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【壓力測試2025】金管局暫停壓測！新例下「供款與入息比率」(DSR) 點計？(附月入要求試算)

壓力測試已成歷史！一文看清 2025 DSR 計算新標準及入息要求

公佈日期

2025年11月25日

壓力測試2025
壓力測試2025

踏入 2025 年，香港樓市迎來了近年最重大的按揭政策放寬。金管局（HKMA）不僅全面暫停了實施多年的「壓力測試」（Stress Test），更於 2024 年底進一步統一了按揭成數上限與供款入息比率。對於準業主、投資者以至有意「轉按」的人士而言，這無疑是降低入市門檻的黃金訊號。

然而，「免壓測」不代表「免審查」。銀行審批按揭的核心指標已回歸到最基本的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）。究竟在新例下，你的月入需要多少才能成功「上車」？高成數按揭又如何計算？本文將由淺入深為您拆解 2025 年最新按揭玩法，並附上詳細入息要求試算表，助您精明部署置業大計。


什麼是「壓力測試」？為何金管局宣布暫停？

在此之前，香港銀行審批按揭時設有「兩重關卡」：

  1. 基本 DSR：按現行利率計算，每月供款不得超過月入 50%。

  2. 壓力測試：假設按揭利率上升 2%（更早期為 3%），每月供款不得超過月入 60%。

隨著美國加息週期見頂及香港樓市調整，金管局已宣布暫停實施壓力測試。這意味著，現在申請按揭，銀行只需計算第 1 關，即以「現行實際按息」計算的供款佔入息比率。這直接令入息要求大幅下降，特別是對於原本「邊緣」的準買家來說，是極大的鬆綁。


2025 按揭新常態：三大關鍵放寬

要掌握 2025 年的供樓預算，必須了解最新的「逆週期措施」修訂（截至 2024 年 10 月 16 日生效並沿用至 2025）：

  1. 按揭成數統一 70%：無論物業價值多少、是否自用、是否由公司持有，銀行最高按揭成數一律為 70%。

  2. DSR 上限統一 50%：無論是自住、投資收租（非自用）、或是持有其他按揭物業，供款與入息比率上限一律為 50%（此前非自用及多重按揭人士僅為 40%）。

  3. 取消「多重按揭」扣減：以往若申請人有其他按揭在身，DSR 上限需扣減 10%，新例下此限制已取消。

專家點評：新例下最大的贏家是投資客及換樓客。以往投資物業的入息要求極高，現在與首置自住看齊，令資產配置的靈活性大增。


「供款與入息比率」(DSR) 點計？計算公式詳解

在「免壓測」環境下，DSR 成為唯一的審批金律。公式如下：

$$\text{DSR} = \left( \frac{\text{每月總債務供款}}{\text{每月總入息}} \right) \times 100\%$$

合格標準：結果必須 $\le 50\%$


1. 每月總入息 (Income)

  • 固定收入：底薪（以最近 3 個月平均值或最新一個月較低者為準）。

  • 非固定收入（佣金/花紅）：通常以 6 個月平均值計算，部分銀行可能會有折扣（Haircut）。

  • 租金收入：如物業連租約，可計算租金收入（通常打 7 折）；如無打釐印，部分銀行可能只計 6 折或更低。


2. 每月總債務供款 (Debt)

  • 擬申請的按揭供款：以現行按息（例如 3.625%）及年期（最長 30 年）計算。

  • 其他私人貸款 (P-Loan)：包括分期貸款的月供額。

  • 信用卡數：通常計算總結欠的 3% 至 5% 作為模擬還款額，或以最低還款額（Min Pay）計算。


【實戰試算】2025 最新入息要求一覽表

為了讓您更具體了解置業門檻，我們以還款期 30 年、實際按息 3.625% 為基礎，推算不同樓價及按揭成數下的最低月入要求。

註：以下數據僅供參考，實際審批視乎銀行最終決定及信貸評級。


情況 A：銀行標準按揭 (最高借 7 成 / LTV 70%)

適用於：不想購買按揭保險，首期較充裕的買家

物業樓價

首期支出 (30%)

貸款額 (70%)

每月供款 (約數)

最低月入要求 (DSR 50%)

$400 萬

$120 萬

$280 萬

$12,770

$25,540

$600 萬

$180 萬

$420 萬

$19,155

$38,310

$800 萬

$240 萬

$560 萬

$25,540

$51,080

$1,000 萬

$300 萬

$700 萬

$31,925

$63,850

$1,200 萬

$360 萬

$840 萬

$38,310

$76,620


情況 B：高成數按揭 (借 9 成 / LTV 90%)

適用於：首置人士，利用按揭保險計劃 (MIP) 上車

註：借 9 成需繳付按揭保費，以下計算假設保費加借入按揭額內

物業樓價

首期支出 (10%)

總貸款額 (連保費)

