【居屋按揭2025】一手/二手居屋/綠置居 按揭大不同 (附政府擔保期計算)
2025 居屋上車全攻略：拆解 50 年擔保期、按揭成數與供款年期
公佈日期
2025年11月29日
對於預算有限的香港人來說，居屋（HOS）一直是上車的熱門選擇。踏入 2025 年，隨著房委會落實延長政府擔保期至 50 年，居屋市場——尤其是高樓齡的二手居屋——迎來了翻天覆地的變化。無論你是抽中新居屋的幸運兒，還是打算透過「白居二」或綠表在第二市場尋寶，搞懂最新的 居屋按揭 玩法至關重要。
在這篇全港最詳盡的指南中，我們將拆解一手居屋、二手居屋及綠置居在 2025 年的按揭成數、供款年期差異，並教你如何計算關鍵的「剩餘擔保期」，助你避開借貸陷阱。同時，作為一直提倡「安心保障」的 Tamperature 適度，我們也會分享如何在置業後裝修期間，保障你的現金流。
2025 居屋按揭新政重點：擔保期 50 年大鬆綁
以往購買二手居屋，最大的痛點是「30 年擔保期」。一旦樓齡稍高，銀行便會縮減按揭成數或還款年期，令首期支出大增。
但在 2025 年的新政策環境下（源於 2024 年 3 月生效的措施），政府擔保期（Deed of Guarantee）已正式由 30 年延長至 50 年。這項改動直接「激活」了樓齡 20 至 30 年以上的舊居屋，讓它們也能做到高成數按揭。
此外，二手居屋的最長按揭還款期（Tenure）亦由 25 年延長至 30 年。這意味著每月的供款壓力得以減輕，通過壓力測試（如適用）的門檻也相對降低。
一手居屋 vs 二手居屋 vs 綠置居：按揭成數與年期全攻略
雖然政策放寬，但一手新樓與二手市場的按揭審批標準仍有顯著分別。以下是 2025 年最新的比較：
1. 一手居屋（新居屋）
新落成的居屋最為簡單直接，因為有房委會作百分百擔保。
按揭成數： 綠表最高 95% / 白表最高 90%
最長還款期： 30 年
壓力測試： 毋須通過壓力測試，亦毋須提供入息證明（只需申報家庭入息足以供樓）。
特點： 上車門檻最低，首期資金要求最少。
2. 綠置居（GSH）
綠置居的按揭條款基本上與一手居屋看齊。
按揭成數： 最高 95%（只限綠表申請者）
最長還款期： 30 年
壓力測試： 免壓力測試。
3. 二手居屋（居屋第二市場）
這是政策改變影響最大的板塊。銀行會根據「由首次發售日期起計」的樓齡來決定批核條件。
按揭成數： 視乎剩餘擔保期，最高可達 95%（綠表）或 90%（白表）。
最長還款期： 最長 30 年。
關鍵分界線： 樓齡是否超過 40 年。
關鍵數字「40」：如何計算二手居屋剩餘擔保期？
在 50 年擔保期的新制下，「40年」 是一個決定性的數字。房委會承諾在首 40 年內提供全額按揭擔保，而在第 40 至 50 年間，擔保覆蓋率會逐步遞減。
剩餘擔保期計算公式
要判斷心儀的二手居屋能否借足錢，你需要查閱該屋苑的**「首次發售日期」（First Sale Date）**。
剩餘擔保期 = 50 年 - （當前年份 - 首次發售年份）
情況 A：樓齡 40 年或以下（擔保期剩餘 10 年以上）
這是最理想的情況，銀行視同新居屋處理。
按揭待遇： 綠表借 95% / 白表借 90%。
還款期： 做足 30 年。
入息審查： 基本上免壓力測試，僅需申報入息。
情況 B：樓齡 40 年至 50 年（擔保期剩餘 10 年以下）
雖然仍有擔保，但銀行風險增加，按揭成數會出現「斷層」。
按揭待遇： 銀行通常最高只批出 80% 按揭。
還款期： 仍有機會做到 30 年，但取決於銀行具體做法。
注意： 如果你想借超過 80%，可能需要申請按揭保險（M.I.），屆時便需要通過壓力測試及提供詳細入息證明。
情況 C：樓齡超過 50 年（擔保期已過）
這類居屋已失去政府擔保，與私樓按揭無異。
按揭待遇： 最高 70% 按揭。
還款期： 需通過壓力測試，年期受「人齡」或「樓齡」限制（通常以 75 減樓齡計算）。
綠表 vs 白表：按揭申請資格與成數分別
搞清楚樓宇屬性後，買家身份同樣影響按揭成數上限：
