【按揭保險2025】HKMC 新例懶人包：一文睇清最高按揭成數、保費計算
2025按保全攻略：免壓力測試、放寬7成按揭、保費折扣詳解，助您精明預留資金做裝修。
公佈日期
2025年11月24日
在香港置業，「上車」難度往往不在於供樓，而在於首期。隨著 2024 年底至 2025 年初的一系列按揭放寬措施，香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃（MIP）已成為大多數準業主的必備工具。
作為精明的置業人士，您不僅要懂得利用高成數按揭來降低首期門檻，更要懂得如何善用手中的現金流。畢竟，買樓只是第一步，如何運用剩下的資金打造理想家居，同時避免裝修爛尾風險，才是真正考驗「持家智慧」的關鍵。本文將由 Tamperature 適度裝修設計有限公司 為您拆解 2025 年最新按揭保險玩法，教您如何「借得足、慳得深、住得好」。
甚麼是按揭保險計劃（MIP）？
一般情況下，銀行受金管局指引限制，最高只能借出 7 成按揭（LTV）。如果您希望借足 8 成甚至 9 成，銀行便需承擔額外風險。為了轉嫁這部分風險，買家需要購買「按揭保險」，由 HKMC 提供擔保。
簡單來說，按揭保險是讓您用「保費」換取「低首期」的槓桿工具。
2025 HKMC 按揭成數上限一覽表
踏入 2025 年，隨著樓市措施全面「撤辣」及放寬，按揭成數結構已變得非常清晰。現時 3,000 萬以下的物業，基本上已能透過不同組合借足 7 成至 9 成。
最新按揭保險成數表（適用於現樓及樓花）
物業價值 (HKD) | 最高按揭成數 | 貸款上限 (HKD) | 備註 |
1,000 萬或以下 | 90% | 900 萬 | 須為首置人士* |
1,000 萬 - 1,125 萬 | 80% - 90% | 900 萬 | 首期隨樓價增加 |
1,125 萬 - 1,500 萬 | 80% | 1,200 萬 | - |
1,500 萬 - 1,715 萬 | 70% - 80% | 1,200 萬 | 首期隨樓價增加 |
1,715 萬 - 3,000 萬 | 70% | - | 無需按保亦可做7成 |
3,000 萬以上 | 70% | - | 按一般銀行準則 |
*註：申請 9 成按揭之人士須為固定受薪，且於申請時未持有任何香港住宅物業。
2025 年按揭三大關鍵變動
1. 壓力測試全面暫停
金管局已於早前宣佈暫停實施假設利率上升 2 厘的壓力測試。這意味著，現時申請按揭，只需符合「供款與入息比率」（DSR）不超過每月入息 50% 即可。這大大降低了入息門檻，令更多家庭能夠通過審批。
2. 非按保按揭劃一放寬至 7 成
這是對投資者及換樓客最大的喜訊。不論是自住、出租、公司持有，甚至是工商舖車位，銀行標準按揭成數上限已全面統一為 7 成。換言之，如果您手頭資金充裕，只需付 3 成首期即可上車，且無需繳付按揭保費。
3. 出租物業按揭鬆綁
以往出租物業最高只能借 5 成，現在已放寬至 7 成。這增加了業主的資金靈活性。不過要留意，申請 8 成或 9 成的高成數按揭保險，物業仍必須為「自住」用途，不可出租。
按揭保費計算：如何慳到盡？
按揭保費並非劃一收費，而是取決於按揭成數、按揭年期及選擇的繳付方式（一次付清或每年支付）。
保費折扣是「公開的秘密」
雖然 HKMC 有官方的保費表（Rate Card），但在實際操作中，銀行通常會提供保費折扣。以 2025 年市況為例，普遍銀行能提供約 6 折至 65 折 的優惠。
計算例子：
假設購入 800 萬物業，做 9 成按揭，供 30 年，選用一次付清（加借入按揭額）：