每月供款 (約數)

最低月入要求 (DSR 50%)

$400 萬

$40 萬

~$378 萬

$17,240

$34,480

$600 萬

$60 萬

~$567 萬

$25,860

$51,720

$800 萬

$80 萬

~$756 萬

$34,480

$68,960

$1,000 萬

$100 萬

~$945 萬

$43,100

$86,200

重點分析：

  1. 免壓測威力大：以往 $600 萬借 9 成，月入往往要求逾 $60,000；現時只需約 $52,000 即可過關。

  2. 首期 vs 月供：雖然門檻降低，但高成數按揭的供款壓力依然較大。買家需自行評估「過得到銀行」是否等於「過得到生活」。


通過了 DSR，下一步挑戰是「裝修現金流」？

成功通過銀行的 DSR 審查，拿到了新屋鎖匙，很多業主才發現另一個巨大的財務挑戰：裝修資金。

買樓首期、印花稅、律師費已經耗盡了大部份現金儲備，面對動輒數十萬的裝修費，很多業主被迫申請高息的裝修貸款，或者因為資金不足而將就裝修質素，甚至不幸遇上裝修公司爛尾，令「上車夢」變成噩夢。


【Tamperature 適度】全港罕有「先完工，後付款」：為您守護現金流

適度裝修設計 (Tamperature) 深明業主在置業後的資金壓力與風險。我們顛覆傳統行規，推出 「先完工，後付款」 計劃，完美配合新按揭時代下的精明理財策略：

  1. 資金主導權在您手：
    有別於傳統需預繳 40%-50% 訂金，我們讓您保留大部份資金。工程分階段進行，每個階段完工並經您親自驗收滿意後，才支付該期款項。這意味著您不需要在工程未開始前就承受巨大的現金流出壓力。

  2. 零爛尾風險，比銀行更嚴謹的保障：
    既然我們敢於「後收費」，代表我們必須確保工程準時、高質完成，否則我們收不到錢。這機制將風險由業主轉移至我們身上，給予您 100% 的安心。

  3. 逾期賠償承諾：
    我們承諾合約完工期，若因我方延誤，每日賠償 $2,000。這份自信，源於我們對工程管理的嚴格標準。

在 2025 年這個置業好時機，利用金管局放寬的 DSR 輕鬆上會，再配合 Tamperature 適度 的「先完工後付款」保障裝修質素與現金流，這才是最精明的置業方程式。

免責聲明：本文內容僅供參考，按揭審批結果視乎銀行最終決定。置業涉及風險，作出決定前請諮詢專業人士意見。


常見問題 (FAQ)

Q1: 壓力測試暫停後，銀行是否完全不看利率上升的風險？ A: 雖然官方的「+2% 壓力測試」已暫停，但銀行內部仍會評估申請人的信貸紀錄及還款能力。部分銀行可能會自行設立較保守的 DSR 內部門檻，特別是針對收入不穩定或信貸評級較低的人士。

Q2: 2025 年購買非自用物業（投資收租），入息要求會比自住高嗎？ A: 不會。根據 2024 年 10 月生效的新例，非自用物業的供款與入息比率 (DSR) 上限已由 40% 調整至 50%，與自住物業看齊。這對投資者來說是極大的放寬。

Q3: 如果我本身有私人貸款 (P-Loan) 未還清，會影響按揭批核嗎？ A: 會。私人貸款的每月還款額會直接計入「每月總債務」中，這會推高你的 DSR。例如你月入 5 萬，P-Loan 月供 5 千，你可用於供樓的餘額就會減少，直接降低你能借取的按揭貸款額。

Q4: 「先完工，後付款」的裝修模式，會否比傳統模式收費更貴？ A: Tamperature 適度的報價貼近市場水平。我們之所以能實行此模式，是源於對自身施工團隊及管理流程的信心，而非透過提高價格來對沖風險。我們旨在提供「物有所值」且「零風險」的體驗。

Q5: 申請 9 成按揭，是否一定要固定收入人士？ A: 是的。根據按揭證券公司 (HKMC) 規定，只有固定受薪人士才符合申請 9 成按揭的資格。非固定收入（如佣金制、自僱人士）最高通常只可申請 8 成按揭。

Q6: 擔保人 (Guarantor) 在新例下還有作用嗎？ A: 有。如果申請人的入息未能通過 50% DSR 的要求，仍可加入擔保人。銀行會將擔保人的入息及債務一併計算。新例下，即使擔保人本身有按揭在身，其擔保的按揭申請 DSR 上限仍是 50%，不再需要扣減至 40%。

Q7: 2025 年新盤常用的「呼吸 Plan」還需要通過 DSR 嗎？ A: 由發展商提供的「呼吸 Plan」（高成數按揭）通常審批較寬鬆，未必完全跟隨金管局的 DSR 指引，甚至可能「免入息證明」。但這類按揭利息通常會在「蜜月期」後大幅跳升，買家需極度小心長遠的供款能力。



