【新樓收樓】一手樓收樓程序：對比售樓書、領取「住戶手冊」及保修期須知
作為業主，除了要熟悉一手樓收樓程序，更要懂得利用手上的售樓書及住戶手冊保障自己權益。
公佈日期
2025年12月2日
詳解收樓全流程、驗樓必備清單及發展商執漏陷阱。Tamperature 為您拆解新盤入伙注意事項，配合獨家「先完工，後付款」承諾，助您零風險入伙！
置業是人生大事，經歷漫長的樓花期，終於等到「收樓」一刻，心情既興奮又緊張。然而，從發展商手中接過鎖匙，並不代表可以安枕無憂。新樓往往隱藏大大小小的瑕疵，由空心磚到漏水危機，若不慎處理，隨時令入伙喜事變憾事。
作為業主，除了要熟悉一手樓收樓程序，更要懂得利用手上的售樓書及住戶手冊保障自己權益。本文將由 Tamperature 適度裝修的專家團隊，為您詳細拆解新樓入伙的每一個關鍵步驟，助您避開收樓陷阱，安心打造理想家居。
一、 新樓收樓程序全解析：關鍵時間軸
一手樓的收樓程序比二手樓更為嚴謹，主要分為「收信」、「收樓」及「驗樓」三大階段。
1. 收到收樓通知書 (關鍵信件)
當新盤獲批「滿意紙」或「轉讓同意書」後，發展商會透過律師樓向業主發出正式的收樓通知書（俗稱「收樓信」）。業主需於指定限期內（通常為14天）完成最後供款手續。
2. 辦理手續及領取鎖匙
完成供款後，業主需前往指定地點（通常是樓盤會所或管理處）辦理入伙手續。此時您會領取到以下重要物品：
單位鎖匙及信箱鎖匙
住戶手冊 (Resident's Manual)
樓宇設施說明書
家電保養證
驗樓表格 (Defect List)
3. 驗樓與遞交執修清單
這是最關鍵的一步。業主需在發展商規定的期限內（通常為收樓後 7 天至 1 個月內，視乎合約而定），詳細檢查單位並填寫「驗樓表格」，將所有瑕疵記錄在案，交回管理處要求發展商跟進執漏。
二、 關鍵文件一：如何利用「售樓說明書」進行驗收？
很多業主收樓時只顧著看牆身有沒有花痕，卻忽略了最具法律效力的文件——售樓說明書 (Sales Brochure)。它是您核對發展商交樓標準的唯一依據。
1. 核對家電品牌與型號
新樓通常附送冷氣機、煮食爐、微波爐、雪櫃等家電。請務必拿出售樓書中的「裝置、裝修物料及設備」章節，逐一核對現場電器的品牌及型號是否相符。曾有案例發現現場安裝的型號比售樓書列明的較低級，業主絕對有權要求更換。
2. 檢查用料與規格
留意地板物料（如：實木地板還是複合地板）、廚櫃飾面、潔具品牌等是否與售樓書描述一致。
3. 丈量尺寸與間隔
雖然會有輕微誤差，但建議用拉尺核對主要廳房的長闊，確保沒有出現嚴重的「縮水」情況，或主力牆位置是否與圖則相符。
三、 被忽視的「住戶手冊」：裝修前的必讀聖經
領取鎖匙時收到那本厚厚的住戶手冊 (Resident's Manual)，很多業主隨手就扔在一邊，這其實是大錯特錯！對於準備裝修的業主來說，這本手冊決定了您裝修的「生死」。
為什麼住戶手冊如此重要？
裝修指引 (Fitting Out Guidelines)：手冊內詳列了屋苑的裝修規則，例如：
禁拆牆身：清楚標示哪些是主力牆（Structural Wall），絕對不能拆卸。
外觀限制：大門款式、窗簾顏色（部分豪宅規定向街窗戶的窗簾背面顏色）、露台燈飾等往往有嚴格規定，違規隨時被管理處叫停工程甚至要求還原。
工作時間：列明可進行鑽鑿工程的特定時段，這直接影響裝修工期。