貸款額： 720 萬
原保費率（參考）： 2.16%
原保費金額： $155,520
折後保費（假設 65 折）： 約 $101,088
這筆保費通常可以隨按揭貸款一同借取（即「加借保費」），分 30 年攤還，每月供款僅增加數百元，對現金流影響極微。
精明理財策略：用按揭慳首期，用「適度」保現金
很多業主為了慳保費，勉強拿出全副身家付 3-4 成首期，結果導致裝修時資金緊拙，甚至要借高息私人貸款（P-Loan）來填補裝修費，這其實是本末倒置。
精明的做法是：
善用低息按揭： 利用 8-9 成按揭保留現金在手，按揭利率遠低於私人貸款。
預留充足流動資金： 裝修往往超支，手持現金能應付突發開支。
選擇零風險裝修模式： 既然在買樓上做了完美的風險管理，裝修亦不應冒險。
Tamperature 適度裝修：全港罕有「先完工，後付款」
傳統裝修公司要求您預繳大額訂金，業主往往在工程未開始就已支付 40-50% 費用，一旦爛尾，血本無歸。
Tamperature 適度裝修設計 徹底顛覆行規，為您提供最安心的保障：
資金由您話事： 我們採用**「先完工，後付款」**模式。工程分階段進行，每個階段（如清拆、水電、泥水）完工並經您親自驗收滿意後，才支付該期款項。就像買衫一樣，試岩先俾錢，確保您花的每一分錢都物有所值。
拒絕延期爛尾： 我們承諾逾期每日賠償 $2,000。這確保了您的裝修能配合按揭成交期及入住計劃，避免因延期而需額外租樓或供兩層樓的財政壓力。
選擇 Tamperature，就是選擇將買樓省下的首期資金，安全、穩妥地轉化為您理想的家，而非交給不確定的風險。
常見問題 FAQ
Q1: 2025年申請9成按揭，是否一定要首置身份？
是的。針對 1,000 萬或以下的物業申請 9 成按揭，申請人必須為首次置業人士（定義為申請時未持有任何香港住宅物業），且必須為固定受薪人士。
Q2: 壓力測試暫停後，審批是否變得非常寬鬆？
雖然無需通過「加 2 厘」的壓力測試，但申請人仍需通過「供款與入息比率」（DSR）上限 50% 的要求。銀行仍會查閱您的信貸報告（TU）及入息證明，建議入息要「計得足」才入市。
Q3: 買樓收租可以申請按揭保險嗎？
不可以。按揭保險計劃（8 成或 9 成按揭）僅適用於自住物業。如果您申報自住但實際出租，一旦被發現，銀行有權 Call Loan（收回貸款）或加息。如作物業長線收租，最高可做 7 成按揭（無需按保）。
Q4: 什麼是「甩按保」？幾時做最划算？
「甩按保」是指當物業升值或您已償還部分本金，令按揭成數跌至 7 成或以下時，向銀行申請剔除按揭保險。好處是可以申請退回部分保費。一般建議在 3 年內 進行，因為首年退保可退 40%，次年 25%，第三年 15%，三年後則無退款。
Q5: 新例下，村屋可以做高成數按揭嗎？
可以。村屋亦被納入按揭保險範圍，最高可申請 85% 按揭（1,000 萬以下），當然估價方面銀行會較私樓保守，建議預留較多資金。
Q6: 保費可以分期支付嗎？
可以，分為「一次付清」及「每年支付」。絕大部份業主會選擇「一次付清」並加借入按揭貸款中，因為這樣可以享受較高的保費折扣，且無需每年記得交保費。
Q7: 裝修費可以加借入按揭嗎？
一般按揭保險只涵蓋樓價本身。雖然坊間有些銀行提供「裝修按揭」，但息率通常較高。最明智的做法是利用高成數按揭減少首期支出，將省下的現金用於 Tamperature 適度裝修 的「先完工後付款」計劃，既保留現金流，又免除預付風險。
想了解更多關於「先完工，後付款」的安心裝修體驗？
