【差餉地租 2026】新手業主教學：點樣計「應課差餉租值」？2024-25 寬減懶人包
差餉地租點樣計？2026 寬減措施及累進制懶人包，配合裝修先完工後付款攻略。
公佈日期
2025年12月8日
對於剛「上車」的香港新手業主來說，買樓後的開支往往令人「一頭煙」。除了每月的供樓利息和管理費，每季準時寄到信箱的「綠色炸彈」——差餉（Rates）和地租（Government Rent），亦是持貨成本的重要一環。
踏入 2025 年，香港差餉制度迎來重大變革。除了每年的財政預算案寬減措施外，「累進差餉制度」亦已正式生效。究竟你的物業「應課差餉租值」點樣計？2024-25 及 2025-26 年度有什麼寬減優惠？Tamperature 適度 為您整合最新資訊，助您精明理財，安心置業。
1. 甚麼是差餉？甚麼是地租？兩者有何分別？
很多業主收到差餉物業估價署（差估署）的徵收通知書時，只知道要付款，卻分不清兩者區別。簡單來說，差餉是「稅」，地租是「租」。
差餉 (Rates)：
這是一種就房產物業徵收的間接稅。無論您是自住還是出租，只要是物業的業主或佔用人，都有責任繳交。這筆收入會納入政府一般收入，用於支付警隊、消防、街道清潔等公共服務。徵收率：一般為應課差餉租值的 5%（唯 2025 年起豪宅受累進制影響，下文詳述）。
地租 (Government Rent)：
這是根據土地契約向政府繳納的租金。這主要適用於新界和九龍界限街以北的物業，以及 1985 年 5 月 27 日後批出的港島或九龍土地契約。徵收率：應課差餉租值的 3%。
Tamperature 適度 小貼士：並非所有物業都需要同時繳交兩者。部份舊契物業（如太古城、部分港島舊樓）只需繳交極低廉的「地稅」而非地租。但差餉則是絕大部分業主均需繳付的。
2. 核心概念：點樣計「應課差餉租值」？
很多新手誤以為差餉是根據「樓價」計算，其實不然。差餉及地租的計算基數是**「應課差餉租值」(Rateable Value, RV)**。
什麼是應課差餉租值？
它是由差估署估計該物業在指定估價日期（通常是每年 10 月 1 日），在公開市場出租可得的預計年租。
注意：這不是您實際收取的租金，而是政府「估計」的市值租金。
估價因素包括：樓齡、面積、層數、景觀、座向、以及同區類似單位的租金水平。
計算公式教學
假設您的單位被估值為月租 $20,000。
應課差餉租值 = $20,000 x 12個月 = **$240,000**
在沒有寬減的情況下，您每年需繳交的費用如下：
項目 | 計算公式 (應課差餉租值 x 徵收率) | 全年應繳金額 | 每季應繳金額 |
差餉 | $240,000 x 5% | $12,000 | $3,000 |
地租 | $240,000 x 3% | $7,200 | $1,800 |
總計 | **$19,200** | $4,800 |
3. 2025 重大變革：住宅物業「累進差餉制度」
這是 2025 年業主必須留意的最大改動。為了體現「能者多付」原則，政府已落實住宅物業累進差餉制度（於 2024-25 年度第四季，即 2025 年 1 月至 3 月起生效）。
絕大部分中小型單位（應課差餉租值 $550,000 或以下）不受影響，維持 5% 徵收率。但若您的物業屬於豪宅級別，差餉徵收率將會分層計算：
應課差餉租值 (RV) | 徵收率 | 影響對象 |
首 $550,000 | 5% | 所有住宅物業 |
隨後 $250,000 ($55萬 - $80萬) | 8% | 中大型豪宅 |
剩餘金額 ($80萬以上) | 12% | 超級豪宅 |
例子：若某豪宅 RV 為 $1,000,000，新制下的差餉計算將比舊制顯著增加，業主需預留更多流動資金。
