【按揭批唔足】銀行估價不足點算？上訴、抬錢上會、還是撻訂？
專家拆解物業估價不足成因與5大自救攻略，教你如何化險為夷，並善用裝修現金流避開資金斷裂危機。
公佈日期
2025年11月30日
專家拆解物業估價不足成因與5大自救攻略，教你如何化險為夷，並善用裝修現金流避開資金斷裂危機。
買樓是人生大事，最怕的不是樓價跌，而是歡天喜地簽了臨時買賣合約（臨約）後，去銀行申請按揭時才發現——銀行估價不足（Undervaluation）。
這意味著銀行批出的貸款額將會減少，買家需要在一夜之間籌集數十萬甚至過百萬的現金來「抬錢上會」。如果籌不到錢，隨時面臨「撻訂」危機，損失首期之餘更可能被業主追收差價。究竟為什麼會出現估價不足？遇到這種情況可以怎樣上訴或補救？在資金緊絀的情況下，又該如何規劃隨之而來的裝修預算？
本文將為你詳細拆解銀行估價不足的成因及應對方法，助你順利上會。
為什麼會出現「估價不足」？
銀行估價不足，簡單來說就是銀行委託的測量師行對該物業的評估價值，低於你的實際成交價。銀行按揭是根據「成交價」與「估價」兩者中的較低者來計算貸款額。
導致估價不足的主要原因通常有以下幾點：
樓市下行週期
這是最常見的原因。當樓市處於跌勢，業主可能仍參考幾個月前的高位開價，但銀行估價主要參考最近期的成交數據（Lagging Indicator）。如果市場成交淡靜或價格急跌，銀行為了控制風險，估價會變得非常保守，導致估價追不上成交價。
選用「建期付款」的樓花買家
近年不少新盤買家選用「建築期付款」（建期），即收樓時才申請按揭。如果從買入樓花到收樓這兩三年間樓價下跌，當你申請按揭時，銀行會以「現時市值」估價。如果現價比當初買入價低，就會出現嚴重的估價不足，這也是近年不少新盤買家淪為「撻訂」苦主的主因。
物業類型與質素
非主流屋苑的估價通常較難「估足」。
村屋、唐樓、單幢樓： 由於成交量少，缺乏參考指標，銀行估價會較審慎。
凶宅或同層單位： 這是大忌，銀行估價會大幅折讓，甚至拒絕估價（0估價）。
物業有僭建或維修令： 這些問題會影響物業轉售能力，銀行亦會調低估價。
估價不足的嚴重後果：抬錢還是撻訂？
假設你以 $800 萬購入一個單位，打算做 9 成按揭（借 $720 萬），首期預算 $80 萬。
但銀行估價只有 $750 萬。
銀行批出貸款額： $750 萬 x 90% = $675 萬
你的資金缺口： $720 萬 (原預計貸款) - $675 萬 (實際貸款) = $45 萬
這 $45 萬 的差額，銀行不會借給你，你必須自己額外拿出來（抬錢）。如果你拿不出這筆錢，最終導致無法成交，就需要「撻訂」，損失已付的訂金（通常是樓價 10%）及經紀佣金，甚至面臨法律訴訟。
銀行估價不足的5大解決方案
發現估價不足先別慌，你可以嘗試以下 5 招自救：
1. 向銀行「上訴」
你可以嘗試向銀行提交已簽署的臨時買賣合約（臨約），作為真實市場成交的證明。部分銀行會將合約轉交測量師行重新審視。如果該成交價並非偏離市價太遠（例如只是 3-5% 的差距），測量師行有機會參考臨約價格，調高估值。
2. 貨比三家（找不同銀行）
這是最有效的方法。香港不同銀行（如匯豐、中銀、渣打、中小行）委託的測量師行（如戴德梁行、仲量聯行等）都不同，估價標準亦各異。A 銀行的估價不足，B 銀行可能估得足，甚至更高。建議最少找 3-4 間銀行作口頭估價。
3. 善用按揭保險（HKMC）
