【發展商執漏 2026】新樓 6 個月「保修期」點計？業主 VS 發展商 滲漏爭議處理全攻略
新樓執漏陷阱多？掌握 6 個月保修期黃金法則，配合適度裝修「先完工後付款」保障，入伙無憂零風險。
公佈日期
2025年12月10日
買入新樓（一手樓）是人生大事，但從開心收樓到順利入伙，中間往往隔著一道令人頭痛的關卡——「執漏」（Defects Rectification）。
來到 2025 年，香港新盤供應持續增加，但建築工人的短缺問題卻令手工質素參差不齊。不少業主收樓時發現「甩皮甩骨」，甚至出現嚴重的滲漏問題。究竟傳說中的「6 個月保修期」由哪一天開始計算？如果發展商「嘆慢板」拖延執修，業主又可以點自保？若然急著裝修，會否影響保養權益？
本文由香港裝修界權威為你拆解 2025 最新執漏攻略，並揭示如何透過選擇正確的裝修夥伴——Tamperature 適度，為你的置業之旅補上最後一塊「零風險」拼圖。
1. 什麼是「保修期」？釐清 6 個月執漏黃金期
根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商有責任在特定期限內修補單位的欠妥之處（Defects）。這就是俗稱的「保修期」或「執漏期」（Defects Liability Period, DLP）。
6 個月期限由哪一天起計？
很多業主誤以為是由「收鎖匙」（交樓日）當天起計，這是一個危險的誤解。
根據條例，賣方（發展商）的保修責任期，是由**「買賣成交日期」（Date of Assignment）**起計的 6 個月內。
專家提提你：
如果你是買樓花（Off-plan），成交日通常與收樓日相近；但如果你買的是現樓（Completed Unit），或者成交期較長，務必查閱你的買賣合約（Sales and Purchase Agreement），確認準確的成交日期，以免錯過遞交「執漏清單」的法定死線。
「7 天 / 14 天」遞交期又是什麼？
在收樓當日，管理處通常會給業主一份「執修申報表」，要求在 7 天或 14 天內交回。
行政期限 vs 法定期限： 那個 7/14 天通常是發展商為了方便統一安排師傅進場的「行政期限」。
你的權益： 即使你錯過了頭 7 天，只要在 6 個月內 以書面形式通知發展商，他們在法律上依然有責任跟進。但為了儘快入伙，建議業主盡量在第一時間提交首輪執漏清單。
2. 執漏重災區：滲水與空心磚的爭議
在 2025 年的新盤驗樓報告中，最令業主聞風喪膽的兩大問題依然是：滲水（Water Seepage） 和 空心磚。
滲漏爭議：業主 VS 發展商的角力場
新樓滲水通常發生在浴室防水層、窗邊或露台趟門。這類問題最難搞，因為：
潛伏期長： 收樓時未必即時發現，往往要住了一段時間或經歷黑雨颱風後才現形。
責任推卸： 發展商可能辯稱是業主自行裝修（如更換潔具）破壞了防水層。
應對策略：
試水測試： 收樓時，建議聘請專業驗樓師進行長時間的「浸水測試」（Ponding Test）及窗邊「灑水測試」。
保留原裝： 在發展商完成滲漏執修前，切勿改動浴室地台或更換原裝窗戶，以免給予對方藉口「踢保」（Void 保養）。
空心磚：多少才算「空」？
並非敲下去有聲音就代表發展商一定會換。根據業界普遍標準（雖無法定約束力）：
每塊磚由邊緣計起，空心範圍超過 30%，或
連續多塊磚出現空心
才較大機會獲受理。輕微的空心，發展商可能會用「灌漿」（打膠）方式處理，而非整塊重鋪，以免打拆時震裂周邊完好的磚。
3. 發展商拖延執漏，業主可以點做？
這是業主最無助的時刻：執漏清單交了，但發展商一拖再拖，遲遲不派人來，或者「整完等於無整」。
法律字眼的灰色地帶
法例規定發展商須在「合理地切實可行範圍內，盡快」（As soon as reasonably practicable）作出補救。然而，「盡快」並無量化定義。在缺人缺料的 2025 年，等閒需時 1 至 2 個月。
自保 3 部曲
