【裝修轉按套現】善用物業升值：用「轉按」資金翻新安樂窩 可行性與財息計算

在香港，物業不僅是安樂窩，更是您資產組合中最強大的融資工具。隨著居住年期增加，不少業主都面臨裝修翻新的需求，但動輒數十萬甚至過百萬的裝修費，往往令人卻步。究竟應該動用積蓄、申請私人貸款（P-Loan），還是利用物業升值進行「轉按套現」？

作為精明的業主，您需要掌握 2025 年最新的按揭財技。本文將深入分析「轉按套現」作裝修資金的可行性、與私人貸款的利弊比較，以及如何配合 Tamperature 適度 獨有的「先完工，後付款」模式，將您的資金風險降至零。

甚麼是「轉按套現」？2025 年金管局新例下的機遇

簡單來說，「轉按」（Refinancing）是將現有的樓宇按揭轉移至另一間銀行。而「轉按套現」（Cash Out），則是利用物業多年來的升值水位，向新銀行申請更高額度的貸款，還清舊有按揭餘額後，將多出的差價提取為現金。

2025 年市場關鍵轉變：

根據香港金管局（HKMA）最新的放寬措施，所有住宅物業（不論樓價及是否自用）的按揭成數上限已統一調整為 70%，而供款與入息比率（DTI）上限亦調整為 50%。這意味著，即使您的物業樓價較高，現在也能更容易透過轉按釋放更多資金。

裝修資金大比併：轉按 vs 私人貸款 (P-Loan)

很多業主為了貪快，會選擇銀行提供的「裝修貸」或私人貸款。然而，從現金流及理財角度分析，轉按往往是更低成本的選擇。以下是兩者的詳細比較：

*註：按揭利率受市場 HIBOR 及銀行封頂息率影響，數字僅供參考，以銀行最終批核為準。

專家分析： 雖然轉按涉及律師費（約數千元），手續需時約 1-2 個月，但其低息及長還款期的特性，能讓您在進行大額豪華裝修時，每月現金流依然充裕，不會因裝修而淪為「樓奴」。

實戰計算：陳先生的換樓級裝修預算

假設陳先生 5 年前以 600 萬 購入一個單位，目前尚餘按揭 300 萬。受惠於早年樓市升幅及近期估值回穩，該單位現時銀行估價為 800 萬。他希望進行全屋大翻新，預算約 60 萬。

轉按操作如下：

1. 新銀行估價： 800 萬

2. 可借貸金額 (70%)： 560 萬

3. 償還舊按揭： 300 萬

4. 帳面套現金額： 560 萬 - 300 萬 = 260 萬

陳先生不但輕鬆獲得 60 萬 的裝修資金，手頭上還多出了 200 萬 的流動現金可作其他投資或儲蓄。若他選擇攤分 30 年還款，這 60 萬裝修費每月的額外供款僅約 $2,800 左右，遠低於借 60 萬私人貸款（分 5 年還，月供約 $11,000）的壓力。

隱藏財技：Mortgage Link (高息戶口) 的對沖作用

轉按的另一大優勢，是大部分銀行都會提供 Mortgage Link（按揭掛鈎存款戶口）。

• 原理： 您存入該戶口的現金，可享有與按揭貸款相同的利率（例如 3.875%）。

• 上限： 通常為總貸款額的 50% - 60%。

如何配合裝修運用？

當您套現了 260 萬現金，但在裝修初期未需全數支付工程費時，您可以將這筆資金暫存於 Mortgage Link 戶口「對沖」利息支出。這變相讓您在資金閒置期間，享有高達近 4 厘的活期存款利息，進一步降低借貸成本。

風險管理：錢到手了，別輸給「爛尾」

成功套現資金只是第一步，如何「安全地使用這筆錢」才是關鍵。市面上裝修陷阱處處，消委會每年接獲逾千宗裝修投訴，當中不乏**「收了訂金後爛尾」、「工程拖延」或「貨不對辦」**的個案。

試想像，您剛辛苦透過轉按套現了 50 萬，若按傳統行規先付 40% 訂金（即 20 萬）給裝修公司，一旦對方倒閉或走佬，您的資金便化為烏有，還要繼續償還銀行按揭，這是雙重打擊。

