【漏水糾紛】公證行擔當甚麼角色?滲水檢測報告收費及索償程序全公開
面對漏水爭議束手無策？由尋找公證行、進行科學檢測到成功索償，專家為您拆解每個關鍵步驟。
公佈日期
2025年12月21日
樓上滴水、天花發霉、牆身現水漬，向樓上單位投訴卻被回以「唔關我事」？找滲水辦（屋宇署及食環署成立的聯合辦事處）處理，又等到天荒地老，報告結果模棱兩可？當漏水問題演變成一場曠日持久的鄰里糾紛，您需要的，可能是一位中立、專業的「法官」——公證行。
作為一家重視裝修品質與客戶體驗的公司，Tamperature 適度 深明漏水問題對住戶造成的困擾。一個小小的滲漏點，足以破壞完美的家居設計，更侵蝕您的心神。本文將為您深入剖析公證行在漏水糾紛中擔當的關鍵角色，全面公開滲水檢測的收費、方法及後續的索償法律程序，助您擺脫困境，討回公道。
為什麼需要公證行？當滲水辦也無能為力時
漏水糾紛最常見的僵局是「口同鼻拗」，缺乏實質證據。樓下住戶指控樓上漏水，但樓上住戶堅決否認。這時，很多人第一時間會向滲水辦求助。
滲水辦的局限性：
處理時間長： 由於個案眾多，由申請到派員調查，往往需時數月。
調查範圍有限： 滲水辦主要使用非破壞性方法（如濕度計）作初步測試，對於成因複雜或隱蔽的滲漏源頭，未必能準確找出。
法律效力不足： 滲水辦的報告雖有一定參考價值，但在民事索償的法律程序中，其證據力度遠不如由獨立第三方專家撰寫的公證報告。
當滲水辦無法找出源頭，或對方無視其勸喻時，公證行（Surveyor Firm） 便成為打破僵局的關鍵。公證行是由具備專業資格的測量師或工程師組成的獨立機構，他們以客觀、科學的方法進行檢測，其撰寫的專家報告（Expert Report）在法庭上具有極高的公信力和證據效力，是進行民事索償的「最強武器」。
公證行 vs. 滲水辦：一表看清關鍵分別
比較項目 | 公證行 (Surveyor Firm) | 滲水辦 (Joint Office) |
角色定位 | 獨立第三方專家，為民事索償提供專家證據 | 政府部門，協助市民處理樓宇滲水問題 |
處理速度 | 較快，可自行預約，通常數星期內完成報告 | 較慢，按個案積壓情況而定，或需數月 |
檢測方法 | 全面且深入，包括紅外線、微波掃描、色水測試等 | 較基礎，主要為濕度計、表面觀察等非破壞性測試 |
報告效力 | 法律效力強，可作為法庭上的專家證據 | 參考性質，在民事訴訟中證據力較弱 |
收費 | 需付費，視乎個案複雜程度 | 免費 |
跟進能力 | 可擔任專家證人出庭作證 | 主要發出「妨擾事故通知」，執法權力有限 |
簡單來說，如果您的目標是解決問題並追討損失，聘請公證行是更直接、更有效的方法。
公證行的滲水檢測方法及流程
公證行會採用一系列科學方法，環環相扣地找出滲水元兇，過程嚴謹專業。
常用滲水檢測技術
紅外線熱像分析 (Infrared Thermography)
原理： 利用紅外線鏡頭偵測牆身或天花的溫度差異。滲水區域因水份蒸發而溫度較低，在熱像圖上會呈現不同顏色（通常是藍色或紫色）。
優點： 非破壞性、快速、能大範圍掃描，有效找出潛在的滲漏範圍。
微波濕度掃描 (Microwave Moisture Scanning)
原理： 儀器會發出微波訊號，探測石屎、牆壁等物料深處的含水量。
優點： 同樣是非破壞性，能比一般濕度計更深入地偵測濕氣，不受表面乾濕度影響。
導電感應測試 (Conductivity/Resistance Meter)
原理： 俗稱「濕度計」，透過測量物料表面的電阻值或導電率來判斷其濕度。濕度越高，電阻越低。
優點： 簡單直接，能快速讀取特定位置的濕度數據。
色水測試 (Dye Water Test)