書面記錄（Black and White）： 所有投訴必須以書面（電郵或掛號信）發送給發展商及管理公司，註明日期及相片證據。口頭承諾在法庭上難以舉證。
第三方公證行： 如果問題嚴重（如嚴重滲水影響居住），而發展商採取「拖字訣」，業主可聘請第三方公證行評估，並將報告副本抄送發展商，展示你追究到底的決心。
向消委會或一手住宅物業銷售監管局投訴： 雖然他們無權指令發展商，但官方介入往往能給予發展商公關壓力，加快處理進度。
4. 裝修 VS 執漏：時間競賽下的兩難
很多業主急著入伙，不想等發展商執漏，想直接開始裝修。這是一個高風險的決定。
責任不清風險： 一旦裝修師傅進場開工，日後再發現玻璃花痕或地台損壞，發展商有權指是裝修期間造成，拒絕負責。
最好的做法：
先讓發展商完成主要執漏（特別是水電、鋁窗、防水等結構性項目）。
外觀性的小瑕疵（如牆身油漆不平），若你本身打算重新油漆或造櫃遮蓋，可考慮由自己的裝修師傅處理，以換取時間。
5. 為何選擇「Tamperature 適度」是您面對執漏期的最強後盾？
面對發展商執漏的不確定性，您最不需要的，就是再遇上一家會拖延工期、甚至爛尾的裝修公司。「前門拒虎，後門進狼」是無數業主的噩夢。
Tamperature 適度裝修設計 理解您的焦慮。在您與發展商周旋的同時，我們為您提供全港罕有的 「零風險」裝修保障，讓您的入伙之路重回正軌。
顛覆行業：全港罕有「先完工，後付款」
傳統裝修要您先付大額訂金，風險全在您身上。若發展商執漏延誤，導致裝修需改期，傳統公司可能會藉機加價或扣起訂金。
適度裝修 將主導權交還給您：
無需預繳大額資金： 您手握財政大權。
分階段驗收，滿意才付款： 就像買衫試身一樣，每個階段（水電、泥水、木工）您親自驗收滿意後，才支付該部分款項。這意味著，如果我們做得不好，您一分錢都不會有損失。
絕對承諾：逾期每日賠償 $2000
發展商拖延執漏可能無需賠償，但 Tamperature 適度 絕不讓您在裝修環節再受氣。
白紙黑字承諾： 我們在合約訂明完工日期。
真金白銀賠償： 若因我方責任導致延誤，我們承諾 每日賠償 HK$2000。這是對我們施工管理能力的絕對自信，也是對您時間的最高尊重。
「發展商的執漏您未必能控制，但裝修的質素與進度，透過『Tamperature 適度』，絕對掌握在您手中。」
常見問題 (FAQ)
Q1: 如果在執漏期間，我已經開始了裝修工程，發展商還會負責嗎？
A: 這取決於執漏的項目。如果執漏涉及的範圍（例如窗戶滲水）未被您的裝修工程觸及或改動，發展商理論上仍需負責。但如果您更換了全屋地板，發展商就不會再負責原裝地板的瑕疵。建議在裝修開工前，與發展商簽署確認文件，釐清責任界線。
Q2: 發展商拒絕維修「天然石材」的色差，合理嗎？
A: 這是常見爭議。售樓書通常有條款聲明天然物料（如雲石、木地板）會有色差或紋理差異。除非該裂紋是結構性破裂（Crack）而非天然紋理（Vein），否則很難要求發展商更換。
Q3: 過了 6 個月保修期才發現外牆滲水，怎麼辦？
A: 如果滲水源頭來自大廈外牆或公用部分，這屬於大廈公契（DMC）下的公用設施，責任通常在於物業管理公司或業主立案法團，而非個別業主的保修期。您應盡快通知管理處進行維修。
Q4: 發展商執漏手工極差，越整越衰，我可以拒絕收貨嗎？
A: 可以。您應拍照記錄「執壞」的情況，並拒絕簽署滿意紙（Satisfaction Note）。同時，發出律師信或透過公證行記錄案情，要求發展商再次執修，直至達到合理標準。
Q5: 「適度裝修」的「先完工後付款」是否代表我要等到最後一日才付全數？
A: 我們的模式是「分階段驗收付款」。例如完成水電工程，您驗收滿意後，才支付水電部分的款項。這樣確保了您在每個階段都擁有主導權，而不需要在未見成果前就預付大筆資金。
Q6: 如果發展商執漏拖太久，導致過了「適度裝修」合約的開工期，會被罰款嗎？