綠表申請人（主要為公屋租戶）：
擁有最高的槓桿能力。
無論一手或合資格二手居屋，最高可借 95%。
首期只需樓價 5%。
白表申請人（私人住宅租戶、符合入息限額人士）：
包括「白居二」中籤者。
最高按揭成數為 90%。
首期需付樓價 10%。
專家提示： 雖然綠表可借 95%，但需留意供款佔入息比率。雖然免壓測，但若供款佔入息超過 50%，部分保守的銀行仍可能要求加入擔保人（諮詢人）。
置業後的財務規劃：為何裝修需要「先完工，後付款」？
成功申請 居屋按揭 只是置業的第一步。對於剛剛支付了 5% 或 10% 首期，並繳付了印花稅和律師費的業主來說，手頭上的現金流（Cash Flow）往往非常緊絀。
然而，傳統裝修公司通常要求業主在工程開始前預繳高達 40% 甚至更多的訂金。這不僅加重了財務負擔，更讓業主承受了巨大的「爛尾」風險。
Tamperature 適度：將主導權交還給您
作為業主，既然您的居屋按揭有政府擔保，您的裝修工程也應該享有同等的保障。這正是 Tamperature 適度 堅持推行 「先完工，後付款」 的原因。
保障現金流： 您無需在工程初期支付大額訂金，可以保留現金在手，應付入伙初期的其他開支或供樓周轉。
分階段驗收，滿意才付： 我們將工程分為不同階段，您在每個階段親自驗收合格後，才支付該部分的款項。就像去餐廳吃飯，吃完滿意才結帳，確保您的每一分錢都花得物有所值。
逾期每日賠償 $2000： 我們深知居屋業主急於入伙的心情（部分涉及交還公屋）。因此，我們在合約中列明清晰的完工日期，若因我方責任延誤，我們承諾每日賠償 $2000，給您最強的時間保障。
在 2025 年的新按揭環境下，利用高成數按揭上車，再配合 Tamperature 適度 的「先完工，後付款」裝修模式，是新一代居屋業主最精明的理財與安居策略。
常見問題 FAQ
Q1: 2025 年買 30 年樓齡的二手居屋，還可以做 30 年按揭嗎？
A: 可以。在新政策下，政府擔保期已延長至 50 年。30 年樓齡的居屋仍處於「首 40 年」的安全範圍內，因此銀行通常可以批出最高 95%（綠表）/ 90%（白表）按揭，以及最長 30 年的還款期，且毋須壓力測試。
Q2: 居屋按揭需要購買按揭保險嗎？
A: 一般情況下不需要。因為居屋有房委會作為擔保人，銀行不需透過按揭保險公司（HKMC）也能批出高成數按揭，買家可節省數以萬計的按揭保費。除非你購買的是樓齡介乎 40 至 50 年的舊居屋，且希望借超過 80% 按揭，才可能需要按揭保險介入。
Q3: 「白居二」買家申請按揭有什麼特別限制？
A: 「白居二」屬於白表資格，最高按揭成數為 90%。雖然免壓力測試，但銀行仍會審視申請人的信貸紀錄（TU）。如果 TU 等級太低（如 H 或 I 級以下），銀行仍有權拒絕批核或調高息率。
Q4: 居屋按揭可以轉按（Refinance）套現嗎？
A: 未補地價的居屋，轉按受到嚴格限制。一般只允許「平手轉按」（即只轉按揭餘額以賺取回贈或減息），不能加按套現。若急需資金（如醫藥費、殮葬費），需向房署申請並獲批後方可加按，且手續繁複。
Q5: 如果我收入不穩定（如自僱人士），申請居屋按揭難嗎？
A: 相對私樓容易。在政府擔保期內，銀行主要看「家庭總入息」是否足夠供款，對收入證明的要求較寬鬆（通常只需聲明收入）。但建議保留近 6 個月的入息紀錄或銀行流水單以備不時之需。
Q6: Tamperature 適度的「先完工，後付款」是否會令裝修報價比坊間貴？
A: 不會。我們的報價具市場競爭力。我們之所以敢承擔風險，是因為我們對自家施工團隊的管理和質素有絕對信心，減少了出錯和執漏的成本，並將這些效益回饋給客戶。
Q7: 綠置居的按揭年期是從何時開始計算？
A: 綠置居與一手居屋一樣，按揭年期（最長 30 年）是從你提取貸款（Drawdown）當日開始計算，與樓齡無關，因為它是全新物業。
Q8: 擔保期過了的居屋（樓齡 50+）還值得買嗎？