廢料處理：新樓通常對泥頭廢料有嚴格的清運路線和收費標準。
圖則與管線圖：部分手冊附有單位的機電圖（M&E Drawings），這對水電師傅重新規劃插座和燈位極具參考價值，能避免誤鑽水喉電線。
Tamperature 貼士：在與設計師商討方案前，務必先將住戶手冊的「裝修指引」部分交給設計師過目，以免設計圖畫好了才發現違反大廈公契。
四、 把握黃金期：發展商「保修期」與執漏攻略
根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商通常提供 6 個月 的保修期（Defects Liability Period，俗稱執漏期）。在這段期間，只要是非人為損壞的瑕疵，發展商均有責任免費維修。
驗樓必 Check 重點 (附簡易清單)
漏水測試 (重中之重)：
在廚房、廁所地台潑水，觀察去水是否暢順，有無積水。
檢查洗手盆、鋅盤底部的隔氣及喉管有無滲漏。
留意窗邊、窗台在雨天後有無水漬。
空心磚檢查：
用驗樓棒輕敲牆身及地台磁磚，聲音清脆代表「空心」。空心磚容易因冷縮熱脹而爆裂或剝落，必須要求重鋪。
門窗開關：
檢查所有鋁窗、房門、櫃門是否開關順暢，鎖頭能否鎖緊。
玻璃與外觀：
檢查玻璃窗有無崩花、氣泡。
牆身油漆有無裂紋、淚痕。
執漏小貼士
善用 Memo 紙：在每一個瑕疵位置貼上便條紙，並編號拍照存檔。
白紙黑字：填寫 Defect List 時字體要清晰，描述要具體（例如：「主人房窗台左下角空心磚」），並影印一份自留底。
五、 裝修與執漏的尷尬期：Tamperature 如何為您分憂？
新樓業主常遇到一個兩難局面：發展商執漏進度緩慢，但又急著裝修入伙。
傳統裝修公司往往要求業主在簽約時支付大額訂金（通常是總額的 30%-40%）。如果發展商執漏拖延了兩個月，您的裝修工程被迫停工，那筆巨額訂金就變相被「鎖死」，您既無法入伙，又要承受資金壓力及爛尾風險。
Tamperature 適度裝修：全港罕有「先完工，後付款」
Tamperature 深知業主的痛點，我們徹底顛覆行規，為您提供最安心的保障：
資金主導權在您手：
您無需預繳大額訂金。即使發展商執漏需時，您亦未開始支付裝修費，完全沒有資金被鎖死的壓力。
我們採用**「分階段驗收，滿意才付款」**的模式。例如完成水電工程，經您親身驗收滿意後，才支付該部分的款項。
無縫銜接，靈活應對：
我們的團隊熟悉新樓運作，能在發展商執漏期間，先進行不受影響的工序（如設計規劃、訂造傢俬圖則確認），待執漏完成後立即進場施工，追回時間。
逾期每日賠償 $2000：
我們比您更著緊完工日期。一旦我們的工程展開，我們承諾在合約訂明時間內完工，否則按日賠償 $2000。這份承諾源於我們對施工管理的高度自信。
選擇 Tamperature，不單是選擇一家裝修公司，更是選擇了一份「零風險」的入伙承諾。
常見問題 (FAQ)
Q1: 收樓後發現有瑕疵，應該先裝修還是先等發展商執漏？
A: 原則上應先由發展商完成執漏才開始裝修。因為一旦裝修師傅進場施工，責任就變得模糊，發展商很容易以「瑕疵是由裝修工人造成」為由拒絕維修。如果瑕疵輕微（如牆身花痕），而您計劃全屋剷底批灰，則可考慮自行處理以節省時間；但若是漏水或空心磚等結構問題，必須堅持由發展商修妥。
Q2: 發展商的保修期是多久？錯過了怎麼辦？