A: 我們明白業主的難處。只要提早溝通，Tamperature 適度 會靈活配合您的收樓進度調整工期。我們的「逾期賠償」是約束我們自己（裝修公司）的延誤，而非懲罰受發展商拖累的業主。
買入新樓（一手樓）是人生大事，但從開心收樓到順利入伙，中間往往隔著一道令人頭痛的關卡——「執漏」（Defects Rectification）。
來到 2025 年，香港新盤供應持續增加，但建築工人的短缺問題卻令手工質素參差不齊。不少業主收樓時發現「甩皮甩骨」，甚至出現嚴重的滲漏問題。究竟傳說中的「6 個月保修期」由哪一天開始計算？如果發展商「嘆慢板」拖延執修，業主又可以點自保？若然急著裝修，會否影響保養權益？
本文由香港裝修界權威為你拆解 2025 最新執漏攻略，並揭示如何透過選擇正確的裝修夥伴——Tamperature 適度，為你的置業之旅補上最後一塊「零風險」拼圖。
1. 什麼是「保修期」？釐清 6 個月執漏黃金期
根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商有責任在特定期限內修補單位的欠妥之處（Defects）。這就是俗稱的「保修期」或「執漏期」（Defects Liability Period, DLP）。
6 個月期限由哪一天起計？
很多業主誤以為是由「收鎖匙」（交樓日）當天起計，這是一個危險的誤解。
根據條例，賣方（發展商）的保修責任期，是由**「買賣成交日期」（Date of Assignment）**起計的 6 個月內。
專家提提你：
如果你是買樓花（Off-plan），成交日通常與收樓日相近；但如果你買的是現樓（Completed Unit），或者成交期較長，務必查閱你的買賣合約（Sales and Purchase Agreement），確認準確的成交日期，以免錯過遞交「執漏清單」的法定死線。
「7 天 / 14 天」遞交期又是什麼？
在收樓當日，管理處通常會給業主一份「執修申報表」，要求在 7 天或 14 天內交回。
行政期限 vs 法定期限： 那個 7/14 天通常是發展商為了方便統一安排師傅進場的「行政期限」。
你的權益： 即使你錯過了頭 7 天，只要在 6 個月內 以書面形式通知發展商，他們在法律上依然有責任跟進。但為了儘快入伙，建議業主盡量在第一時間提交首輪執漏清單。
2. 執漏重災區：滲水與空心磚的爭議
在 2025 年的新盤驗樓報告中，最令業主聞風喪膽的兩大問題依然是：滲水（Water Seepage） 和 空心磚。
滲漏爭議：業主 VS 發展商的角力場
新樓滲水通常發生在浴室防水層、窗邊或露台趟門。這類問題最難搞，因為：
潛伏期長： 收樓時未必即時發現，往往要住了一段時間或經歷黑雨颱風後才現形。
責任推卸： 發展商可能辯稱是業主自行裝修（如更換潔具）破壞了防水層。
應對策略：
試水測試： 收樓時，建議聘請專業驗樓師進行長時間的「浸水測試」（Ponding Test）及窗邊「灑水測試」。
保留原裝： 在發展商完成滲漏執修前，切勿改動浴室地台或更換原裝窗戶，以免給予對方藉口「踢保」（Void 保養）。
空心磚：多少才算「空」？
並非敲下去有聲音就代表發展商一定會換。根據業界普遍標準（雖無法定約束力）：
每塊磚由邊緣計起，空心範圍超過 30%，或
連續多塊磚出現空心
才較大機會獲受理。輕微的空心，發展商可能會用「灌漿」（打膠）方式處理，而非整塊重鋪，以免打拆時震裂周邊完好的磚。
3. 發展商拖延執漏，業主可以點做？
這是業主最無助的時刻：執漏清單交了，但發展商一拖再拖，遲遲不派人來，或者「整完等於無整」。
法律字眼的灰色地帶
法例規定發展商須在「合理地切實可行範圍內，盡快」（As soon as reasonably practicable）作出補救。然而，「盡快」並無量化定義。在缺人缺料的 2025 年，等閒需時 1 至 2 個月。
自保 3 部曲
書面記錄（Black and White）： 所有投訴必須以書面（電郵或掛號信）發送給發展商及管理公司，註明日期及相片證據。口頭承諾在法庭上難以舉證。