A: 這取決於樓價和地點。這類居屋只能做最高 70% 按揭，且需要做壓力測試，首期支出大增（需付 30%）。但如果地點極佳且價錢反映了樓齡折讓，對於資金充裕的買家仍有吸引力。
對於預算有限的香港人來說，居屋（HOS）一直是上車的熱門選擇。踏入 2025 年，隨著房委會落實延長政府擔保期至 50 年，居屋市場——尤其是高樓齡的二手居屋——迎來了翻天覆地的變化。無論你是抽中新居屋的幸運兒，還是打算透過「白居二」或綠表在第二市場尋寶，搞懂最新的 居屋按揭 玩法至關重要。
在這篇全港最詳盡的指南中，我們將拆解一手居屋、二手居屋及綠置居在 2025 年的按揭成數、供款年期差異，並教你如何計算關鍵的「剩餘擔保期」，助你避開借貸陷阱。同時，作為一直提倡「安心保障」的 Tamperature 適度，我們也會分享如何在置業後裝修期間，保障你的現金流。
2025 居屋按揭新政重點：擔保期 50 年大鬆綁
以往購買二手居屋，最大的痛點是「30 年擔保期」。一旦樓齡稍高，銀行便會縮減按揭成數或還款年期，令首期支出大增。
但在 2025 年的新政策環境下（源於 2024 年 3 月生效的措施），政府擔保期（Deed of Guarantee）已正式由 30 年延長至 50 年。這項改動直接「激活」了樓齡 20 至 30 年以上的舊居屋，讓它們也能做到高成數按揭。
此外，二手居屋的最長按揭還款期（Tenure）亦由 25 年延長至 30 年。這意味著每月的供款壓力得以減輕，通過壓力測試（如適用）的門檻也相對降低。
一手居屋 vs 二手居屋 vs 綠置居：按揭成數與年期全攻略
雖然政策放寬，但一手新樓與二手市場的按揭審批標準仍有顯著分別。以下是 2025 年最新的比較：
1. 一手居屋（新居屋）
新落成的居屋最為簡單直接，因為有房委會作百分百擔保。
按揭成數： 綠表最高 95% / 白表最高 90%
最長還款期： 30 年
壓力測試： 毋須通過壓力測試，亦毋須提供入息證明（只需申報家庭入息足以供樓）。
特點： 上車門檻最低，首期資金要求最少。
2. 綠置居（GSH）
綠置居的按揭條款基本上與一手居屋看齊。
按揭成數： 最高 95%（只限綠表申請者）
最長還款期： 30 年
壓力測試： 免壓力測試。
3. 二手居屋（居屋第二市場）
這是政策改變影響最大的板塊。銀行會根據「由首次發售日期起計」的樓齡來決定批核條件。
按揭成數： 視乎剩餘擔保期，最高可達 95%（綠表）或 90%（白表）。
最長還款期： 最長 30 年。
關鍵分界線： 樓齡是否超過 40 年。
關鍵數字「40」：如何計算二手居屋剩餘擔保期？
在 50 年擔保期的新制下，「40年」 是一個決定性的數字。房委會承諾在首 40 年內提供全額按揭擔保，而在第 40 至 50 年間，擔保覆蓋率會逐步遞減。
剩餘擔保期計算公式
要判斷心儀的二手居屋能否借足錢，你需要查閱該屋苑的**「首次發售日期」（First Sale Date）**。
剩餘擔保期 = 50 年 - （當前年份 - 首次發售年份）
情況 A：樓齡 40 年或以下（擔保期剩餘 10 年以上）
這是最理想的情況，銀行視同新居屋處理。
按揭待遇： 綠表借 95% / 白表借 90%。
還款期： 做足 30 年。
入息審查： 基本上免壓力測試，僅需申報入息。
情況 B：樓齡 40 年至 50 年（擔保期剩餘 10 年以下）
雖然仍有擔保，但銀行風險增加，按揭成數會出現「斷層」。
按揭待遇： 銀行通常最高只批出 80% 按揭。
還款期： 仍有機會做到 30 年，但取決於銀行具體做法。
注意： 如果你想借超過 80%，可能需要申請按揭保險（M.I.），屆時便需要通過壓力測試及提供詳細入息證明。
情況 C：樓齡超過 50 年（擔保期已過）
這類居屋已失去政府擔保，與私樓按揭無異。
按揭待遇： 最高 70% 按揭。
還款期： 需通過壓力測試，年期受「人齡」或「樓齡」限制（通常以 75 減樓齡計算）。
綠表 vs 白表：按揭申請資格與成數分別
搞清楚樓宇屬性後，買家身份同樣影響按揭成數上限：
綠表申請人（主要為公屋租戶）：
擁有最高的槓桿能力。
無論一手或合資格二手居屋，最高可借 95%。
