【按揭批核】銀行「塞車」點算？加快按揭申請文件「Checklist」及批核貼士
【按揭全攻略】拆解銀行塞車成因，必備文件清單助您極速上會，掌握入伙主導權。
公佈日期
2025年11月26日
置業是人生大事，但買樓「簽咗臨約」只是第一步，最令人焦慮的往往是等待銀行 按揭批核 的過程。近年香港銀行不時出現按揭審批「塞車」的情況，一旦審批時間超出 成交期，準業主隨時面臨撻訂風險。
作為業主，如何在銀行收緊審批的環境下突圍而出？本文將由淺入深，為您拆解銀行「塞車」成因，提供一份能讓銀行主任「秒批」的 文件 Checklist，並教您如何利用裝修資金流的靈活性，化解上會前後的財政壓力。
為何銀行按揭審批會「塞車」？拆解三大主因
許多準業主以為交齊文件，銀行便會自動「開綠燈」，殊不知 按揭批核時間 受多種宏觀因素影響。了解背後原因，有助您調整期望及策略。
銀行額度與季節性因素：每逢季尾或年尾，部分銀行若已達到當年的貸款業務目標（Quota），便會收緊審批步伐，甚至暫停接收新症，導致申請積壓。
風險管理收緊：在樓市調整期或高息環境下，銀行對物業估價（Valuation）及借款人的還款能力（DTI）審查會更為嚴謹。對於入息不穩定或自僱人士，審查部門（Credit Department）會要求更多證明文件，來回補交文件變相拉長了審批時間。
按揭保險申請量增：隨著高成數按揭（如九成按揭）普及，許多申請需同時經過銀行及 香港按揭證券有限公司（HKMC） 雙重審批，這無疑增加了行政處理時間。
按揭批核時間一覽：正常 vs 「塞車」期
到底預幾多時間才足夠？切勿盡信口頭承諾，必須為自己預留緩衝期。
正常情況：若文件齊全且信貸紀錄良好，一般銀行承諾約 2 至 4 星期 可發出 Offer（批核信）。
「塞車」情況：當銀行案件積壓，審批期可長達 1.5 個月至 3 個月。
高成數按揭：涉及按保申請，建議額外預留 2 至 3 星期。
專家建議：在簽署臨時買賣合約（臨約）時，盡量與賣家協商較長的 成交期（至少 3 個月），以策萬全。
加快按揭申請必備：終極文件 Checklist
要避免銀行主任「彈回頭」叫您補交文件，最有效的方法是一次過交出「完美」的文件包。請根據您的職業類別，準備以下清單：
1. 所有申請人適用（基本文件）
香港身份證副本
臨時買賣合約（Provisional S&P）
最近 3 個月住址證明（水/電/煤單或銀行月結單）
現有按揭貸款信（如適用，用於計算供款佔入息比率）
2. 固定受薪人士（最快批核類別）
最近 3 個月銀行月結單（需清晰顯示出糧紀錄，最好用螢光筆間低）
最近 3 個月糧單（Payslip）
最近年度的稅單（Tax Demand Note）（極重要！很多申請人遺漏）
強積金（MPF）供款紀錄
僱傭合約（如入職未夠一年）
3. 非固定收入 / 佣金收入人士
最近 6 個月銀行月結單（顯示平均收入）
最近 6 個月糧單 / 佣金發放紀錄
最近 2 年的稅單
僱主證明信（列明底薪及佣金計算方式）
4. 自僱人士（審查最嚴謹）
商業登記證（BR）
公司註冊證（CI）及公司章程（如屬有限公司）
最近 6 個月公司銀行流水賬（Company Statement）
最近 6 個月個人銀行流水賬
最近 1 至 2 年經審計的財務報表（Audited Report）
利得稅單（Profits Tax Note）
執業證書（如醫生、律師等專業人士）
提升按揭批核成功率的 3 大貼士
除了文件齊全，採用正確的申請策略亦能助您「排快隊」。
貼士一：自行查閱信貸評級（TU Report）
在申請按揭前，建議自行向環聯（TransUnion）購買信貸報告。若評級低於 C 級，或有不明顯的遲還款紀錄，應儘早向銀行解釋或清還債務，以免銀行在最後關頭才拒批。