4. 2024-25 及 2025-26 差餉寬減懶人包
政府每年的《財政預算案》通常會提供差餉寬減（俗稱「派糖」）。由於寬減是按季度計算，業主需留意生效日期。
回顧：2024-25 年度 (已生效)
寬減詳情：僅寬減 首季 (2024年4月至6月) 的差餉。
上限：每個住宅物業 $1,000。
後續季度：第 2 至 4 季（2024年7月至2025年3月）沒有寬減，需全數繳付。
展望：2025-26 年度 (最新消息)
根據最新預算案方向，隨著財政赤字壓力，「派糖」規模已有所縮減。
寬減詳情：預計寬減 首季 (2025年4月至6月) 差餉。
上限：上限下調至 $500 (住宅及非住宅物業)。
影響：這意味著業主在 2025 年的持有成本將會輕微上升。
注意：地租（3% 部分）從來不設寬減，必須全數繳交。
5. 業主如何精明規劃裝修預算？
買樓是人生大事，處理完差餉、地租、印花稅等一連串開支後，很多業主在處理「裝修」這一最後關卡時，往往因資金緊絀而感到焦慮。
Tamperature 適度 深知業主的壓力。作為全港罕有推行**「先完工，後付款」**的裝修設計公司，我們致力為您重建裝修的安全感：
1. 資金主導權在您手 (Cash Flow Control)
面對 2025 年各項稅項及供樓開支，保留現金流至關重要。傳統裝修需預繳大額訂金，風險極高。
適度模式：我們打破常規，推行**「分階段驗收，滿意才付款」**。您不需要在工程未開始前就支付大筆款項。如同買衫試身，確認該階段工程（如水電、泥水）質量滿意後，才支付該部分的款項。這讓您在裝修期間仍持有大部份資金，靈活應對差餉地租等突發開支。
2. 零風險承諾 (Risk Free)
擔心裝修爛尾？擔心師傅拖工？
我們將工程風險一力承擔。若工程延誤，Tamperature 適度 承諾每日賠償 HK$2,000。這份自信源於我們嚴謹的工程管理，讓您無需為「無了期等待」而焦慮。
買樓交稅是公民責任，無法避免；但裝修風險絕對可以避免。選擇「適度」，讓您的置業之旅在最後一哩路也能安心無憂。
常見問題 FAQ
Q1: 我剛買了二手樓，是否需要繳付上一手業主欠下的差餉？
不需要。但您必須小心處理。在物業成交時，律師通常會計算雙方應分擔的差餉及地租數額。若上一手業主有欠款，政府有權向現任業主追討（因為差餉是針對物業徵收）。因此，成交前務必請律師查核清楚，確保欠款已在成交金額中扣除或由賣方清還。
Q2: 差餉單幾時會收到？遲交有無罰款？
差估署通常在每季初（即 4月、7月、10月、1月）發出徵收通知書，繳款限期通常是該月底。
遲交罰款：若過期未交，會被加徵 5% 附加費；若 6 個月後仍未清還，會再加徵 10% 附加費（即共 15.5%）。
Q3: 單位無人住或者裝修緊，可唔可以申請豁免差餉？
不可以。現行法例下，空置或正在進行裝修的物業並不能豁免繳交差餉及地租。除非是政府透過行政指令宣佈的特殊寬免措施（極罕見），否則業主必須如期繳款。
Q4: 我覺得差估署估得太貴，可唔可以反對？
可以。如果您認為物業的「應課差餉租值」高於市值租金，可於每年 3 月至 5 月期間，向差估署提交 R20A 表格 提出「建議書」（反對）。若上訴得直，多繳的款項會在日後的差餉單中扣回。
Q5: 「先完工，後付款」會唔會令裝修總價特別貴？
Tamperature 適度 的報價透明且具市場競爭力。我們推行此模式並非為了加價，而是源於對自家施工質素的信心。我們節省了處理爛尾糾紛的行政成本，直接回饋給客戶。相比起傳統預繳模式帶來的爛尾風險（隨時損失數十萬），這種模式對業主而言是性價比最高的保障。
Q6: 差餉寬減係咪自動扣除？定係要申請？