立即聯絡 Tamperature 適度裝修設計有限公司，為您的新居規劃一份零風險的設計方案。
在香港置業，「上車」難度往往不在於供樓，而在於首期。隨著 2024 年底至 2025 年初的一系列按揭放寬措施，香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃（MIP）已成為大多數準業主的必備工具。
作為精明的置業人士，您不僅要懂得利用高成數按揭來降低首期門檻，更要懂得如何善用手中的現金流。畢竟，買樓只是第一步，如何運用剩下的資金打造理想家居，同時避免裝修爛尾風險，才是真正考驗「持家智慧」的關鍵。本文將由 Tamperature 適度裝修設計有限公司 為您拆解 2025 年最新按揭保險玩法，教您如何「借得足、慳得深、住得好」。
甚麼是按揭保險計劃（MIP）？
一般情況下，銀行受金管局指引限制，最高只能借出 7 成按揭（LTV）。如果您希望借足 8 成甚至 9 成，銀行便需承擔額外風險。為了轉嫁這部分風險，買家需要購買「按揭保險」，由 HKMC 提供擔保。
簡單來說，按揭保險是讓您用「保費」換取「低首期」的槓桿工具。
2025 HKMC 按揭成數上限一覽表
踏入 2025 年，隨著樓市措施全面「撤辣」及放寬，按揭成數結構已變得非常清晰。現時 3,000 萬以下的物業，基本上已能透過不同組合借足 7 成至 9 成。
最新按揭保險成數表（適用於現樓及樓花）
物業價值 (HKD) | 最高按揭成數 | 貸款上限 (HKD) | 備註 |
1,000 萬或以下 | 90% | 900 萬 | 須為首置人士* |
1,000 萬 - 1,125 萬 | 80% - 90% | 900 萬 | 首期隨樓價增加 |
1,125 萬 - 1,500 萬 | 80% | 1,200 萬 | - |
1,500 萬 - 1,715 萬 | 70% - 80% | 1,200 萬 | 首期隨樓價增加 |
1,715 萬 - 3,000 萬 | 70% | - | 無需按保亦可做7成 |
3,000 萬以上 | 70% | - | 按一般銀行準則 |
*註：申請 9 成按揭之人士須為固定受薪，且於申請時未持有任何香港住宅物業。
2025 年按揭三大關鍵變動
1. 壓力測試全面暫停
金管局已於早前宣佈暫停實施假設利率上升 2 厘的壓力測試。這意味著，現時申請按揭，只需符合「供款與入息比率」（DSR）不超過每月入息 50% 即可。這大大降低了入息門檻，令更多家庭能夠通過審批。
2. 非按保按揭劃一放寬至 7 成
這是對投資者及換樓客最大的喜訊。不論是自住、出租、公司持有，甚至是工商舖車位，銀行標準按揭成數上限已全面統一為 7 成。換言之，如果您手頭資金充裕，只需付 3 成首期即可上車，且無需繳付按揭保費。
3. 出租物業按揭鬆綁
以往出租物業最高只能借 5 成，現在已放寬至 7 成。這增加了業主的資金靈活性。不過要留意，申請 8 成或 9 成的高成數按揭保險，物業仍必須為「自住」用途，不可出租。
按揭保費計算：如何慳到盡？
按揭保費並非劃一收費，而是取決於按揭成數、按揭年期及選擇的繳付方式（一次付清或每年支付）。
保費折扣是「公開的秘密」
雖然 HKMC 有官方的保費表（Rate Card），但在實際操作中，銀行通常會提供保費折扣。以 2025 年市況為例，普遍銀行能提供約 6 折至 65 折 的優惠。
計算例子：
假設購入 800 萬物業，做 9 成按揭，供 30 年，選用一次付清（加借入按揭額）：
貸款額： 720 萬
原保費率（參考）： 2.16%
原保費金額： $155,520