踏入 2025 年，香港樓市迎來了近年最重大的按揭政策放寬。金管局（HKMA）不僅全面暫停了實施多年的「壓力測試」（Stress Test），更於 2024 年底進一步統一了按揭成數上限與供款入息比率。對於準業主、投資者以至有意「轉按」的人士而言，這無疑是降低入市門檻的黃金訊號。

然而，「免壓測」不代表「免審查」。銀行審批按揭的核心指標已回歸到最基本的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）。究竟在新例下，你的月入需要多少才能成功「上車」？高成數按揭又如何計算？本文將由淺入深為您拆解 2025 年最新按揭玩法，並附上詳細入息要求試算表，助您精明部署置業大計。


什麼是「壓力測試」？為何金管局宣布暫停？

在此之前，香港銀行審批按揭時設有「兩重關卡」：

  1. 基本 DSR：按現行利率計算，每月供款不得超過月入 50%。

  2. 壓力測試：假設按揭利率上升 2%（更早期為 3%），每月供款不得超過月入 60%。

隨著美國加息週期見頂及香港樓市調整，金管局已宣布暫停實施壓力測試。這意味著，現在申請按揭，銀行只需計算第 1 關，即以「現行實際按息」計算的供款佔入息比率。這直接令入息要求大幅下降，特別是對於原本「邊緣」的準買家來說，是極大的鬆綁。


2025 按揭新常態：三大關鍵放寬

要掌握 2025 年的供樓預算，必須了解最新的「逆週期措施」修訂（截至 2024 年 10 月 16 日生效並沿用至 2025）：

  1. 按揭成數統一 70%：無論物業價值多少、是否自用、是否由公司持有，銀行最高按揭成數一律為 70%。

  2. DSR 上限統一 50%：無論是自住、投資收租（非自用）、或是持有其他按揭物業，供款與入息比率上限一律為 50%（此前非自用及多重按揭人士僅為 40%）。

  3. 取消「多重按揭」扣減：以往若申請人有其他按揭在身，DSR 上限需扣減 10%，新例下此限制已取消。

專家點評：新例下最大的贏家是投資客及換樓客。以往投資物業的入息要求極高，現在與首置自住看齊，令資產配置的靈活性大增。


「供款與入息比率」(DSR) 點計？計算公式詳解

在「免壓測」環境下，DSR 成為唯一的審批金律。公式如下：

$$\text{DSR} = \left( \frac{\text{每月總債務供款}}{\text{每月總入息}} \right) \times 100\%$$

合格標準：結果必須 $\le 50\%$


1. 每月總入息 (Income)

  • 固定收入：底薪（以最近 3 個月平均值或最新一個月較低者為準）。

  • 非固定收入（佣金/花紅）：通常以 6 個月平均值計算，部分銀行可能會有折扣（Haircut）。

  • 租金收入：如物業連租約，可計算租金收入（通常打 7 折）；如無打釐印，部分銀行可能只計 6 折或更低。


2. 每月總債務供款 (Debt)

  • 擬申請的按揭供款：以現行按息（例如 3.625%）及年期（最長 30 年）計算。

  • 其他私人貸款 (P-Loan)：包括分期貸款的月供額。

  • 信用卡數：通常計算總結欠的 3% 至 5% 作為模擬還款額，或以最低還款額（Min Pay）計算。


【實戰試算】2025 最新入息要求一覽表

為了讓您更具體了解置業門檻，我們以還款期 30 年、實際按息 3.625% 為基礎，推算不同樓價及按揭成數下的最低月入要求。

註：以下數據僅供參考，實際審批視乎銀行最終決定及信貸評級。


情況 A：銀行標準按揭 (最高借 7 成 / LTV 70%)

適用於：不想購買按揭保險，首期較充裕的買家

物業樓價

首期支出 (30%)

貸款額 (70%)

每月供款 (約數)

最低月入要求 (DSR 50%)

$400 萬

$120 萬

$280 萬

$12,770

$25,540

$600 萬

$180 萬

$420 萬

$19,155

$38,310

$800 萬

$240 萬

$560 萬

$25,540

$51,080

$1,000 萬

$300 萬

$700 萬

$31,925

$63,850

$1,200 萬

$360 萬

$840 萬

$38,310

$76,620


情況 B：高成數按揭 (借 9 成 / LTV 90%)

適用於：首置人士，利用按揭保險計劃 (MIP) 上車

註：借 9 成需繳付按揭保費，以下計算假設保費加借入按揭額內

物業樓價

首期支出 (10%)

總貸款額 (連保費)

每月供款 (約數)

最低月入要求 (DSR 50%)

