tamperature 適度 為大家整理了這份終極驗樓 Checklist，涵蓋天花、牆身、地板、門窗、廚廁及水電等關鍵位置，助您找出單位的隱藏瑕疵（Defects），確保發展商或上手業主妥善「執漏」後才正式入伙裝修。
第一章：驗樓前的準備—必備工具「驗樓三寶」與心態
所謂「工欲善其事，必先利其器」，在進入單位前，建議準備以下工具。即使您打算聘請驗樓師，業主自己懂得基本檢查也是百利無一害。
專業建議驗樓工具包：
驗樓棒 (指揮棒)： 用於輕敲瓷磚和牆身，檢查是否有「空鼓」現象。
附尺及水平珠的平水尺： 檢查地板、窗台是否平整，安裝是否歪斜。
強力電筒： 檢查假天花上方、洗手盆底櫃等陰暗角落及玻璃花痕。
有色便條紙 (Post-it) 及 筆： 發現瑕疵時直接貼在旁邊，並編號記錄，方便執漏師傅跟進。
波子 (玻璃珠)： 測試浴室、露台地台去水斜度。
紙巾： 測試馬桶沖力及檢查喉管有否滲漏。
伸縮鏡/化妝鏡： 檢查門頂、門底等肉眼難以直接觀察的位置。
手機/相機： 拍照存檔，這是向發展商追討修補的重要證據。
第二章：全屋結構與飾面—從宏觀到微觀
進入單位後，建議先關上所有門窗，感受環境噪音，然後按「由外到內、由上到下」的順序進行檢查。
1. 地板與地磚 (Floor & Tiles)
地板是驗樓的重災區，尤其是空鼓問題。
空鼓檢查： 用驗樓棒輕輕敲擊每一塊地磚的邊角和中心。若發出清脆的「咚咚」聲，代表地磚與水泥層未黏合。
Tamperature 適度 提示： 根據標準，每塊磚的空鼓範圍不應超過5%，否則日後容易冷縮熱脹引致爆裂。
平整度： 用手觸摸磚與磚之間的接縫（掃口），檢查是否有高低不平或刮手情況。
外觀： 檢查木地板是否有刮痕、發黑（受潮跡象）或蟲蛀孔洞。
2. 牆身與油漆 (Wall & Paint)
裂紋與批盪： 留意牆身是否有明顯裂紋（Hairline cracks），特別是窗邊位置。
油漆質素： 檢查是否有「淚痕」（油漆流掛）、沙眼或色差。
垂直度： 檢查牆角是否90度直角，這會影響日後訂造傢俬的貼合度。
3. 門窗與玻璃 (Windows & Doors)
香港颱風多，窗戶漏水是噩夢。
窗戶開關： 試開每一扇窗，確保鉸位順暢，鎖點緊扣。留意窗鉸是否有生鏽，必須使用304不鏽鋼拉釘。
玻璃狀況： 在強光下檢查玻璃是否有氣泡或崩裂。
試水測試： 雖然業主難以自行做外牆試水，但可檢查窗框邊的防水膠邊是否老化或有空隙。
大門與房門： 檢查門扇是否變形（彎曲），門鎖是否靈活，門底自動升降底條（如有）是否運作正常。
第三章：廚房與浴室—防水與水電是核心
這兩個區域涉及水電煤氣，一旦出問題，維修成本極高。
1. 來水與去水 (Plumbing & Drainage)
地台去水： 在廚房、廁所及露台地台放波子，檢查是否自然滾向去水位（試斜水）。
倒水測試： 向地台去水位倒入大量清水，觀察去水速度，並檢查是否有倒灌情況。
潔具檢查： 開啟所有水龍頭至最大，觀察出水是否暢順，並檢查洗手盆下方及U型隔氣是否有滲漏（用紙巾印一下最準確）。
馬桶測試： 放入數張紙巾沖水，測試沖力是否足夠。
2. 電器與廚櫃 (Appliances & Cabinets)
家電運作： 新樓通常附送家電，必須逐一啟動測試（如冷氣機是否製冷、洗衣機是否運作）。記下型號並核對保養證。
廚櫃安裝： 檢查櫃門開合是否對齊，抽屜路軌是否順滑，石英石檯面是否有崩花。
3. 電力系統 (Electrical)
插座測試： 帶備一個小夜燈或手機充電器，測試全屋每一個插蘇位是否通電。
電箱： 打開總掣箱，檢查標示是否清晰，確保沒有跳掣情況。
第四章：新樓 VS 二手樓 驗收重點大不同