如果你是申請高成數按揭（6成以上），最終審批權在按揭證券公司（HKMC）。有時候，即使銀行估價不足，只要你信貸紀錄良好、入息穩定，HKMC 有機會接受以成交價作批核，或者提供較寬鬆的估值調整。
4. 尋求親友協助「抬錢」
如果盡了努力估價仍有差距，最實際的方法是向親人借貸以填補首期缺口。留意，這筆錢最好被視為「餽贈（Gift）」，因為如果你向財務公司借貸，這筆債務會顯示在信貸報告（TU）上，反而會降低你的按揭批核能力。
5. 預先批核最穩陣
預防勝於治療。在簽臨約前，應先向銀行或按揭中介進行「預先批核」或口頭估價。雖然口頭估價不代表最終批核，但至少能讓你知道銀行的取態，避免出現嚴重落差。
資金預算大失？「適度裝修」助你靈活調配現金流
面對估價不足，業主往往要將原本預留作裝修的資金，挪用來「抬錢上會」。這導致一個常見困境：樓是買到了，但沒錢裝修，或者被迫將價就貨，選擇低質素的裝修公司。
傳統裝修公司通常要求業主在未開工前先付 40% 甚至更多的訂金。對於剛經歷「抬錢」之痛的業主來說，這無疑是雪上加霜，更要承受裝修爛尾的巨大風險。
Tamperature 適度裝修 深知香港業主的痛點，為您提供全港罕有的解決方案，助您渡過資金難關：
全港罕有「先完工，後付款」
我們打破行規，不收取大額預繳訂金。您只需在每個工程階段（如清拆、水電、泥水）完工並親自驗收滿意後，才需要支付該部分的款項。
保留現金流： 您不需要在一開始就支付數十萬裝修費，可以將資金留在身邊備用，緩解因估價不足帶來的短期資金壓力。
掌握主導權： 就像買樓分期付款一樣，您掌握著財政大權，不再擔心裝修公司收錢後「爛尾」或潛水。
逾期每日賠償 $2000
我們明白時間就是金錢，尤其是對於急於入伙或放租的業主。我們在合約承諾，如因我方責任導致工程延誤，將按每日 $2000 作出賠償。這份承諾源於我們對工程管理的絕對信心。
買樓上會已經夠大壓力，裝修不應該再是另一場賭博。選擇 Tamperature，讓您的資金運用更靈活，在有限預算下依然能擁有高品質的安樂窩。
常見問題 FAQ
Q1: 網上銀行估價準唔準？
網上估價通常有滯後（Lag），只作參考用途。實際批核時，銀行會委託測量師行進行更精確的估價，該數字可能比網上估價高或低。建議直接找銀行職員做口頭估價較準確。
Q2: 如果估價不足，我可以取消交易拿回訂金嗎？
通常不可以。除非合約中加註了「必買必賣」以外的條款（例如：如銀行估價不足導致無法上會，買方可取消交易），否則買家必須完成交易，否則視為撻訂。但在香港二手樓買賣中，業主很少肯接受這類條款。
Q3: 估價不足會影響按揭利率嗎？
間接會有影響。如果估價不足導致你的按揭成數（LTV）被迫提高（例如原本想借 6 成變成了要借 8 成），你可能需要支付額外的按揭保險費，變相增加了借貸成本。
Q4: 凶宅同層單位的估價通常會跌幾多？
視乎兇案的嚴重程度及發生時間。一般凶宅同層單位估價可能比市價低 10% 至 30% 不等，甚至銀行可能直接拒絕估價（不批按揭）。
Q5: Tamperature 的「先完工後付款」會否令裝修費比市面貴？
不會。我們的定價具市場競爭力。我們之所以能提供此模式，是因為我們擁有高效的內部管理和穩定的施工團隊，減少了出錯成本。我們選擇將風險轉嫁給自己，而非客戶。
Q6: 申請按揭保險（林鄭Plan/波叔Plan）是否較容易估足價？