$400 萬

$40 萬

~$378 萬

$17,240

$34,480

$600 萬

$60 萬

~$567 萬

$25,860

$51,720

$800 萬

$80 萬

~$756 萬

$34,480

$68,960

$1,000 萬

$100 萬

~$945 萬

$43,100

$86,200

重點分析：

  1. 免壓測威力大：以往 $600 萬借 9 成，月入往往要求逾 $60,000；現時只需約 $52,000 即可過關。

  2. 首期 vs 月供：雖然門檻降低，但高成數按揭的供款壓力依然較大。買家需自行評估「過得到銀行」是否等於「過得到生活」。


通過了 DSR，下一步挑戰是「裝修現金流」？

成功通過銀行的 DSR 審查，拿到了新屋鎖匙，很多業主才發現另一個巨大的財務挑戰：裝修資金。

買樓首期、印花稅、律師費已經耗盡了大部份現金儲備，面對動輒數十萬的裝修費，很多業主被迫申請高息的裝修貸款，或者因為資金不足而將就裝修質素，甚至不幸遇上裝修公司爛尾，令「上車夢」變成噩夢。


【Tamperature 適度】全港罕有「先完工，後付款」：為您守護現金流

適度裝修設計 (Tamperature) 深明業主在置業後的資金壓力與風險。我們顛覆傳統行規，推出 「先完工，後付款」 計劃，完美配合新按揭時代下的精明理財策略：

  1. 資金主導權在您手：
    有別於傳統需預繳 40%-50% 訂金，我們讓您保留大部份資金。工程分階段進行，每個階段完工並經您親自驗收滿意後，才支付該期款項。這意味著您不需要在工程未開始前就承受巨大的現金流出壓力。

  2. 零爛尾風險，比銀行更嚴謹的保障：
    既然我們敢於「後收費」，代表我們必須確保工程準時、高質完成，否則我們收不到錢。這機制將風險由業主轉移至我們身上，給予您 100% 的安心。

  3. 逾期賠償承諾：
    我們承諾合約完工期，若因我方延誤，每日賠償 $2,000。這份自信，源於我們對工程管理的嚴格標準。

在 2025 年這個置業好時機，利用金管局放寬的 DSR 輕鬆上會，再配合 Tamperature 適度 的「先完工後付款」保障裝修質素與現金流，這才是最精明的置業方程式。

免責聲明：本文內容僅供參考，按揭審批結果視乎銀行最終決定。置業涉及風險，作出決定前請諮詢專業人士意見。


常見問題 (FAQ)

Q1: 壓力測試暫停後，銀行是否完全不看利率上升的風險？ A: 雖然官方的「+2% 壓力測試」已暫停，但銀行內部仍會評估申請人的信貸紀錄及還款能力。部分銀行可能會自行設立較保守的 DSR 內部門檻，特別是針對收入不穩定或信貸評級較低的人士。

Q2: 2025 年購買非自用物業（投資收租），入息要求會比自住高嗎？ A: 不會。根據 2024 年 10 月生效的新例，非自用物業的供款與入息比率 (DSR) 上限已由 40% 調整至 50%，與自住物業看齊。這對投資者來說是極大的放寬。

Q3: 如果我本身有私人貸款 (P-Loan) 未還清，會影響按揭批核嗎？ A: 會。私人貸款的每月還款額會直接計入「每月總債務」中，這會推高你的 DSR。例如你月入 5 萬，P-Loan 月供 5 千，你可用於供樓的餘額就會減少，直接降低你能借取的按揭貸款額。

Q4: 「先完工，後付款」的裝修模式，會否比傳統模式收費更貴？ A: Tamperature 適度的報價貼近市場水平。我們之所以能實行此模式，是源於對自身施工團隊及管理流程的信心，而非透過提高價格來對沖風險。我們旨在提供「物有所值」且「零風險」的體驗。

Q5: 申請 9 成按揭，是否一定要固定收入人士？ A: 是的。根據按揭證券公司 (HKMC) 規定，只有固定受薪人士才符合申請 9 成按揭的資格。非固定收入（如佣金制、自僱人士）最高通常只可申請 8 成按揭。

Q6: 擔保人 (Guarantor) 在新例下還有作用嗎？ A: 有。如果申請人的入息未能通過 50% DSR 的要求，仍可加入擔保人。銀行會將擔保人的入息及債務一併計算。新例下，即使擔保人本身有按揭在身，其擔保的按揭申請 DSR 上限仍是 50%，不再需要扣減至 40%。

Q7: 2025 年新盤常用的「呼吸 Plan」還需要通過 DSR 嗎？ A: 由發展商提供的「呼吸 Plan」（高成數按揭）通常審批較寬鬆，未必完全跟隨金管局的 DSR 指引，甚至可能「免入息證明」。但這類按揭利息通常會在「蜜月期」後大幅跳升，買家需極度小心長遠的供款能力。



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