折後保費（假設 65 折）： 約 $101,088
這筆保費通常可以隨按揭貸款一同借取（即「加借保費」），分 30 年攤還，每月供款僅增加數百元，對現金流影響極微。
精明理財策略：用按揭慳首期，用「適度」保現金
很多業主為了慳保費，勉強拿出全副身家付 3-4 成首期，結果導致裝修時資金緊拙，甚至要借高息私人貸款（P-Loan）來填補裝修費，這其實是本末倒置。
精明的做法是：
善用低息按揭： 利用 8-9 成按揭保留現金在手，按揭利率遠低於私人貸款。
預留充足流動資金： 裝修往往超支，手持現金能應付突發開支。
選擇零風險裝修模式： 既然在買樓上做了完美的風險管理，裝修亦不應冒險。
Tamperature 適度裝修：全港罕有「先完工，後付款」
傳統裝修公司要求您預繳大額訂金，業主往往在工程未開始就已支付 40-50% 費用，一旦爛尾，血本無歸。
Tamperature 適度裝修設計 徹底顛覆行規，為您提供最安心的保障：
資金由您話事： 我們採用**「先完工，後付款」**模式。工程分階段進行，每個階段（如清拆、水電、泥水）完工並經您親自驗收滿意後，才支付該期款項。就像買衫一樣，試岩先俾錢，確保您花的每一分錢都物有所值。
拒絕延期爛尾： 我們承諾逾期每日賠償 $2,000。這確保了您的裝修能配合按揭成交期及入住計劃，避免因延期而需額外租樓或供兩層樓的財政壓力。
選擇 Tamperature，就是選擇將買樓省下的首期資金，安全、穩妥地轉化為您理想的家，而非交給不確定的風險。
常見問題 FAQ
Q1: 2025年申請9成按揭，是否一定要首置身份？
是的。針對 1,000 萬或以下的物業申請 9 成按揭，申請人必須為首次置業人士（定義為申請時未持有任何香港住宅物業），且必須為固定受薪人士。
Q2: 壓力測試暫停後，審批是否變得非常寬鬆？
雖然無需通過「加 2 厘」的壓力測試，但申請人仍需通過「供款與入息比率」（DSR）上限 50% 的要求。銀行仍會查閱您的信貸報告（TU）及入息證明，建議入息要「計得足」才入市。
Q3: 買樓收租可以申請按揭保險嗎？
不可以。按揭保險計劃（8 成或 9 成按揭）僅適用於自住物業。如果您申報自住但實際出租，一旦被發現，銀行有權 Call Loan（收回貸款）或加息。如作物業長線收租，最高可做 7 成按揭（無需按保）。
Q4: 什麼是「甩按保」？幾時做最划算？
「甩按保」是指當物業升值或您已償還部分本金，令按揭成數跌至 7 成或以下時，向銀行申請剔除按揭保險。好處是可以申請退回部分保費。一般建議在 3 年內 進行，因為首年退保可退 40%，次年 25%，第三年 15%，三年後則無退款。
Q5: 新例下，村屋可以做高成數按揭嗎？
可以。村屋亦被納入按揭保險範圍，最高可申請 85% 按揭（1,000 萬以下），當然估價方面銀行會較私樓保守，建議預留較多資金。
Q6: 保費可以分期支付嗎？
可以，分為「一次付清」及「每年支付」。絕大部份業主會選擇「一次付清」並加借入按揭貸款中，因為這樣可以享受較高的保費折扣，且無需每年記得交保費。
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一般按揭保險只涵蓋樓價本身。雖然坊間有些銀行提供「裝修按揭」，但息率通常較高。最明智的做法是利用高成數按揭減少首期支出，將省下的現金用於 Tamperature 適度裝修 的「先完工後付款」計劃，既保留現金流，又免除預付風險。
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