A: 一般一手樓保修期為收樓後 6 個月。若錯過期限才發現非結構性問題，發展商通常不會負責。但若是結構性潛在瑕疵（如外牆嚴重滲水），即使過了保修期，業主仍可依據大廈公契或普通法追討，但程序會較複雜。
Q3: 我需要聘請專業驗樓師嗎？
A: 雖然業主可以自行驗樓，但專業驗樓師備有紅外線掃描器、濕度計等儀器，能檢測肉眼看不到的問題（如隱藏滲水）。對於數百萬甚至過千萬的新樓，花費數千元聘請專業驗樓師買個安心，通常是值得的投資。
Q4: 住戶手冊遺失了可以補領嗎？
A: 可以，通常可向管理處借閱或付款補購。但在裝修前務必取得副本，以免因不清楚大廈指引而誤觸條例。
Q5: Tamperature 的「先完工，後付款」是否適用於新樓輕裝修？
A: 絕對適用。無論是全屋設計裝修，還是新樓輕裝修（如訂造傢俬、油漆翻新），我們都堅守「先完工，後付款」及「分階段驗收」的核心承諾，保障每一位業主。
Q6: 新樓收樓當日水電煤是否已經接駁好？
A: 水和電通常已經接駁，但業主需盡快將賬戶轉名。煤氣則通常需要預約煤氣公司師傅上門開通及檢查爐具，建議在收樓後立即安排。
Q7: 如果發展商執漏進度太慢，我可以自己找師傅修補然後向發展商索償嗎？
A: 不建議。除非發展商明確書面同意，否則自行修補的費用很難追討，且可能令該部分的保養失效。
Q8: 收樓對比售樓書時，發現實際面積比圖則小，可以索償嗎？
A: 售樓書列明的是實用面積，但這包括了牆身厚度等。除非誤差超出合理範圍或法律容許的偏差，否則很難索償。建議在驗收時由專業測量師協助判斷。
準備收樓或正在為新居構思設計？
別讓裝修風險破壞入伙的喜悅。立即聯絡 Tamperature 適度裝修，體驗全港首創「先完工，後付款」服務，讓我們為您打造安心、型格的理想家居。
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置業是人生大事，經歷漫長的樓花期，終於等到「收樓」一刻，心情既興奮又緊張。然而，從發展商手中接過鎖匙，並不代表可以安枕無憂。新樓往往隱藏大大小小的瑕疵，由空心磚到漏水危機，若不慎處理，隨時令入伙喜事變憾事。
作為業主，除了要熟悉一手樓收樓程序，更要懂得利用手上的售樓書及住戶手冊保障自己權益。本文將由 Tamperature 適度裝修的專家團隊，為您詳細拆解新樓入伙的每一個關鍵步驟，助您避開收樓陷阱，安心打造理想家居。
一、 新樓收樓程序全解析：關鍵時間軸
一手樓的收樓程序比二手樓更為嚴謹，主要分為「收信」、「收樓」及「驗樓」三大階段。
1. 收到收樓通知書 (關鍵信件)
當新盤獲批「滿意紙」或「轉讓同意書」後，發展商會透過律師樓向業主發出正式的收樓通知書（俗稱「收樓信」）。業主需於指定限期內（通常為14天）完成最後供款手續。
2. 辦理手續及領取鎖匙
完成供款後，業主需前往指定地點（通常是樓盤會所或管理處）辦理入伙手續。此時您會領取到以下重要物品：
單位鎖匙及信箱鎖匙
住戶手冊 (Resident's Manual)
樓宇設施說明書
家電保養證
驗樓表格 (Defect List)
3. 驗樓與遞交執修清單
這是最關鍵的一步。業主需在發展商規定的期限內（通常為收樓後 7 天至 1 個月內，視乎合約而定），詳細檢查單位並填寫「驗樓表格」，將所有瑕疵記錄在案，交回管理處要求發展商跟進執漏。