貼士二：採取「1 大 2 細」申請策略
不要只向一間銀行申請，也不要同時向十間銀行申請（會弄花 TU）。
黃金比例是：1 間發鈔大行 + 2 至 3 間中小型銀行。
大行：息率通常最靚，但審批最易塞車。
中小型銀行：為爭生意，審批彈性較大，速度往往較快，可作為強大的後備方案（Back-up plan）。
貼士三：善用按揭轉介與預先批核
若您屬於自僱或收入結構複雜，建議在買樓前先做 預先批核（Pre-approval）。另外，專業的按揭轉介公司通常掌握各間銀行的即時審批進度，能告訴您哪間銀行現在「最唔塞車」，助您避開雷區。
銀行遲遲唔批點算好？兩手準備應對危機
萬一真的不幸遇上嚴重塞車，臨近成交日仍未有 Offer，您可以：
律師延期：透過律師向賣方申請延遲成交（需視乎賣家是否通融，可能涉及罰息）。
Bridge Loan（過渡性貸款）：部分財務機構提供短期過渡貸款，息率較高，但可解決燃眉之急，待銀行按揭批出後再轉按（此為下下策）。
擔心按揭影響裝修現金流？Tamperature 助您資金鬆動
買樓上會的過程充滿變數，最怕是銀行 估價不足（Under-valuation），導致獲批貸款額減少，業主需臨時動用積蓄「抬錢上會」。這往往會打亂原本的裝修預算，甚至令業主陷入「有樓無錢裝」的困局。
Tamperature 適度裝修 深明業主的資金壓力，因此我們推行全港罕有的 「先完工，後付款」 服務，為您在按揭與入住之間建立最強的資金緩衝區：
保留現金流：您無需在工程開始前預繳大額訂金。即使銀行按揭批核稍慢，或首期支出超出預算，您手頭上的現金仍可用於應急，待工程分階段完工滿意後才付款。
零風險承諾：我們敢於先開工，代表對工程管理有絕對信心。您無需擔心裝修爛尾，更不用擔心資金被鎖死。
準時完工保障：銀行可能會塞車，但我們絕不延誤。若工程逾期，我們承諾 每日賠償 $2,000，讓您能準確預算入伙日期。
在充滿不確定性的樓市與銀行政策下，選擇 Tamperature 適度，就是選擇了一份對自己現金流與新居質素的雙重保障。
常見問題 FAQ
Q1: 銀行按揭批核一般需要幾耐？
A: 在文件齊全的正常情況下，銀行通常承諾 2 星期內完成審批。但若遇上旺季或銀行「塞車」，審批時間可能延長至 1.5 至 2 個月，建議預留至少 3 個月成交期。
Q2: 如果缺少稅單（Tax Demand Note），可以申請按揭嗎？
A: 稅單是銀行核實收入真實性的重要文件。若遺失，可嘗試用「稅務局評稅通知書」代替，或登入「稅務易」下載紀錄。部分銀行對於公務員或大型企業員工可豁免稅單，但最好儘早向稅務局申請補領。
Q3: 同時向多間銀行申請按揭會影響 TU（信貸評級）嗎？
A: 在短時間內因申請按揭而產生的多次查詢（Credit Enquiry），在信貸資料庫中通常會被合併視為單一用途，對評級影響輕微。一般建議申請 3 至 4 間銀行最為穩妥。
Q4: 自僱人士申請按揭最常遇到的問題是什麼？
A: 最常見是「流水賬」不漂亮或沒有報足稅。銀行審批自僱人士主要看盈利能力（Net Profit），而非單看營業額（Turnover）。若公司賬目混亂或長期虧損，獲批難度極高。
Q5: 什麼是「預先批核」？有效期多久？
A: 預先批核是指在未簽署臨時買賣合約前，先向銀行提交入息證明進行審批。獲批後，銀行會發出一封具約束力的批核信，有效期通常為 30 至 90 日，讓您在買樓時更安心。
Q6: 銀行估價不足（Valuation Shortfall）怎麼辦？
A: 您可以嘗試向其他估價較進取的銀行申請，或尋找按揭轉介公司協助上訴估價。若最終仍有差額，業主必須自行補付首期差價（俗稱「抬錢」）。
Q7: Tamperature 的「先完工後付款」會影響我申請銀行按揭嗎？