按保公司（HKMC）雖然有自己的估價標準，但依然會參考測量師行的報告。不過，在政策放寬下，對於首次置業人士，HKMC 對估價的容忍度有時會比銀行直接批核稍為寬鬆，但仍不能與市價脫節太遠。
專家拆解物業估價不足成因與5大自救攻略，教你如何化險為夷，並善用裝修現金流避開資金斷裂危機。
買樓是人生大事，最怕的不是樓價跌，而是歡天喜地簽了臨時買賣合約（臨約）後，去銀行申請按揭時才發現——銀行估價不足（Undervaluation）。
這意味著銀行批出的貸款額將會減少，買家需要在一夜之間籌集數十萬甚至過百萬的現金來「抬錢上會」。如果籌不到錢，隨時面臨「撻訂」危機，損失首期之餘更可能被業主追收差價。究竟為什麼會出現估價不足？遇到這種情況可以怎樣上訴或補救？在資金緊絀的情況下，又該如何規劃隨之而來的裝修預算？
本文將為你詳細拆解銀行估價不足的成因及應對方法，助你順利上會。
為什麼會出現「估價不足」？
銀行估價不足，簡單來說就是銀行委託的測量師行對該物業的評估價值，低於你的實際成交價。銀行按揭是根據「成交價」與「估價」兩者中的較低者來計算貸款額。
導致估價不足的主要原因通常有以下幾點：
樓市下行週期
這是最常見的原因。當樓市處於跌勢，業主可能仍參考幾個月前的高位開價，但銀行估價主要參考最近期的成交數據（Lagging Indicator）。如果市場成交淡靜或價格急跌，銀行為了控制風險，估價會變得非常保守，導致估價追不上成交價。
選用「建期付款」的樓花買家
近年不少新盤買家選用「建築期付款」（建期），即收樓時才申請按揭。如果從買入樓花到收樓這兩三年間樓價下跌，當你申請按揭時，銀行會以「現時市值」估價。如果現價比當初買入價低，就會出現嚴重的估價不足，這也是近年不少新盤買家淪為「撻訂」苦主的主因。
物業類型與質素
非主流屋苑的估價通常較難「估足」。
村屋、唐樓、單幢樓： 由於成交量少，缺乏參考指標，銀行估價會較審慎。
凶宅或同層單位： 這是大忌，銀行估價會大幅折讓，甚至拒絕估價（0估價）。
物業有僭建或維修令： 這些問題會影響物業轉售能力，銀行亦會調低估價。
估價不足的嚴重後果：抬錢還是撻訂？
假設你以 $800 萬購入一個單位，打算做 9 成按揭（借 $720 萬），首期預算 $80 萬。
但銀行估價只有 $750 萬。
銀行批出貸款額： $750 萬 x 90% = $675 萬
你的資金缺口： $720 萬 (原預計貸款) - $675 萬 (實際貸款) = $45 萬
這 $45 萬 的差額，銀行不會借給你，你必須自己額外拿出來（抬錢）。如果你拿不出這筆錢，最終導致無法成交，就需要「撻訂」，損失已付的訂金（通常是樓價 10%）及經紀佣金，甚至面臨法律訴訟。
銀行估價不足的5大解決方案
發現估價不足先別慌，你可以嘗試以下 5 招自救：
1. 向銀行「上訴」
你可以嘗試向銀行提交已簽署的臨時買賣合約（臨約），作為真實市場成交的證明。部分銀行會將合約轉交測量師行重新審視。如果該成交價並非偏離市價太遠（例如只是 3-5% 的差距），測量師行有機會參考臨約價格，調高估值。
2. 貨比三家（找不同銀行）
這是最有效的方法。香港不同銀行（如匯豐、中銀、渣打、中小行）委託的測量師行（如戴德梁行、仲量聯行等）都不同，估價標準亦各異。A 銀行的估價不足，B 銀行可能估得足，甚至更高。建議最少找 3-4 間銀行作口頭估價。
3. 善用按揭保險（HKMC）
如果你是申請高成數按揭（6成以上），最終審批權在按揭證券公司（HKMC）。有時候，即使銀行估價不足，只要你信貸紀錄良好、入息穩定，HKMC 有機會接受以成交價作批核，或者提供較寬鬆的估值調整。