檢查項目 | 一手新樓 (New Build) | 二手樓 (Second-hand) |
主要目標 | 找出建築瑕疵要求發展商執漏 | 評估單位老化程度及裝修預算 |
執漏責任 | 發展商 (通常有半年至一年保養期) | 買家 (「現狀買入」Sold as is) |
重點關注 | 飾面質素、家電運作、窗邊滲水 | 結構性滲水、石屎剝落、非法改建(僭建) |
空鼓標準 | 較嚴格，可要求更換 | 舊樓常見，若不影響安全通常不處理 |
第五章：驗收後的關鍵一步—選擇安心的裝修伙伴
驗樓只是第一步，無論是新樓的微調裝修，還是二手樓的全面翻新，業主緊接著面對的就是裝修工程。
這正是大多業主最擔憂的環節：爛尾、貨不對辦、無限加價。
傳統裝修公司往往要求業主預繳大額訂金，一旦出現爭議，業主便處於被動，甚至血本無歸。
Tamperature 適度：全港罕有「先完工，後付款」
我們明白您的擔憂，因此 Tamperature 適度 顛覆行業常規，將驗樓的嚴謹精神延伸至裝修工程：
首創「先完工，後付款」：
您不需要在未見成果前就支付大筆款項。我們採用分階段驗收，您在每個階段（如清拆、水電、泥水、油漆）親自驗收滿意後，才支付該部份款項。主導權在您手： 就像買衫試身一樣，合身滿意才付款。這確保了我們必須時刻保持最高施工質素，因為您的滿意是我們收款的唯一條件。
逾期賠償承諾：
時間就是金錢。我們合約列明完工日期，若因我方責任導致延誤，每日賠償 $2000。這份自信，源於我們強大的工程管理能力。
驗樓是為了發現問題，「適度裝修」則是為您零風險地解決問題，打造理想家居。
常見問題 (FAQ)
Q1: 驗樓師收費一般是多少？
A: 驗樓師收費通常按單位實用面積計算。2025年市場參考價約為每平方呎 $3-$6 港元，最低消費約 $3,000 - $4,000。視乎驗樓師的資歷及是否包含覆檢服務，價格會有所浮動。
Q2: 發展商的執漏期（DLP）通常有多久？
A: 大部分新盤的保養期（Defects Liability Period）為收樓後 6 個月至 1 年。業主應在收樓後盡快提交執漏清單（Defect List），以免錯過保養期。
Q3: 什麼是「惡意執漏」？業主如何自保？
A: 有時工人可能會在執漏過程中弄髒或損壞其他完好的地方。建議業主在執漏前將單位現狀拍照及拍片存檔，並在驗收執漏時仔細檢查周邊位置。
Q4: 地磚有「空鼓」是否一定要換？
A: 未必。如果空鼓範圍小（如少於磚面積的 30%）且位於傢俬底或非頻繁走動區，可考慮灌漿處理（打針）。若空鼓面積大或位於高處（牆磚），為安全起見必須更更換。
Q5: 二手樓驗收時發現漏水，賣家有責任維修嗎？
A: 這取決於臨時買賣合約條款。通常二手樓是以「現狀」買入，除非合約訂明賣家需負責維修漏水，否則成交後通常由買家自行承擔維修費用。
Q6: 自己驗樓 (DIY) 容易忽略什麼？
A: 業主DIY較易忽略高位（如假天花內）、外牆防水膠邊狀態、以及一些需要儀器測試的電力負載問題。此外，對於「瑕疵」的接受標準，業主可能不如專業驗樓師清楚行規。
Q7: 裝修時選擇「先完工後付款」會否比傳統付款貴？
A: Tamperature 適度 的報價貼近市場水平。我們並非透過加價來轉嫁風險，而是透過精準的工程管理來控制成本。我們的價值在於為您省去爛尾風險及精神壓力，這往往比單純的價格更重要。
Q8: 驗樓報告提交給發展商後，一般要等多久才完成執漏？
A: 一般情況下，發展商需在收到清單後的 21-30 個工作天內完成執漏。但視乎瑕疵的嚴重程度及屋苑入伙的高峰期，時間可能會延長。