第三方公證行： 如果問題嚴重（如嚴重滲水影響居住），而發展商採取「拖字訣」，業主可聘請第三方公證行評估，並將報告副本抄送發展商，展示你追究到底的決心。
向消委會或一手住宅物業銷售監管局投訴： 雖然他們無權指令發展商，但官方介入往往能給予發展商公關壓力，加快處理進度。
4. 裝修 VS 執漏：時間競賽下的兩難
很多業主急著入伙，不想等發展商執漏，想直接開始裝修。這是一個高風險的決定。
責任不清風險： 一旦裝修師傅進場開工，日後再發現玻璃花痕或地台損壞，發展商有權指是裝修期間造成，拒絕負責。
最好的做法：
先讓發展商完成主要執漏（特別是水電、鋁窗、防水等結構性項目）。
外觀性的小瑕疵（如牆身油漆不平），若你本身打算重新油漆或造櫃遮蓋，可考慮由自己的裝修師傅處理，以換取時間。
5. 為何選擇「Tamperature 適度」是您面對執漏期的最強後盾？
面對發展商執漏的不確定性，您最不需要的，就是再遇上一家會拖延工期、甚至爛尾的裝修公司。「前門拒虎，後門進狼」是無數業主的噩夢。
Tamperature 適度裝修設計 理解您的焦慮。在您與發展商周旋的同時，我們為您提供全港罕有的 「零風險」裝修保障，讓您的入伙之路重回正軌。
顛覆行業：全港罕有「先完工，後付款」
傳統裝修要您先付大額訂金，風險全在您身上。若發展商執漏延誤，導致裝修需改期，傳統公司可能會藉機加價或扣起訂金。
適度裝修 將主導權交還給您：
無需預繳大額資金： 您手握財政大權。
分階段驗收，滿意才付款： 就像買衫試身一樣，每個階段（水電、泥水、木工）您親自驗收滿意後，才支付該部分款項。這意味著，如果我們做得不好，您一分錢都不會有損失。
絕對承諾：逾期每日賠償 $2000
發展商拖延執漏可能無需賠償，但 Tamperature 適度 絕不讓您在裝修環節再受氣。
白紙黑字承諾： 我們在合約訂明完工日期。
真金白銀賠償： 若因我方責任導致延誤，我們承諾 每日賠償 HK$2000。這是對我們施工管理能力的絕對自信，也是對您時間的最高尊重。
「發展商的執漏您未必能控制，但裝修的質素與進度，透過『Tamperature 適度』，絕對掌握在您手中。」
常見問題 (FAQ)
Q1: 如果在執漏期間，我已經開始了裝修工程，發展商還會負責嗎？
A: 這取決於執漏的項目。如果執漏涉及的範圍（例如窗戶滲水）未被您的裝修工程觸及或改動，發展商理論上仍需負責。但如果您更換了全屋地板，發展商就不會再負責原裝地板的瑕疵。建議在裝修開工前，與發展商簽署確認文件，釐清責任界線。
Q2: 發展商拒絕維修「天然石材」的色差，合理嗎？
A: 這是常見爭議。售樓書通常有條款聲明天然物料（如雲石、木地板）會有色差或紋理差異。除非該裂紋是結構性破裂（Crack）而非天然紋理（Vein），否則很難要求發展商更換。
Q3: 過了 6 個月保修期才發現外牆滲水，怎麼辦？
A: 如果滲水源頭來自大廈外牆或公用部分，這屬於大廈公契（DMC）下的公用設施，責任通常在於物業管理公司或業主立案法團，而非個別業主的保修期。您應盡快通知管理處進行維修。
Q4: 發展商執漏手工極差，越整越衰，我可以拒絕收貨嗎？
A: 可以。您應拍照記錄「執壞」的情況，並拒絕簽署滿意紙（Satisfaction Note）。同時，發出律師信或透過公證行記錄案情，要求發展商再次執修，直至達到合理標準。
Q5: 「適度裝修」的「先完工後付款」是否代表我要等到最後一日才付全數？
A: 我們的模式是「分階段驗收付款」。例如完成水電工程，您驗收滿意後，才支付水電部分的款項。這樣確保了您在每個階段都擁有主導權，而不需要在未見成果前就預付大筆資金。
Q6: 如果發展商執漏拖太久，導致過了「適度裝修」合約的開工期，會被罰款嗎？
A: 我們明白業主的難處。只要提早溝通，Tamperature 適度 會靈活配合您的收樓進度調整工期。我們的「逾期賠償」是約束我們自己（裝修公司）的延誤，而非懲罰受發展商拖累的業主。