4. 尋求親友協助「抬錢」
如果盡了努力估價仍有差距，最實際的方法是向親人借貸以填補首期缺口。留意，這筆錢最好被視為「餽贈（Gift）」，因為如果你向財務公司借貸，這筆債務會顯示在信貸報告（TU）上，反而會降低你的按揭批核能力。
5. 預先批核最穩陣
預防勝於治療。在簽臨約前，應先向銀行或按揭中介進行「預先批核」或口頭估價。雖然口頭估價不代表最終批核，但至少能讓你知道銀行的取態，避免出現嚴重落差。
資金預算大失？「適度裝修」助你靈活調配現金流
面對估價不足，業主往往要將原本預留作裝修的資金，挪用來「抬錢上會」。這導致一個常見困境：樓是買到了，但沒錢裝修，或者被迫將價就貨，選擇低質素的裝修公司。
傳統裝修公司通常要求業主在未開工前先付 40% 甚至更多的訂金。對於剛經歷「抬錢」之痛的業主來說，這無疑是雪上加霜，更要承受裝修爛尾的巨大風險。
Tamperature 適度裝修 深知香港業主的痛點，為您提供全港罕有的解決方案，助您渡過資金難關：
全港罕有「先完工，後付款」
我們打破行規，不收取大額預繳訂金。您只需在每個工程階段（如清拆、水電、泥水）完工並親自驗收滿意後，才需要支付該部分的款項。
保留現金流： 您不需要在一開始就支付數十萬裝修費，可以將資金留在身邊備用，緩解因估價不足帶來的短期資金壓力。
掌握主導權： 就像買樓分期付款一樣，您掌握著財政大權，不再擔心裝修公司收錢後「爛尾」或潛水。
逾期每日賠償 $2000
我們明白時間就是金錢，尤其是對於急於入伙或放租的業主。我們在合約承諾，如因我方責任導致工程延誤，將按每日 $2000 作出賠償。這份承諾源於我們對工程管理的絕對信心。
買樓上會已經夠大壓力，裝修不應該再是另一場賭博。選擇 Tamperature，讓您的資金運用更靈活，在有限預算下依然能擁有高品質的安樂窩。
常見問題 FAQ
Q1: 網上銀行估價準唔準？
網上估價通常有滯後（Lag），只作參考用途。實際批核時，銀行會委託測量師行進行更精確的估價，該數字可能比網上估價高或低。建議直接找銀行職員做口頭估價較準確。
Q2: 如果估價不足，我可以取消交易拿回訂金嗎？
通常不可以。除非合約中加註了「必買必賣」以外的條款（例如：如銀行估價不足導致無法上會，買方可取消交易），否則買家必須完成交易，否則視為撻訂。但在香港二手樓買賣中，業主很少肯接受這類條款。
Q3: 估價不足會影響按揭利率嗎？
間接會有影響。如果估價不足導致你的按揭成數（LTV）被迫提高（例如原本想借 6 成變成了要借 8 成），你可能需要支付額外的按揭保險費，變相增加了借貸成本。
Q4: 凶宅同層單位的估價通常會跌幾多？
視乎兇案的嚴重程度及發生時間。一般凶宅同層單位估價可能比市價低 10% 至 30% 不等，甚至銀行可能直接拒絕估價（不批按揭）。
Q5: Tamperature 的「先完工後付款」會否令裝修費比市面貴？
不會。我們的定價具市場競爭力。我們之所以能提供此模式，是因為我們擁有高效的內部管理和穩定的施工團隊，減少了出錯成本。我們選擇將風險轉嫁給自己，而非客戶。
Q6: 申請按揭保險（林鄭Plan/波叔Plan）是否較容易估足價？
按保公司（HKMC）雖然有自己的估價標準，但依然會參考測量師行的報告。不過，在政策放寬下，對於首次置業人士，HKMC 對估價的容忍度有時會比銀行直接批核稍為寬鬆，但仍不能與市價脫節太遠。