二、 關鍵文件一：如何利用「售樓說明書」進行驗收？
很多業主收樓時只顧著看牆身有沒有花痕，卻忽略了最具法律效力的文件——售樓說明書 (Sales Brochure)。它是您核對發展商交樓標準的唯一依據。
1. 核對家電品牌與型號
新樓通常附送冷氣機、煮食爐、微波爐、雪櫃等家電。請務必拿出售樓書中的「裝置、裝修物料及設備」章節，逐一核對現場電器的品牌及型號是否相符。曾有案例發現現場安裝的型號比售樓書列明的較低級，業主絕對有權要求更換。
2. 檢查用料與規格
留意地板物料（如：實木地板還是複合地板）、廚櫃飾面、潔具品牌等是否與售樓書描述一致。
3. 丈量尺寸與間隔
雖然會有輕微誤差，但建議用拉尺核對主要廳房的長闊，確保沒有出現嚴重的「縮水」情況，或主力牆位置是否與圖則相符。
三、 被忽視的「住戶手冊」：裝修前的必讀聖經
領取鎖匙時收到那本厚厚的住戶手冊 (Resident's Manual)，很多業主隨手就扔在一邊，這其實是大錯特錯！對於準備裝修的業主來說，這本手冊決定了您裝修的「生死」。
為什麼住戶手冊如此重要？
裝修指引 (Fitting Out Guidelines)：手冊內詳列了屋苑的裝修規則，例如：
禁拆牆身：清楚標示哪些是主力牆（Structural Wall），絕對不能拆卸。
外觀限制：大門款式、窗簾顏色（部分豪宅規定向街窗戶的窗簾背面顏色）、露台燈飾等往往有嚴格規定，違規隨時被管理處叫停工程甚至要求還原。
工作時間：列明可進行鑽鑿工程的特定時段，這直接影響裝修工期。
廢料處理：新樓通常對泥頭廢料有嚴格的清運路線和收費標準。
圖則與管線圖：部分手冊附有單位的機電圖（M&E Drawings），這對水電師傅重新規劃插座和燈位極具參考價值，能避免誤鑽水喉電線。
Tamperature 貼士：在與設計師商討方案前，務必先將住戶手冊的「裝修指引」部分交給設計師過目，以免設計圖畫好了才發現違反大廈公契。
四、 把握黃金期：發展商「保修期」與執漏攻略
根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商通常提供 6 個月 的保修期（Defects Liability Period，俗稱執漏期）。在這段期間，只要是非人為損壞的瑕疵，發展商均有責任免費維修。
驗樓必 Check 重點 (附簡易清單)
漏水測試 (重中之重)：
在廚房、廁所地台潑水，觀察去水是否暢順，有無積水。
檢查洗手盆、鋅盤底部的隔氣及喉管有無滲漏。
留意窗邊、窗台在雨天後有無水漬。
空心磚檢查：
用驗樓棒輕敲牆身及地台磁磚，聲音清脆代表「空心」。空心磚容易因冷縮熱脹而爆裂或剝落，必須要求重鋪。
門窗開關：
檢查所有鋁窗、房門、櫃門是否開關順暢，鎖頭能否鎖緊。
玻璃與外觀：
檢查玻璃窗有無崩花、氣泡。
牆身油漆有無裂紋、淚痕。
執漏小貼士
善用 Memo 紙：在每一個瑕疵位置貼上便條紙，並編號拍照存檔。
白紙黑字：填寫 Defect List 時字體要清晰，描述要具體（例如：「主人房窗台左下角空心磚」），並影印一份自留底。
五、 裝修與執漏的尷尬期：Tamperature 如何為您分憂？
新樓業主常遇到一個兩難局面：發展商執漏進度緩慢，但又急著裝修入伙。