原理： 這是最具決定性的測試之一。公證行會在懷疑的漏水源頭（如廁所、浴缸、地台去水等）注入不同顏色的螢光染料水，然後觀察樓下滲漏出來的水是否帶有相應顏色。
優點： 能最直接、最有力地確認滲水源頭。例如，在浴缸用上紅色水，在地台去水用上綠色水，若樓下滲出紅色水，則證明浴缸為漏水源頭。
一般檢測及報告流程
初步諮詢： 業主聯絡公證行，提供單位圖則、滲水情況照片及影片。
現場勘察： 測量師親到受影響單位及懷疑源頭單位進行視察及非破壞性測試（如紅外線、濕度計）。
進行測試： 如有需要並獲對方合作，會進行色水測試等針對性檢測。
分析撰報告： 綜合所有數據和測試結果，分析滲水成因及確定責任方。
發出專家報告： 正式發出詳細的專家報告，內容包括檢測方法、數據、照片、結論及維修建議。
公證行報告收費要幾多？費用大解構
聘請公證行進行滲水檢測及出報告，是整個索償過程中最大的一筆前期開支。收費會因應個案的複雜性、所需測試的種類和數量、單位面積等因素而有所不同。
香港市場參考收費：
初步檢測及報告： 一般介乎 HK$8,000 至 HK$15,000 不等。這通常包括一次現場勘察、非破壞性測試及一份詳細的專家報告。
複雜個案或需多次測試： 如果情況複雜，需要進行多次色水測試或更深入的調查，費用可能上升至 HK$20,000 或以上。
專家證人出庭： 如案件需要進入法律程序，並要求測量師以專家證人身份出庭作證，則需按日或按時數額外收費，費用可達 HK$30,000 至 HK$50,000 或更高。
重要提示： 這筆費用初期由委託方（通常是受害業主）支付，但在後續的索償中，可以作為損失之一向責任方追討。若法庭判您勝訴，很大機會可討回這筆專家費用。
手握報告後的索償程序
當您獲得一份清晰指出漏水源頭及責任方的公證報告後，便可正式展開索償行動。
發出律師信 (Letter Before Action)
手持專家報告，您可以委託律師向責任方發出正式的律師信。信中會清楚列明對方需在指定期限內中止滲漏、作出維修，並賠償您的損失（包括維修費、臨時住宿費及公證行費用等），否則將採取法律行動。
小額錢債審裁處 (Small Claims Tribunal)
如果對方不予理會，而您的索償總額在 HK$75,000 或以下，您可以入稟小額錢債審裁處。這裡的程序相對簡單，不容許律師代表，公證報告將成為您最有力的證據。
區域法院或高等法院 (District Court / High Court)
若索償金額超過 HK$75,000，則需在區域法院或更高級別的法院提出訴訟。由於程序複雜，強烈建議聘請律師處理。
預防勝於治療：Tamperature 適度如何為您杜絕漏水煩惱
面對漏水糾紛，即使最終能成功索償，過程中的時間、金錢和精神損耗亦是巨大。其實，大部分滲水問題都源於裝修時的施工不當，特別是防水工程處理馬虎。
與其事後補救，不如從源頭杜絕。Tamperature 適度 徹底顛覆傳統裝修模式，為您提供一份零風險的承諾，確保工程質素，從根本上預防漏水問題：
全港罕有「先完工，後付款」： 我們對自家師傅的手工和防水工程充滿信心，因此敢於承擔所有風險。工程會分階段進行，您在親自驗收、確保防水等關鍵工序妥當無誤後，才需支付該階段的款項。這意味著如果施工質素導致潛在漏水風險，我們將無法收款，這份承諾是您最有力的保障。
清晰時間承諾，逾期每日賠償$2000： 我們絕不為趕工而犧牲工程質素。清晰的工期承諾代表我們有完善的項目管理，確保每個工序（包括需要多重測試和足夠風乾時間的防水工程）都有充足時間做到最好。一旦因我方責任延誤，我們更會作出賠償。
選擇 Tamperature 適度，您選擇的不僅是裝修服務，更是一份對質素的安心保證。我們致力於透過嚴謹的施工標準和創新的付款模式，讓您遠離日後可能出現的漏水糾紛和煩惱。
漏水糾紛與公證行常見問題 (FAQ)