首期只需樓價 5%。
白表申請人（私人住宅租戶、符合入息限額人士）：
包括「白居二」中籤者。
最高按揭成數為 90%。
首期需付樓價 10%。
專家提示： 雖然綠表可借 95%，但需留意供款佔入息比率。雖然免壓測，但若供款佔入息超過 50%，部分保守的銀行仍可能要求加入擔保人（諮詢人）。
置業後的財務規劃：為何裝修需要「先完工，後付款」？
成功申請 居屋按揭 只是置業的第一步。對於剛剛支付了 5% 或 10% 首期，並繳付了印花稅和律師費的業主來說，手頭上的現金流（Cash Flow）往往非常緊絀。
然而，傳統裝修公司通常要求業主在工程開始前預繳高達 40% 甚至更多的訂金。這不僅加重了財務負擔，更讓業主承受了巨大的「爛尾」風險。
Tamperature 適度：將主導權交還給您
作為業主，既然您的居屋按揭有政府擔保，您的裝修工程也應該享有同等的保障。這正是 Tamperature 適度 堅持推行 「先完工，後付款」 的原因。
保障現金流： 您無需在工程初期支付大額訂金，可以保留現金在手，應付入伙初期的其他開支或供樓周轉。
分階段驗收，滿意才付： 我們將工程分為不同階段，您在每個階段親自驗收合格後，才支付該部分的款項。就像去餐廳吃飯，吃完滿意才結帳，確保您的每一分錢都花得物有所值。
逾期每日賠償 $2000： 我們深知居屋業主急於入伙的心情（部分涉及交還公屋）。因此，我們在合約中列明清晰的完工日期，若因我方責任延誤，我們承諾每日賠償 $2000，給您最強的時間保障。
在 2025 年的新按揭環境下，利用高成數按揭上車，再配合 Tamperature 適度 的「先完工，後付款」裝修模式，是新一代居屋業主最精明的理財與安居策略。
常見問題 FAQ
Q1: 2025 年買 30 年樓齡的二手居屋，還可以做 30 年按揭嗎？
A: 可以。在新政策下，政府擔保期已延長至 50 年。30 年樓齡的居屋仍處於「首 40 年」的安全範圍內，因此銀行通常可以批出最高 95%（綠表）/ 90%（白表）按揭，以及最長 30 年的還款期，且毋須壓力測試。
Q2: 居屋按揭需要購買按揭保險嗎？
A: 一般情況下不需要。因為居屋有房委會作為擔保人，銀行不需透過按揭保險公司（HKMC）也能批出高成數按揭，買家可節省數以萬計的按揭保費。除非你購買的是樓齡介乎 40 至 50 年的舊居屋，且希望借超過 80% 按揭，才可能需要按揭保險介入。
Q3: 「白居二」買家申請按揭有什麼特別限制？
A: 「白居二」屬於白表資格，最高按揭成數為 90%。雖然免壓力測試，但銀行仍會審視申請人的信貸紀錄（TU）。如果 TU 等級太低（如 H 或 I 級以下），銀行仍有權拒絕批核或調高息率。
Q4: 居屋按揭可以轉按（Refinance）套現嗎？
A: 未補地價的居屋，轉按受到嚴格限制。一般只允許「平手轉按」（即只轉按揭餘額以賺取回贈或減息），不能加按套現。若急需資金（如醫藥費、殮葬費），需向房署申請並獲批後方可加按，且手續繁複。
Q5: 如果我收入不穩定（如自僱人士），申請居屋按揭難嗎？
A: 相對私樓容易。在政府擔保期內，銀行主要看「家庭總入息」是否足夠供款，對收入證明的要求較寬鬆（通常只需聲明收入）。但建議保留近 6 個月的入息紀錄或銀行流水單以備不時之需。
Q6: Tamperature 適度的「先完工，後付款」是否會令裝修報價比坊間貴？
A: 不會。我們的報價具市場競爭力。我們之所以敢承擔風險，是因為我們對自家施工團隊的管理和質素有絕對信心，減少了出錯和執漏的成本，並將這些效益回饋給客戶。
Q7: 綠置居的按揭年期是從何時開始計算？
A: 綠置居與一手居屋一樣，按揭年期（最長 30 年）是從你提取貸款（Drawdown）當日開始計算，與樓齡無關，因為它是全新物業。
Q8: 擔保期過了的居屋（樓齡 50+）還值得買嗎？
A: 這取決於樓價和地點。這類居屋只能做最高 70% 按揭，且需要做壓力測試，首期支出大增（需付 30%）。但如果地點極佳且價錢反映了樓齡折讓，對於資金充裕的買家仍有吸引力。