傳統裝修公司往往要求業主在簽約時支付大額訂金（通常是總額的 30%-40%）。如果發展商執漏拖延了兩個月，您的裝修工程被迫停工，那筆巨額訂金就變相被「鎖死」，您既無法入伙，又要承受資金壓力及爛尾風險。
Tamperature 適度裝修：全港罕有「先完工，後付款」
Tamperature 深知業主的痛點，我們徹底顛覆行規，為您提供最安心的保障：
資金主導權在您手：
您無需預繳大額訂金。即使發展商執漏需時，您亦未開始支付裝修費，完全沒有資金被鎖死的壓力。
我們採用**「分階段驗收，滿意才付款」**的模式。例如完成水電工程，經您親身驗收滿意後，才支付該部分的款項。
無縫銜接，靈活應對：
我們的團隊熟悉新樓運作，能在發展商執漏期間，先進行不受影響的工序（如設計規劃、訂造傢俬圖則確認），待執漏完成後立即進場施工，追回時間。
逾期每日賠償 $2000：
我們比您更著緊完工日期。一旦我們的工程展開，我們承諾在合約訂明時間內完工，否則按日賠償 $2000。這份承諾源於我們對施工管理的高度自信。
選擇 Tamperature，不單是選擇一家裝修公司，更是選擇了一份「零風險」的入伙承諾。
常見問題 (FAQ)
Q1: 收樓後發現有瑕疵，應該先裝修還是先等發展商執漏？
A: 原則上應先由發展商完成執漏才開始裝修。因為一旦裝修師傅進場施工，責任就變得模糊，發展商很容易以「瑕疵是由裝修工人造成」為由拒絕維修。如果瑕疵輕微（如牆身花痕），而您計劃全屋剷底批灰，則可考慮自行處理以節省時間；但若是漏水或空心磚等結構問題，必須堅持由發展商修妥。
Q2: 發展商的保修期是多久？錯過了怎麼辦？
A: 一般一手樓保修期為收樓後 6 個月。若錯過期限才發現非結構性問題，發展商通常不會負責。但若是結構性潛在瑕疵（如外牆嚴重滲水），即使過了保修期，業主仍可依據大廈公契或普通法追討，但程序會較複雜。
Q3: 我需要聘請專業驗樓師嗎？
A: 雖然業主可以自行驗樓，但專業驗樓師備有紅外線掃描器、濕度計等儀器，能檢測肉眼看不到的問題（如隱藏滲水）。對於數百萬甚至過千萬的新樓，花費數千元聘請專業驗樓師買個安心，通常是值得的投資。
Q4: 住戶手冊遺失了可以補領嗎？
A: 可以，通常可向管理處借閱或付款補購。但在裝修前務必取得副本，以免因不清楚大廈指引而誤觸條例。
Q5: Tamperature 的「先完工，後付款」是否適用於新樓輕裝修？
A: 絕對適用。無論是全屋設計裝修，還是新樓輕裝修（如訂造傢俬、油漆翻新），我們都堅守「先完工，後付款」及「分階段驗收」的核心承諾，保障每一位業主。
Q6: 新樓收樓當日水電煤是否已經接駁好？
A: 水和電通常已經接駁，但業主需盡快將賬戶轉名。煤氣則通常需要預約煤氣公司師傅上門開通及檢查爐具，建議在收樓後立即安排。
Q7: 如果發展商執漏進度太慢，我可以自己找師傅修補然後向發展商索償嗎？
A: 不建議。除非發展商明確書面同意，否則自行修補的費用很難追討，且可能令該部分的保養失效。
Q8: 收樓對比售樓書時，發現實際面積比圖則小，可以索償嗎？
A: 售樓書列明的是實用面積，但這包括了牆身厚度等。除非誤差超出合理範圍或法律容許的偏差，否則很難索償。建議在驗收時由專業測量師協助判斷。
準備收樓或正在為新居構思設計？
別讓裝修風險破壞入伙的喜悅。立即聯絡 Tamperature 適度裝修，體驗全港首創「先完工，後付款」服務，讓我們為您打造安心、型格的理想家居。