Q1. 滲水辦查不出漏水原因，我應該怎麼辦？
如果滲水辦經過調查後仍無法確定源頭，或者其報告不足以令對方採取行動，這正是聘請公證行的最佳時機。公證行會運用更專業、更深入的科學方法進行檢測，提供一份具法律效力的報告，以打破僵局。
Q2. 有了公證行報告，是否就一定能告贏？
一份專業、結論清晰的公證行報告是極其有力的證據，能大幅提高您在法律程序中的勝算。但訴訟結果仍受多種因素影響，例如對方是否能提出有力的反證。不過，在絕大多數情況下，一份嚴謹的專家報告是法庭判決的關鍵依據。
Q3. 樓上住戶不合作，不讓公證行入屋檢測怎麼辦？
如果對方不合作，您可以先委託律師發信，要求對方在指定時間內允許檢測，否則會申請法院命令（Injunction）。在法律壓力下，大部分住戶都會變得合作。公證行亦可在無法進入源頭單位的情況下，單憑在您單位收集的數據撰寫初步報告，推斷滲水來源。
Q4. 聘請公證行的費用可以向對方追討嗎？
可以。這筆費用屬於您因對方滲水問題而引致的損失之一。在提出索償時，應將公證行的費用連同維修費、其他損失等一併向責任方追討。若您勝訴，法庭通常會判令敗訴方承擔這筆合理的專家費用。
Q5. 報告結果指我是漏水方，應該如何處理？
如果報告證實是您單位導致滲水，最明智的做法是承擔責任，並盡快安排專業的裝修公司或師傅進行維修，以停止對鄰居的影響。同時，主動與對方協商賠償事宜，避免對方採取法律行動，令時間和金錢成本進一步增加。
Q6. 一般滲水檢測到出報告需要多長時間？
視乎個案複雜程度和是否需要進行色水測試。如果只需進行非破壞性測試，由上門勘察到出報告，可能只需1-2星期。如需進行需時觀察的色水測試，整個過程可能需時3-4星期或更長。
Q7. 公證行和一般裝修師傅的漏水檢查有何不同？
最大的分別在於獨立性和法律認可性。裝修師傅的檢查主要為維修目的，其判斷可能被視為主觀或帶有商業利益，在法律上證據力不足。公證行作為獨立第三方，其唯一目的是客觀找出真相，報告獲法庭認可，專為解決爭議和法律程序而設。
樓上滴水、天花發霉、牆身現水漬，向樓上單位投訴卻被回以「唔關我事」？找滲水辦（屋宇署及食環署成立的聯合辦事處）處理，又等到天荒地老，報告結果模棱兩可？當漏水問題演變成一場曠日持久的鄰里糾紛，您需要的，可能是一位中立、專業的「法官」——公證行。
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為什麼需要公證行？當滲水辦也無能為力時
漏水糾紛最常見的僵局是「口同鼻拗」，缺乏實質證據。樓下住戶指控樓上漏水，但樓上住戶堅決否認。這時，很多人第一時間會向滲水辦求助。
滲水辦的局限性：
處理時間長： 由於個案眾多，由申請到派員調查，往往需時數月。
調查範圍有限： 滲水辦主要使用非破壞性方法（如濕度計）作初步測試，對於成因複雜或隱蔽的滲漏源頭，未必能準確找出。
法律效力不足： 滲水辦的報告雖有一定參考價值，但在民事索償的法律程序中，其證據力度遠不如由獨立第三方專家撰寫的公證報告。
當滲水辦無法找出源頭，或對方無視其勸喻時，公證行（Surveyor Firm） 便成為打破僵局的關鍵。公證行是由具備專業資格的測量師或工程師組成的獨立機構，他們以客觀、科學的方法進行檢測，其撰寫的專家報告（Expert Report）在法庭上具有極高的公信力和證據效力，是進行民事索償的「最強武器」。
公證行 vs. 滲水辦：一表看清關鍵分別
比較項目 | 公證行 (Surveyor Firm) | 滲水辦 (Joint Office) |
角色定位 | 獨立第三方專家，為民事索償提供專家證據 | 政府部門，協助市民處理樓宇滲水問題 |
處理速度 | 較快，可自行預約，通常數星期內完成報告 | 較慢，按個案積壓情況而定，或需數月 |