在香港置業，無論是辛苦抽中的一手新樓，還是充滿潛力的二手樓，收樓一刻既興奮又緊張。但切勿被喜悅沖昏頭腦，因為「驗樓」是保障資產價值的最重要防線！2025年最新的驗樓標準有甚麼要注意？自己驗樓（DIY）還是聘請專業驗樓師？
Tamperature 適度 為大家整理了這份終極驗樓 Checklist，涵蓋天花、牆身、地板、門窗、廚廁及水電等關鍵位置，助您找出單位的隱藏瑕疵（Defects），確保發展商或上手業主妥善「執漏」後才正式入伙裝修。
第一章：驗樓前的準備—必備工具「驗樓三寶」與心態
所謂「工欲善其事，必先利其器」，在進入單位前，建議準備以下工具。即使您打算聘請驗樓師，業主自己懂得基本檢查也是百利無一害。
專業建議驗樓工具包：
驗樓棒 (指揮棒)： 用於輕敲瓷磚和牆身，檢查是否有「空鼓」現象。
附尺及水平珠的平水尺： 檢查地板、窗台是否平整，安裝是否歪斜。
強力電筒： 檢查假天花上方、洗手盆底櫃等陰暗角落及玻璃花痕。
有色便條紙 (Post-it) 及 筆： 發現瑕疵時直接貼在旁邊，並編號記錄，方便執漏師傅跟進。
波子 (玻璃珠)： 測試浴室、露台地台去水斜度。
紙巾： 測試馬桶沖力及檢查喉管有否滲漏。
伸縮鏡/化妝鏡： 檢查門頂、門底等肉眼難以直接觀察的位置。
手機/相機： 拍照存檔，這是向發展商追討修補的重要證據。
第二章：全屋結構與飾面—從宏觀到微觀
進入單位後，建議先關上所有門窗，感受環境噪音，然後按「由外到內、由上到下」的順序進行檢查。
1. 地板與地磚 (Floor & Tiles)
地板是驗樓的重災區，尤其是空鼓問題。
空鼓檢查： 用驗樓棒輕輕敲擊每一塊地磚的邊角和中心。若發出清脆的「咚咚」聲，代表地磚與水泥層未黏合。
Tamperature 適度 提示： 根據標準，每塊磚的空鼓範圍不應超過5%，否則日後容易冷縮熱脹引致爆裂。
平整度： 用手觸摸磚與磚之間的接縫（掃口），檢查是否有高低不平或刮手情況。
外觀： 檢查木地板是否有刮痕、發黑（受潮跡象）或蟲蛀孔洞。
2. 牆身與油漆 (Wall & Paint)
裂紋與批盪： 留意牆身是否有明顯裂紋（Hairline cracks），特別是窗邊位置。
油漆質素： 檢查是否有「淚痕」（油漆流掛）、沙眼或色差。
垂直度： 檢查牆角是否90度直角，這會影響日後訂造傢俬的貼合度。
3. 門窗與玻璃 (Windows & Doors)
香港颱風多，窗戶漏水是噩夢。
窗戶開關： 試開每一扇窗，確保鉸位順暢，鎖點緊扣。留意窗鉸是否有生鏽，必須使用304不鏽鋼拉釘。
玻璃狀況： 在強光下檢查玻璃是否有氣泡或崩裂。
試水測試： 雖然業主難以自行做外牆試水，但可檢查窗框邊的防水膠邊是否老化或有空隙。
大門與房門： 檢查門扇是否變形（彎曲），門鎖是否靈活，門底自動升降底條（如有）是否運作正常。
第三章：廚房與浴室—防水與水電是核心
這兩個區域涉及水電煤氣，一旦出問題，維修成本極高。
1. 來水與去水 (Plumbing & Drainage)
地台去水： 在廚房、廁所及露台地台放波子，檢查是否自然滾向去水位（試斜水）。
倒水測試： 向地台去水位倒入大量清水，觀察去水速度，並檢查是否有倒灌情況。
潔具檢查： 開啟所有水龍頭至最大，觀察出水是否暢順，並檢查洗手盆下方及U型隔氣是否有滲漏（用紙巾印一下最準確）。
馬桶測試： 放入數張紙巾沖水，測試沖力是否足夠。
2. 電器與廚櫃 (Appliances & Cabinets)
家電運作： 新樓通常附送家電，必須逐一啟動測試（如冷氣機是否製冷、洗衣機是否運作）。記下型號並核對保養證。
廚櫃安裝： 檢查櫃門開合是否對齊，抽屜路軌是否順滑，石英石檯面是否有崩花。
3. 電力系統 (Electrical)
插座測試： 帶備一個小夜燈或手機充電器，測試全屋每一個插蘇位是否通電。