A: 完全不會。裝修工程合約與樓宇按揭是兩回事。相反，「先完工後付款」讓您在按揭審批期間保留更多現金在手，萬一需要補貼首期，資金調動更靈活。
置業是人生大事，但買樓「簽咗臨約」只是第一步，最令人焦慮的往往是等待銀行 按揭批核 的過程。近年香港銀行不時出現按揭審批「塞車」的情況，一旦審批時間超出 成交期，準業主隨時面臨撻訂風險。
作為業主，如何在銀行收緊審批的環境下突圍而出？本文將由淺入深，為您拆解銀行「塞車」成因，提供一份能讓銀行主任「秒批」的 文件 Checklist，並教您如何利用裝修資金流的靈活性，化解上會前後的財政壓力。
為何銀行按揭審批會「塞車」？拆解三大主因
許多準業主以為交齊文件，銀行便會自動「開綠燈」，殊不知 按揭批核時間 受多種宏觀因素影響。了解背後原因，有助您調整期望及策略。
銀行額度與季節性因素：每逢季尾或年尾，部分銀行若已達到當年的貸款業務目標（Quota），便會收緊審批步伐，甚至暫停接收新症，導致申請積壓。
風險管理收緊：在樓市調整期或高息環境下，銀行對物業估價（Valuation）及借款人的還款能力（DTI）審查會更為嚴謹。對於入息不穩定或自僱人士，審查部門（Credit Department）會要求更多證明文件，來回補交文件變相拉長了審批時間。
按揭保險申請量增：隨著高成數按揭（如九成按揭）普及，許多申請需同時經過銀行及 香港按揭證券有限公司（HKMC） 雙重審批，這無疑增加了行政處理時間。
按揭批核時間一覽：正常 vs 「塞車」期
到底預幾多時間才足夠？切勿盡信口頭承諾，必須為自己預留緩衝期。
正常情況：若文件齊全且信貸紀錄良好，一般銀行承諾約 2 至 4 星期 可發出 Offer（批核信）。
「塞車」情況：當銀行案件積壓，審批期可長達 1.5 個月至 3 個月。
高成數按揭：涉及按保申請，建議額外預留 2 至 3 星期。
專家建議：在簽署臨時買賣合約（臨約）時，盡量與賣家協商較長的 成交期（至少 3 個月），以策萬全。
加快按揭申請必備：終極文件 Checklist
要避免銀行主任「彈回頭」叫您補交文件，最有效的方法是一次過交出「完美」的文件包。請根據您的職業類別，準備以下清單：
1. 所有申請人適用（基本文件）
香港身份證副本
臨時買賣合約（Provisional S&P）
最近 3 個月住址證明（水/電/煤單或銀行月結單）
現有按揭貸款信（如適用，用於計算供款佔入息比率）
2. 固定受薪人士（最快批核類別）
最近 3 個月銀行月結單（需清晰顯示出糧紀錄，最好用螢光筆間低）
最近 3 個月糧單（Payslip）
最近年度的稅單（Tax Demand Note）（極重要！很多申請人遺漏）
強積金（MPF）供款紀錄
僱傭合約（如入職未夠一年）
3. 非固定收入 / 佣金收入人士
最近 6 個月銀行月結單（顯示平均收入）
最近 6 個月糧單 / 佣金發放紀錄
最近 2 年的稅單
僱主證明信（列明底薪及佣金計算方式）
4. 自僱人士（審查最嚴謹）
商業登記證（BR）
公司註冊證（CI）及公司章程（如屬有限公司）
最近 6 個月公司銀行流水賬（Company Statement）
最近 6 個月個人銀行流水賬
最近 1 至 2 年經審計的財務報表（Audited Report）
利得稅單（Profits Tax Note）
執業證書（如醫生、律師等專業人士）
提升按揭批核成功率的 3 大貼士
除了文件齊全，採用正確的申請策略亦能助您「排快隊」。
貼士一：自行查閱信貸評級（TU Report）
在申請按揭前，建議自行向環聯（TransUnion）購買信貸報告。若評級低於 C 級，或有不明顯的遲還款紀錄，應儘早向銀行解釋或清還債務，以免銀行在最後關頭才拒批。
貼士二：採取「1 大 2 細」申請策略
不要只向一間銀行申請，也不要同時向十間銀行申請（會弄花 TU）。