是自動扣除的。您收到的季度通知書上，「應繳總額」一欄已經扣除了該季度享有的財政預算案寬減額（如有）。您只需繳付列出的淨額即可。
對於剛「上車」的香港新手業主來說，買樓後的開支往往令人「一頭煙」。除了每月的供樓利息和管理費，每季準時寄到信箱的「綠色炸彈」——差餉（Rates）和地租（Government Rent），亦是持貨成本的重要一環。
踏入 2025 年，香港差餉制度迎來重大變革。除了每年的財政預算案寬減措施外，「累進差餉制度」亦已正式生效。究竟你的物業「應課差餉租值」點樣計？2024-25 及 2025-26 年度有什麼寬減優惠？Tamperature 適度 為您整合最新資訊，助您精明理財，安心置業。
1. 甚麼是差餉？甚麼是地租？兩者有何分別？
很多業主收到差餉物業估價署（差估署）的徵收通知書時，只知道要付款，卻分不清兩者區別。簡單來說，差餉是「稅」，地租是「租」。
差餉 (Rates)：
這是一種就房產物業徵收的間接稅。無論您是自住還是出租，只要是物業的業主或佔用人，都有責任繳交。這筆收入會納入政府一般收入，用於支付警隊、消防、街道清潔等公共服務。徵收率：一般為應課差餉租值的 5%（唯 2025 年起豪宅受累進制影響，下文詳述）。
地租 (Government Rent)：
這是根據土地契約向政府繳納的租金。這主要適用於新界和九龍界限街以北的物業，以及 1985 年 5 月 27 日後批出的港島或九龍土地契約。徵收率：應課差餉租值的 3%。
Tamperature 適度 小貼士：並非所有物業都需要同時繳交兩者。部份舊契物業（如太古城、部分港島舊樓）只需繳交極低廉的「地稅」而非地租。但差餉則是絕大部分業主均需繳付的。
2. 核心概念：點樣計「應課差餉租值」？
很多新手誤以為差餉是根據「樓價」計算，其實不然。差餉及地租的計算基數是**「應課差餉租值」(Rateable Value, RV)**。
什麼是應課差餉租值？
它是由差估署估計該物業在指定估價日期（通常是每年 10 月 1 日），在公開市場出租可得的預計年租。
注意：這不是您實際收取的租金，而是政府「估計」的市值租金。
估價因素包括：樓齡、面積、層數、景觀、座向、以及同區類似單位的租金水平。
計算公式教學
假設您的單位被估值為月租 $20,000。
應課差餉租值 = $20,000 x 12個月 = **$240,000**
在沒有寬減的情況下，您每年需繳交的費用如下：
項目 | 計算公式 (應課差餉租值 x 徵收率) | 全年應繳金額 | 每季應繳金額 |
差餉 | $240,000 x 5% | $12,000 | $3,000 |
地租 | $240,000 x 3% | $7,200 | $1,800 |
總計 | **$19,200** | $4,800 |
3. 2025 重大變革：住宅物業「累進差餉制度」
這是 2025 年業主必須留意的最大改動。為了體現「能者多付」原則，政府已落實住宅物業累進差餉制度（於 2024-25 年度第四季，即 2025 年 1 月至 3 月起生效）。
絕大部分中小型單位（應課差餉租值 $550,000 或以下）不受影響，維持 5% 徵收率。但若您的物業屬於豪宅級別，差餉徵收率將會分層計算：
應課差餉租值 (RV) | 徵收率 | 影響對象 |
首 $550,000 | 5% | 所有住宅物業 |
隨後 $250,000 ($55萬 - $80萬) | 8% | 中大型豪宅 |
剩餘金額 ($80萬以上) | 12% | 超級豪宅 |
例子：若某豪宅 RV 為 $1,000,000，新制下的差餉計算將比舊制顯著增加，業主需預留更多流動資金。
4. 2024-25 及 2025-26 差餉寬減懶人包