電箱： 打開總掣箱，檢查標示是否清晰，確保沒有跳掣情況。
第四章：新樓 VS 二手樓 驗收重點大不同
檢查項目 | 一手新樓 (New Build) | 二手樓 (Second-hand) |
主要目標 | 找出建築瑕疵要求發展商執漏 | 評估單位老化程度及裝修預算 |
執漏責任 | 發展商 (通常有半年至一年保養期) | 買家 (「現狀買入」Sold as is) |
重點關注 | 飾面質素、家電運作、窗邊滲水 | 結構性滲水、石屎剝落、非法改建(僭建) |
空鼓標準 | 較嚴格，可要求更換 | 舊樓常見，若不影響安全通常不處理 |
第五章：驗收後的關鍵一步—選擇安心的裝修伙伴
驗樓只是第一步，無論是新樓的微調裝修，還是二手樓的全面翻新，業主緊接著面對的就是裝修工程。
這正是大多業主最擔憂的環節：爛尾、貨不對辦、無限加價。
傳統裝修公司往往要求業主預繳大額訂金，一旦出現爭議，業主便處於被動，甚至血本無歸。
Tamperature 適度：全港罕有「先完工，後付款」
我們明白您的擔憂，因此 Tamperature 適度 顛覆行業常規，將驗樓的嚴謹精神延伸至裝修工程：
首創「先完工，後付款」：
您不需要在未見成果前就支付大筆款項。我們採用分階段驗收，您在每個階段（如清拆、水電、泥水、油漆）親自驗收滿意後，才支付該部份款項。主導權在您手： 就像買衫試身一樣，合身滿意才付款。這確保了我們必須時刻保持最高施工質素，因為您的滿意是我們收款的唯一條件。
逾期賠償承諾：
時間就是金錢。我們合約列明完工日期，若因我方責任導致延誤，每日賠償 $2000。這份自信，源於我們強大的工程管理能力。
驗樓是為了發現問題，「適度裝修」則是為您零風險地解決問題，打造理想家居。
常見問題 (FAQ)
Q1: 驗樓師收費一般是多少？
A: 驗樓師收費通常按單位實用面積計算。2025年市場參考價約為每平方呎 $3-$6 港元，最低消費約 $3,000 - $4,000。視乎驗樓師的資歷及是否包含覆檢服務，價格會有所浮動。
Q2: 發展商的執漏期（DLP）通常有多久？
A: 大部分新盤的保養期（Defects Liability Period）為收樓後 6 個月至 1 年。業主應在收樓後盡快提交執漏清單（Defect List），以免錯過保養期。
Q3: 什麼是「惡意執漏」？業主如何自保？
A: 有時工人可能會在執漏過程中弄髒或損壞其他完好的地方。建議業主在執漏前將單位現狀拍照及拍片存檔，並在驗收執漏時仔細檢查周邊位置。
Q4: 地磚有「空鼓」是否一定要換？
A: 未必。如果空鼓範圍小（如少於磚面積的 30%）且位於傢俬底或非頻繁走動區，可考慮灌漿處理（打針）。若空鼓面積大或位於高處（牆磚），為安全起見必須更更換。
Q5: 二手樓驗收時發現漏水，賣家有責任維修嗎？
A: 這取決於臨時買賣合約條款。通常二手樓是以「現狀」買入，除非合約訂明賣家需負責維修漏水，否則成交後通常由買家自行承擔維修費用。
Q6: 自己驗樓 (DIY) 容易忽略什麼？
A: 業主DIY較易忽略高位（如假天花內）、外牆防水膠邊狀態、以及一些需要儀器測試的電力負載問題。此外，對於「瑕疵」的接受標準，業主可能不如專業驗樓師清楚行規。
Q7: 裝修時選擇「先完工後付款」會否比傳統付款貴？
A: Tamperature 適度 的報價貼近市場水平。我們並非透過加價來轉嫁風險，而是透過精準的工程管理來控制成本。我們的價值在於為您省去爛尾風險及精神壓力，這往往比單純的價格更重要。
Q8: 驗樓報告提交給發展商後，一般要等多久才完成執漏？
A: 一般情況下，發展商需在收到清單後的 21-30 個工作天內完成執漏。但視乎瑕疵的嚴重程度及屋苑入伙的高峰期，時間可能會延長。