檢測方法 | 全面且深入，包括紅外線、微波掃描、色水測試等 | 較基礎，主要為濕度計、表面觀察等非破壞性測試 |
報告效力 | 法律效力強，可作為法庭上的專家證據 | 參考性質，在民事訴訟中證據力較弱 |
收費 | 需付費，視乎個案複雜程度 | 免費 |
跟進能力 | 可擔任專家證人出庭作證 | 主要發出「妨擾事故通知」，執法權力有限 |
簡單來說，如果您的目標是解決問題並追討損失，聘請公證行是更直接、更有效的方法。
公證行的滲水檢測方法及流程
公證行會採用一系列科學方法，環環相扣地找出滲水元兇，過程嚴謹專業。
常用滲水檢測技術
紅外線熱像分析 (Infrared Thermography)
原理： 利用紅外線鏡頭偵測牆身或天花的溫度差異。滲水區域因水份蒸發而溫度較低，在熱像圖上會呈現不同顏色（通常是藍色或紫色）。
優點： 非破壞性、快速、能大範圍掃描，有效找出潛在的滲漏範圍。
微波濕度掃描 (Microwave Moisture Scanning)
原理： 儀器會發出微波訊號，探測石屎、牆壁等物料深處的含水量。
優點： 同樣是非破壞性，能比一般濕度計更深入地偵測濕氣，不受表面乾濕度影響。
導電感應測試 (Conductivity/Resistance Meter)
原理： 俗稱「濕度計」，透過測量物料表面的電阻值或導電率來判斷其濕度。濕度越高，電阻越低。
優點： 簡單直接，能快速讀取特定位置的濕度數據。
色水測試 (Dye Water Test)
原理： 這是最具決定性的測試之一。公證行會在懷疑的漏水源頭（如廁所、浴缸、地台去水等）注入不同顏色的螢光染料水，然後觀察樓下滲漏出來的水是否帶有相應顏色。
優點： 能最直接、最有力地確認滲水源頭。例如，在浴缸用上紅色水，在地台去水用上綠色水，若樓下滲出紅色水，則證明浴缸為漏水源頭。
一般檢測及報告流程
初步諮詢： 業主聯絡公證行，提供單位圖則、滲水情況照片及影片。
現場勘察： 測量師親到受影響單位及懷疑源頭單位進行視察及非破壞性測試（如紅外線、濕度計）。
進行測試： 如有需要並獲對方合作，會進行色水測試等針對性檢測。
分析撰報告： 綜合所有數據和測試結果，分析滲水成因及確定責任方。
發出專家報告： 正式發出詳細的專家報告，內容包括檢測方法、數據、照片、結論及維修建議。
公證行報告收費要幾多？費用大解構
聘請公證行進行滲水檢測及出報告，是整個索償過程中最大的一筆前期開支。收費會因應個案的複雜性、所需測試的種類和數量、單位面積等因素而有所不同。
香港市場參考收費：
初步檢測及報告： 一般介乎 HK$8,000 至 HK$15,000 不等。這通常包括一次現場勘察、非破壞性測試及一份詳細的專家報告。
複雜個案或需多次測試： 如果情況複雜，需要進行多次色水測試或更深入的調查，費用可能上升至 HK$20,000 或以上。
專家證人出庭： 如案件需要進入法律程序，並要求測量師以專家證人身份出庭作證，則需按日或按時數額外收費，費用可達 HK$30,000 至 HK$50,000 或更高。
重要提示： 這筆費用初期由委託方（通常是受害業主）支付，但在後續的索償中，可以作為損失之一向責任方追討。若法庭判您勝訴，很大機會可討回這筆專家費用。
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當您獲得一份清晰指出漏水源頭及責任方的公證報告後，便可正式展開索償行動。
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手持專家報告，您可以委託律師向責任方發出正式的律師信。信中會清楚列明對方需在指定期限內中止滲漏、作出維修，並賠償您的損失（包括維修費、臨時住宿費及公證行費用等），否則將採取法律行動。
