【二手樓驗樓】舊樓驗收重點：拆解「化妝樓」陷阱 (結構、漏水、僭建)

買二手樓是不少香港人的置業目標，貪其間隔實用、呎價通常較新盤低。然而，二手樓（特別是舊樓）不像新樓般有發展商提供的保養期（DLP），大多是「現狀買入」。這意味著，成交後發現的任何漏水、石屎剝落或結構問題，維修費都要由新業主全數「硬食」。

許多準業主最怕遇上「化妝樓」——即賣家透過廉價裝修遮蓋嚴重瑕疵的單位。表面光鮮亮麗，住進去才發現牆身滲水、電線老化，甚至有潛在結構危險。

作為業主，如何在收樓前識破這些陷阱？這篇深度指南將教你二手樓驗樓的必備知識，並分析如何透過「適度裝修」的獨家保障，讓你無後顧之憂。

為什麼二手樓驗樓比新樓更關鍵？

新樓驗樓主要看外觀瑕疵（Defects），重點在於執漏；但二手樓驗樓則關乎結構安全與維修成本。

舊樓經歷多年損耗，潛在問題往往涉及深層結構。若在裝修報價前未能發現這些隱藏問題（如隱蔽喉管漏水、非法改建），隨時導致裝修預算失控，甚至日後被屋宇署發出清拆令，得不償失。

拆解「化妝樓」：三大必睇伏位

「化妝樓」最常見的手法是「避重就輕」，用新油漆、假天花或地板遮蓋問題。驗收時必須金睛火眼，留意以下三大陷阱：

1. 滲水漏水：看不見的銀包殺手

漏水是二手樓最常見亦最棘手的問題。賣家可能會重新髹油遮蓋水漬，但水氣無所遁形。

• 天花與牆身：留意牆角、窗邊是否有新補的油漆痕跡，這可能是為了遮蓋舊水漬。特別留意廚房和廁所的假天花，必須推開檢查內部，查看天花石屎有沒有發黑、水印或晶狀體（俗稱「鐘乳石」），這代表樓上可能長期漏水。

• 窗台位置：窗框邊緣的玻璃膠若已老化，下雨天容易滲水。留意窗台下的牆身油漆有否起泡或剝落。

• 供水與排水：打開所有水龍頭，觀察出水是否暢順（檢查水壓），並將洗手盆儲滿水後一次過放走，檢查去水速度及喉管接駁位有無滲漏。

2. 結構安全：空心磚與石屎剝落

舊樓經過多年冷縮熱脹，批盪容易與牆身分離。

• 空心磚（空鼓）：使用**驗樓棒（敲擊棒）**或硬幣輕敲牆身和地磚。若發出清脆的「咚咚」聲，代表內部空心。小範圍空心尚可接受，但若在假天花內或高位出現大範圍空心，日後有剝落傷人風險，重新鋪磚的費用亦不菲。

• 裂縫：細微的髮絲裂紋（Hairline cracks）通常只影響外觀；但若發現貫穿性裂縫或呈45度角的結構性裂紋，則可能涉及樓宇結構安全，必須由結構工程師評估。

3. 僭建與改動：法律風險你要知

很多舊樓業主曾改動間隔，新買家必須核對屋宇署的圖則。

• 開放式廚房：若原圖則為梗廚，前業主自行改為開放式廚房而未入則，可能違反消防條例。

• 露台改建：將露台圍封變成室內空間，屬於常見僭建物。

• 違規喉管：檢查外牆渠管有否亂接，例如將雨水渠接駁到污水渠。

專業建議：在簽約前進行「查冊」，確認物業沒有未解除的建築物命令（Building Orders）。

業主 DIY 驗樓 vs 專業驗樓師

如果你預算有限，可以先自行進行初步檢查。以下是簡易工具清單：

然而，對於樓齡超過30年的舊樓，或懷疑有結構問題的單位，建議聘請專業驗樓師或測量師作詳細報告，這份報告亦可作為日後與裝修公司溝通的基礎。

裝修才是真正的「驗身」：Tamperature 如何保障你？

驗樓只是第一步，許多深層問題（如藏在牆內的爛喉、鋼筋生鏽）往往要等到裝修清拆階段才會浮現。

傳統裝修公司在發現這些「隱藏問題」時，往往會發出高額的「後加數」（VO），業主因已付了大筆訂金，處於被動，只能無奈付款。更甚者，若裝修師傅手工馬虎，將漏水問題「封」在牆內，過兩年又要大修。

「Tamperature 適度裝修」為二手樓業主提供全港罕有的雙重保障：

1. 先完工，後付款：品質的絕對承諾

我們深明業主對「化妝樓」和「爛尾」的恐懼。因此，我們推翻行規，實行**「先完工，後付款」**。

• 分階段驗收：水電、泥水、木工等每個階段完成後，由您親自驗收。

• 滿意才付款：確認施工質量符合標準（例如防水層測試合格、牆身平直）後，您才支付該階段的費用。

• 主導權在你手：這迫使我們的團隊必須時刻保持最高施工質素，因為若我們隱瞞缺陷或手工差劣，您有權不付款。這比任何口頭承諾都更有效。

2. 逾期每日賠償 $2000

二手樓翻新工程繁複，時間控制至關重要。我們在合約列明完工日期，若因我方責任延誤，每日賠償 $2000。這保證了您能按計劃入伙，省去額外的租樓支出。

選擇 Tamperature，不只是選擇一間裝修公司，更是為您的二手居所買一份「零風險保險」。

常見問題 FAQ

Q1: 二手樓驗樓和新盤驗樓有什麼最大分別？

A: 新盤主要檢查發展商的交樓標準及外觀瑕疵（Defects），有保養期可要求執漏。二手樓則是「現狀交收」，驗樓重點在於發掘漏水、結構及僭建等會影響日後居住安全及增加裝修成本的嚴重問題，維修費通常由買家自理。

Q2: 如果在驗樓時發現嚴重漏水，我可以取消交易嗎？

A: 一般而言，二手樓買賣合約為「必買必賣」。除非合約上有特別條款列明結構完整性，否則單憑漏水通常難以取消交易（踢契）。但驗樓報告可讓您預知維修成本，或在簽約前作為議價籌碼。

Q3: 怎樣分辨牆身水印是舊痕跡還是新漏水？

A: 您可以使用高清濕度計測試牆身。正常牆身濕度應在特定度數以下（視乎儀器標準）。若數值極高（如超過 80% 或 999），即使表面乾爽，內部亦極大機會正在滲水。

Q4: 驗樓師的收費大約是多少？

A: 市場收費一般按實用面積計算，平均約每平方呎 $3-$5 港元不等，設有最低消費（通常約 $2,000 - $3,000）。舊樓或村屋因結構複雜，收費可能會較高。

Q5: 適度裝修的「先完工後付款」適用於全屋爆拆的舊樓單位嗎？

A: 絕對適用。事實上，舊樓翻新風險更高，更需要這種模式保障業主。我們的模式確保在清拆後發現的任何底層問題（如鋼筋外露）都得到妥善處理並通過您驗收後，我們才會收款，杜絕「化妝」掩飾。

Q6: 懷疑單位有僭建（如改了開放式廚房），裝修時可以如何處理？

A: 若發現單位有違規改建，我們建議在裝修時一併還原或按現行法例入則申請。Tamperature 的團隊熟悉相關條例，可提供專業意見及工程方案，確保單位符合消防及屋宇署要求，免除日後法律隱憂。