政府每年的《財政預算案》通常會提供差餉寬減（俗稱「派糖」）。由於寬減是按季度計算，業主需留意生效日期。
回顧：2024-25 年度 (已生效)
寬減詳情：僅寬減 首季 (2024年4月至6月) 的差餉。
上限：每個住宅物業 $1,000。
後續季度：第 2 至 4 季（2024年7月至2025年3月）沒有寬減，需全數繳付。
展望：2025-26 年度 (最新消息)
根據最新預算案方向，隨著財政赤字壓力，「派糖」規模已有所縮減。
寬減詳情：預計寬減 首季 (2025年4月至6月) 差餉。
上限：上限下調至 $500 (住宅及非住宅物業)。
影響：這意味著業主在 2025 年的持有成本將會輕微上升。
注意：地租（3% 部分）從來不設寬減，必須全數繳交。
5. 業主如何精明規劃裝修預算？
買樓是人生大事，處理完差餉、地租、印花稅等一連串開支後，很多業主在處理「裝修」這一最後關卡時，往往因資金緊絀而感到焦慮。
Tamperature 適度 深知業主的壓力。作為全港罕有推行**「先完工，後付款」**的裝修設計公司，我們致力為您重建裝修的安全感：
1. 資金主導權在您手 (Cash Flow Control)
面對 2025 年各項稅項及供樓開支，保留現金流至關重要。傳統裝修需預繳大額訂金，風險極高。
適度模式：我們打破常規，推行**「分階段驗收，滿意才付款」**。您不需要在工程未開始前就支付大筆款項。如同買衫試身，確認該階段工程（如水電、泥水）質量滿意後，才支付該部分的款項。這讓您在裝修期間仍持有大部份資金，靈活應對差餉地租等突發開支。
2. 零風險承諾 (Risk Free)
擔心裝修爛尾？擔心師傅拖工？
我們將工程風險一力承擔。若工程延誤，Tamperature 適度 承諾每日賠償 HK$2,000。這份自信源於我們嚴謹的工程管理，讓您無需為「無了期等待」而焦慮。
買樓交稅是公民責任，無法避免；但裝修風險絕對可以避免。選擇「適度」，讓您的置業之旅在最後一哩路也能安心無憂。
常見問題 FAQ
Q1: 我剛買了二手樓，是否需要繳付上一手業主欠下的差餉？
不需要。但您必須小心處理。在物業成交時，律師通常會計算雙方應分擔的差餉及地租數額。若上一手業主有欠款，政府有權向現任業主追討（因為差餉是針對物業徵收）。因此，成交前務必請律師查核清楚，確保欠款已在成交金額中扣除或由賣方清還。
Q2: 差餉單幾時會收到？遲交有無罰款？
差估署通常在每季初（即 4月、7月、10月、1月）發出徵收通知書，繳款限期通常是該月底。
遲交罰款：若過期未交，會被加徵 5% 附加費；若 6 個月後仍未清還，會再加徵 10% 附加費（即共 15.5%）。
Q3: 單位無人住或者裝修緊，可唔可以申請豁免差餉？
不可以。現行法例下，空置或正在進行裝修的物業並不能豁免繳交差餉及地租。除非是政府透過行政指令宣佈的特殊寬免措施（極罕見），否則業主必須如期繳款。
Q4: 我覺得差估署估得太貴，可唔可以反對？
可以。如果您認為物業的「應課差餉租值」高於市值租金，可於每年 3 月至 5 月期間，向差估署提交 R20A 表格 提出「建議書」（反對）。若上訴得直，多繳的款項會在日後的差餉單中扣回。
Q5: 「先完工，後付款」會唔會令裝修總價特別貴？
Tamperature 適度 的報價透明且具市場競爭力。我們推行此模式並非為了加價，而是源於對自家施工質素的信心。我們節省了處理爛尾糾紛的行政成本，直接回饋給客戶。相比起傳統預繳模式帶來的爛尾風險（隨時損失數十萬），這種模式對業主而言是性價比最高的保障。
Q6: 差餉寬減係咪自動扣除？定係要申請？
是自動扣除的。您收到的季度通知書上，「應繳總額」一欄已經扣除了該季度享有的財政預算案寬減額（如有）。您只需繳付列出的淨額即可。