小額錢債審裁處 (Small Claims Tribunal)
如果對方不予理會，而您的索償總額在 HK$75,000 或以下，您可以入稟小額錢債審裁處。這裡的程序相對簡單，不容許律師代表，公證報告將成為您最有力的證據。
區域法院或高等法院 (District Court / High Court)
若索償金額超過 HK$75,000，則需在區域法院或更高級別的法院提出訴訟。由於程序複雜，強烈建議聘請律師處理。
預防勝於治療：Tamperature 適度如何為您杜絕漏水煩惱
面對漏水糾紛，即使最終能成功索償，過程中的時間、金錢和精神損耗亦是巨大。其實，大部分滲水問題都源於裝修時的施工不當，特別是防水工程處理馬虎。
與其事後補救，不如從源頭杜絕。Tamperature 適度 徹底顛覆傳統裝修模式，為您提供一份零風險的承諾，確保工程質素，從根本上預防漏水問題：
全港罕有「先完工，後付款」： 我們對自家師傅的手工和防水工程充滿信心，因此敢於承擔所有風險。工程會分階段進行，您在親自驗收、確保防水等關鍵工序妥當無誤後，才需支付該階段的款項。這意味著如果施工質素導致潛在漏水風險，我們將無法收款，這份承諾是您最有力的保障。
清晰時間承諾，逾期每日賠償$2000： 我們絕不為趕工而犧牲工程質素。清晰的工期承諾代表我們有完善的項目管理，確保每個工序（包括需要多重測試和足夠風乾時間的防水工程）都有充足時間做到最好。一旦因我方責任延誤，我們更會作出賠償。
選擇 Tamperature 適度，您選擇的不僅是裝修服務，更是一份對質素的安心保證。我們致力於透過嚴謹的施工標準和創新的付款模式，讓您遠離日後可能出現的漏水糾紛和煩惱。
漏水糾紛與公證行常見問題 (FAQ)
Q1. 滲水辦查不出漏水原因，我應該怎麼辦？
如果滲水辦經過調查後仍無法確定源頭，或者其報告不足以令對方採取行動，這正是聘請公證行的最佳時機。公證行會運用更專業、更深入的科學方法進行檢測，提供一份具法律效力的報告，以打破僵局。
Q2. 有了公證行報告，是否就一定能告贏？
一份專業、結論清晰的公證行報告是極其有力的證據，能大幅提高您在法律程序中的勝算。但訴訟結果仍受多種因素影響，例如對方是否能提出有力的反證。不過，在絕大多數情況下，一份嚴謹的專家報告是法庭判決的關鍵依據。
Q3. 樓上住戶不合作，不讓公證行入屋檢測怎麼辦？
如果對方不合作，您可以先委託律師發信，要求對方在指定時間內允許檢測，否則會申請法院命令（Injunction）。在法律壓力下，大部分住戶都會變得合作。公證行亦可在無法進入源頭單位的情況下，單憑在您單位收集的數據撰寫初步報告，推斷滲水來源。
Q4. 聘請公證行的費用可以向對方追討嗎？
可以。這筆費用屬於您因對方滲水問題而引致的損失之一。在提出索償時，應將公證行的費用連同維修費、其他損失等一併向責任方追討。若您勝訴，法庭通常會判令敗訴方承擔這筆合理的專家費用。
Q5. 報告結果指我是漏水方，應該如何處理？
如果報告證實是您單位導致滲水，最明智的做法是承擔責任，並盡快安排專業的裝修公司或師傅進行維修，以停止對鄰居的影響。同時，主動與對方協商賠償事宜，避免對方採取法律行動，令時間和金錢成本進一步增加。
Q6. 一般滲水檢測到出報告需要多長時間？
視乎個案複雜程度和是否需要進行色水測試。如果只需進行非破壞性測試，由上門勘察到出報告，可能只需1-2星期。如需進行需時觀察的色水測試，整個過程可能需時3-4星期或更長。
Q7. 公證行和一般裝修師傅的漏水檢查有何不同？
最大的分別在於獨立性和法律認可性。裝修師傅的檢查主要為維修目的，其判斷可能被視為主觀或帶有商業利益，在法律上證據力不足。公證行作為獨立第三方，其唯一目的是客觀找出真相，報告獲法庭認可，專為解決爭議和法律程序而設。