黃金比例是：1 間發鈔大行 + 2 至 3 間中小型銀行。
大行：息率通常最靚，但審批最易塞車。
中小型銀行：為爭生意，審批彈性較大，速度往往較快，可作為強大的後備方案（Back-up plan）。
貼士三：善用按揭轉介與預先批核
若您屬於自僱或收入結構複雜，建議在買樓前先做 預先批核（Pre-approval）。另外，專業的按揭轉介公司通常掌握各間銀行的即時審批進度，能告訴您哪間銀行現在「最唔塞車」，助您避開雷區。
銀行遲遲唔批點算好？兩手準備應對危機
萬一真的不幸遇上嚴重塞車，臨近成交日仍未有 Offer，您可以：
律師延期：透過律師向賣方申請延遲成交（需視乎賣家是否通融，可能涉及罰息）。
Bridge Loan（過渡性貸款）：部分財務機構提供短期過渡貸款，息率較高，但可解決燃眉之急，待銀行按揭批出後再轉按（此為下下策）。
擔心按揭影響裝修現金流？Tamperature 助您資金鬆動
買樓上會的過程充滿變數，最怕是銀行 估價不足（Under-valuation），導致獲批貸款額減少，業主需臨時動用積蓄「抬錢上會」。這往往會打亂原本的裝修預算，甚至令業主陷入「有樓無錢裝」的困局。
Tamperature 適度裝修 深明業主的資金壓力，因此我們推行全港罕有的 「先完工，後付款」 服務，為您在按揭與入住之間建立最強的資金緩衝區：
保留現金流：您無需在工程開始前預繳大額訂金。即使銀行按揭批核稍慢，或首期支出超出預算，您手頭上的現金仍可用於應急，待工程分階段完工滿意後才付款。
零風險承諾：我們敢於先開工，代表對工程管理有絕對信心。您無需擔心裝修爛尾，更不用擔心資金被鎖死。
準時完工保障：銀行可能會塞車，但我們絕不延誤。若工程逾期，我們承諾 每日賠償 $2,000，讓您能準確預算入伙日期。
在充滿不確定性的樓市與銀行政策下，選擇 Tamperature 適度，就是選擇了一份對自己現金流與新居質素的雙重保障。
常見問題 FAQ
Q1: 銀行按揭批核一般需要幾耐？
A: 在文件齊全的正常情況下，銀行通常承諾 2 星期內完成審批。但若遇上旺季或銀行「塞車」，審批時間可能延長至 1.5 至 2 個月，建議預留至少 3 個月成交期。
Q2: 如果缺少稅單（Tax Demand Note），可以申請按揭嗎？
A: 稅單是銀行核實收入真實性的重要文件。若遺失，可嘗試用「稅務局評稅通知書」代替，或登入「稅務易」下載紀錄。部分銀行對於公務員或大型企業員工可豁免稅單，但最好儘早向稅務局申請補領。
Q3: 同時向多間銀行申請按揭會影響 TU（信貸評級）嗎？
A: 在短時間內因申請按揭而產生的多次查詢（Credit Enquiry），在信貸資料庫中通常會被合併視為單一用途，對評級影響輕微。一般建議申請 3 至 4 間銀行最為穩妥。
Q4: 自僱人士申請按揭最常遇到的問題是什麼？
A: 最常見是「流水賬」不漂亮或沒有報足稅。銀行審批自僱人士主要看盈利能力（Net Profit），而非單看營業額（Turnover）。若公司賬目混亂或長期虧損，獲批難度極高。
Q5: 什麼是「預先批核」？有效期多久？
A: 預先批核是指在未簽署臨時買賣合約前，先向銀行提交入息證明進行審批。獲批後，銀行會發出一封具約束力的批核信，有效期通常為 30 至 90 日，讓您在買樓時更安心。
Q6: 銀行估價不足（Valuation Shortfall）怎麼辦？
A: 您可以嘗試向其他估價較進取的銀行申請，或尋找按揭轉介公司協助上訴估價。若最終仍有差額，業主必須自行補付首期差價（俗稱「抬錢」）。
Q7: Tamperature 的「先完工後付款」會影響我申請銀行按揭嗎？
A: 完全不會。裝修工程合約與樓宇按揭是兩回事。相反，「先完工後付款」讓您在按揭審批期間保留更多現金在手，萬一需要補貼首期，資金調動更靈活。