Tamperature 適度裝修：為您的資金加上「安全鎖」

Tamperature 適度 深明業主的擔憂。既然您已經透過轉按掌握了資金主導權，我們更要確保這筆資金用得其所，安全無憂。

我們打破行規，為您提供全港罕有的兩大承諾：

1. 先完工，後付款 (Finish First, Pay Later)

您不需要預繳大額訂金。我們採用「分階段驗收，滿意才付款」的模式。

• 資金在手： 在工程進行期間，您的裝修資金可以繼續安放在您的 Mortgage Link 戶口內賺取高息，直到該階段完工並驗收滿意，您才需要付款。

• 絕對主導： 這種模式將風險完全轉移給我們，確保我們會全力以赴做好每一個細節，因為只有您滿意，我們才能收款。

2. 逾期賠償保證

時間就是金錢，特別是對於租樓住等待裝修的業主。我們在合約列明清晰完工日期，若因我方責任導致延誤，我們承諾 每日賠償 HK$2,000。這不是口頭承諾，而是寫在合約上的實力保證。

總結

利用「轉按套現」獲取裝修資金，是善用資產槓桿的智慧；而選擇 Tamperature 適度，則是保障資產安全的最佳策略。

別讓裝修成為您的財務黑洞。透過轉按獲取低息資金，配合我們的「先完工，後付款」計劃，讓您在財務上零壓力，工程上零風險，真正享受打造理想家居的過程。

想了解您的單位裝修預算？立即聯絡 Tamperature 適度，預約免費上門度尺及報價。

常見問題 FAQ

Q1: 轉按套現的資金有用途限制嗎？

A: 一般來說，轉按套現（Cash Out）的資金用途相對自由，銀行通常不會嚴格限制用途，您可用於裝修、投資、子女升學或備用現金。但在申請表格上，建議如實填寫「裝修」或「個人財務安排」。

Q2: 轉按會影響我的信貸評級 (Tu) 嗎？

A: 申請轉按時，銀行會查閱您的信貸報告（TransUnion）。正常的轉按申請屬按揭查詢，短期內可能會輕微影響評級，但只要準時供款，長遠而言按揭是正面信貸紀錄。切勿在短時間內向多間銀行密集式申請，以免影響 Tu。

Q3: 我的單位未過 2 年「罰息期」，可以轉按嗎？

A: 理論上可以，但原有的按揭銀行會向您徵收罰息（通常是貸款額的 1% - 3%）及須退回之前的現金回贈。除非樓價升幅巨大或急需資金，否則建議過了罰息期才進行轉按，以免得不償失。

Q4: 申請轉按需要重新做壓力測試嗎？

A: 金管局已於 2024 年暫停實施壓力測試（即假設加息 2 厘的要求）。目前銀行主要審批您的「供款與入息比率」（DTI），每月總供款不超過入息的 50% 即可（視乎是否有其他按揭在身）。

Q5: 用私人貸款 (P-Loan) 裝修是否一定比轉按差？

A: 不一定。如果您的資金需求較小（例如 10-20 萬）且希望在 1-2 年內還清，私人貸款雖然息率較高，但勝在無需律師費、無需重新估價，批核速度極快（最快即日），適合小規模翻新。轉按則適合大額裝修及長線財務規劃。

Q6: 「先完工，後付款」是否代表完全不用付訂金？

A: 我們的模式是將工程分階段進行。與傳統需預繳 40% 大額訂金不同，您只需在簽約時支付極小部分的誠意金/啟動金，其餘絕大部分款項都是在每個階段（如清拆、水電、泥水等）完工並經您驗收滿意後才支付。這確保了資金主導權在您手中。

Q7: 轉按過程需要多久？會影響裝修開工日期嗎？

A: 轉按手續一般需要 4 至 8 星期（視乎銀行審批速度及律師樓進度）。由於 Tamperature 適度 採用「先完工，後付款」模式，即使您的轉按資金未完全到手，只要您通過了我們的初步評估，我們亦可配合您的入伙期提早開工，讓您無縫銜接。